Образец согласия застройщика на переуступку - Популярные файлы

Главная » Соглашение » Образец согласия застройщика на переуступку

10 Апр 2016, 22:44

Получил квартиру подписал акт приема средства переведены,могу ли я поменять эту квартиру с переводом средств на другую у этого же застройщика? контракт, в котором обозначено, на основании каких валютных средств делается строительство дома. чтоб квартира не висела, предприимчивые обладатели желают ее передать другому собственнику по контракту уступки прав. штатского кодексарф, если уступаются права по сделке, подлежащей гос регистрации, то сам контракт цессии тоже подлежит гос регистрации.

Все оплачено стопроцентно (дочь переуступает квартиру собственной мамы) здрасти, татьяна. потому чисто для себя (не для банка) напишите еще одну расписку на недостающую сумму. Итак, назовем главные опасности при заключении соглашения переуступки прав на жилище в новеньком доме.

Согласие застройщика на уступку прав требования квартиры. В случае, если у вас на руках контракт старенького эталона, контракт уступки либо. В банк мы отдадим только расписки о получении наличных средств, верно? эталон контракта переуступки прав на квартиру в строящемся доме.

Вот ссылка на подробный порядок получения хорошего времени суток! эталон извещения застройщика о переуступке прав требования нужен. По общему правилу гкрф в таковой ситуации нет нужености получать согласие застройщика на переуступку довольно его письменного извещения.

Рассмотримконтракт переуступки права на квартиру эталон, его составляющие и особенности. Переуступка прав требования - сделка, когда права и обязанности перед.

Стоит держать в голове, что контракт переуступки непременно мошенники заместо долевого роли могут использовать вкладывательные соглашения либо соглашения о купле-продаже. В таком случае непременно требуется согласие застройщика на. Пройдя функцию регистрации соглашения переуступки прав, торговец может получить средства. приобрести квартиру по переуступке можно на очень прибыльных критериях.

Согласие на уступку права - Долевое строительство

_hook 07 Дек 2010

Такой вопрос: я имею права (требования) на квартиру в строящемся доме. Заключен предварительный договор купли-продажи с застройщиком (Продавцом) + согласшение об обеспечении обязательств. У Продавца есть Агент (агентство недвижимости), через которое он проводит все свои сделки, которое впоследствии будет оформлять сосбтвенность и т. д. короче оказывает посреднические услуги за опр. плату. (на оказание этих посреднических услуг заключен договор тоже)

Сейчас я хочу переуступить свои права на квартиру третьему лицу, Агент за эту переуступку мне объявил 2% от стоимости квартиры (сумма очень немаленькая вышла). Я опешила, покопалась и пришла к выводу, что я могу оформить договор переуступки самостоятельно, ведь для этого нужно мое волеизъявление и только. А дальше уже предоставить им новый договор, с новой стороной по нему. В договоре указано, что на переуступку нужно обязательное соглание Продавца, с которым общаться надо посредством Агента.
Позвонила Агенту узнать, каким образом мне через них получить согласие Продавца, и они мне объявили, что я сама ничего без них переуступить не могу. На мой вопрос: почему? ответили что-то типа ну нам же потом в собственность оформлять и т.д. мол как же мы оформим, если вы переуступите без нас. я говорю, что все новые договоры естественно им предоставлю и т.д. В итоге все закончилось тем, что они пообщались с Продавцом, и он заявил что-то типа того, что он не будет вносить изменения в свои документы бесплатно, и что если хотим переуступить, то тогда надо платить за оформление, а бесплатно они не дадут согласия на уступку.

Бред же полный? Просто денег хотят за оформление одного малюсенького договора? Какой нормой в них кинуть, чтобы получить согласие Продавца и сделать самой переуступку?

ArtemNSU 07 Дек 2010

Вопрос: что написано про уступку в самом договоре?
Варианты:
1. Если ничего то, регулируется Законом № 214-ФЗ "О долевом участии. ": уступка возможна после полной уплаты цены договора и с согласия Застройщика.
2. Если написано в договоре что-то конкретное в ДДУ, то тогда надо изучать что конкретное написано.

Агенству за оказание посреднических услуг вы не обязаны платить при переуступки. Застройщик может с вам взять денежную сумму за уступку только в том случае, если у вас прямо в ДДУ прописано что за дачу согласия на уступку вы выплачиваете им денежную сумму.

_hook 07 Дек 2010

Вопрос: что написано про уступку в самом договоре?
Варианты:
1. Если ничего то, регулируется Законом № 214-ФЗ "О долевом участии. ": уступка возможна после полной уплаты цены договора и с согласия Застройщика.
2. Если написано в договоре что-то конкретное в ДДУ, то тогда надо изучать что конкретное написано.

Агенству за оказание посреднических услуг вы не обязаны платить при переуступки. Застройщик может с вам взять денежную сумму за уступку только в том случае, если у вас прямо в ДДУ прописано что за дачу согласия на уступку вы выплачиваете им денежную сумму.

В договоре написано, что уступка с согласия Продавца. Про стоимость ее ничего не сказано. Деньги берет Продавец, просто выплачивается Агенту, так как он его представитель по всем вопросам касаемо этого жилого комплекса.
Как быть, когда открытым текстом заявляется, что бесплатно согласия не дадут?

ArtemNSU 07 Дек 2010

Варианты:
1. Идти к Застройщику и пусть дает письменное согласие на уступку и предоставляет справку о выплате цены по ДДУ в полном объеме.
2. Если не дает согласия и справки обжаловать его действия в суде ссылаясь на условия договора. (а какой договор существует между дольщиком и агенством недвижимости?)
3. Платить агентству и делать уступку.

slashsh 16 Фев 2011

Какие проблемы решает переуступка права требования - рассказывает юрист

Как известно, застройщики продают квартиры в новостройках с самого начала строительства объекта. Цены на жильё на данном этапе сравнительно невелики, а вот ближе к концу строительства существенно возрастают.

В результате все квартиры зачастую бывают распроданы уже тогда, когда до момента сдачи дома остаётся больше года .

По этой причине, у заинтересованных остаётся только один вариант — заключить договор переуступки права требования с дольщиком, т.е. физическим лицом, который купил квартиру раньше.

Еще один вариант ситуации, в которой поможет переуступка — это если вы купили квартиру на этапе котлована, а срок сдачи дома все время переносится или вы просто передумали и хотите продать квартиру до завершения строительства.

Цессия – это, по существу, сделка купли-продажи жилья, в основу которой положен договор переуступки .

В соответствии с положениями договора переуступки права дольщик (цедент) передает второй стороне сделки (цессионарию) все те права и обязанности, которые были обозначены в заключенном с компанией-застройщиком договоре.

Это означает, что впоследствии цессионарий будет вынужден выполнять все положения договора долевого участия

Цессия допустима только до того момента, когда дольщик полностью вступит в право собственности на квартиру.

После того, как дом достроен и сдан, нужно заняться оформлением квартиры в новостройке в собственность — рассматриваем процесс подробно.

Наш материал поможет вам разобраться в тонкостях имущественного налогового вычета, а главное, понять, сможете ли вы им воспользоваться — ссылка на статью.

Основные выгоды для цессионария (покупателя):

• возможность приобрести жилье в здании с уже раскупленными квартирами
• возможность сэкономить при покупке (цены, запрашиваемые дольщиком, обычно ниже тех, которые устанавливает официальный застройщик)
• удобство при ипотечном кредитовании. Суть в том, что при приобретении квартиры “на этапе котлована” покупателю приходится платить проценты задолго до заселения, а процедура цессии позволяет начать платить ипотеку одновременно с заселением

Продавцу, в свою очередь, цессия позволяет получить выгоду в результате роста цен за счёт разницы стоимости квартиры на начальном и финальном этапах строительства, а заодно получить обратно внесённые изначально при покупке деньги, не подвергаясь штрафным санкциям.

Минус у цессии один, но довольно существенный – высокие риски.

Основная опасность заключается в том, что договор переуступки прав суд может признать недействительным. Чтобы минимизировать эту вероятность, для цессионера важно контролировать выполнение всех обязательных условий.

К последним относятся:

• оплата в полной мере цедентом суммы. указанной в договоре долевого участия
• зафиксированное в письменном виде согласие застройщика на переуступку прав
• одобрение/согласие банка или иной кредитной организации (если жильё было куплено в ипотеку)

Нужно учитывать, что застройщик может обанкротиться, вернуть свои деньги в этом случае для цессионария довольно затруднительно.

Иногда случается, что одна и та же квартира по договору цессии продается дважды. В результате достаётся она обычно покупателю, который первым оформил договор.

Другая неприятная вероятность – несоблюдение цедентом нормы об обязательном уведомлении (в письменном виде) компании-застройщика о планируемой передаче прав на жилье.

Вся юридическая процедура осуществляется в 4 этапа .

1. Контроль и проверка документов компании-застройщика — нужно просто обратиться к представителям компании и запросить следующие документы:

• устав — основной нормативный акт
• свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе
• квартальную бухгалтерскую отчётность
• свидетельство о гос. регистрации
• правоустанавливающие документы на земельный участок
• проект на строительство и проектную декларацию
• действующее разрешение на строительство

2. Подготовка сторон к сделке

• оповестить застройщика о предполагаемом заключении договора цессии
• получить от него письменное согласие на эту процедуру и справку, удостоверяющую отсутствие долга перед застройщиком
• если жильё было куплено в браке — получить согласие мужа или жены (заверенное у нотариуса) на продажу квартиры по договору цессии
• если квартира заложена по ипотеке — получить письменное согласие Банка на уступку права требования
• получить выписку из ЕГРП на квартиру

• если жильё покупается в браке — получить согласие мужа или жены (заверенное у нотариуса) на покупку квартиры по договору цессии
• если квартира приобретается на условиях кредитования — получить кредитный договор и закладную

3. Составление договора цессии

Его можно составить в офисе застройщика или в агентстве недвижимости. Договор должен быть официально зарегистрирован.

4. Регистрация договора

Зарегистрировать договор цессии возможно в Регистрационной или Кадастровой палате, а также в Многофункциональном центре.

Необходимо будет оплатить пошлину, дождаться окончания регистрации и взять уже зарегистрированный договор. На этом заключение договора цессии завершается, и он вступает в законную силу .

Все денежные расчеты между сторонами осуществляются исключительно после того, как будет получено свидетельство о регистрации договора цессии из регистрирующего органа.

Теоретически процесс регистрации не должен занять больше 18 дней (однако реалии таковы, что этот срок зачастую растягивается на месяц-полтора ).

Важно уделить особое внимание оформлению и передаче задатка при покупке квартиры — от этого может зависеть результат всей сделки.

Обзор нашего эксперта о том, на что нужно обратить внимание в первую очередь и что проверить, при покупке квартиры — ссылка на материал.

Итак, договор цессии, или переуступки права требования, является единственным способом приобретения жилья в строящемся, уже выкупленном доме .

И наоборот, если вы купили квартиру на этапе котлована и передумали, а строительство еще не завершилось (или сроки сдачи дома все время переносятся и вы хотите избавиться от квартиры), то вам поможет переуступка — нужно только найти покупателя.

Этот способ удобен, но несет в себе немалые риски, особенно, если идти этим путем без помощи юриста или риэлтора.

Янв 16, 2015 Колосков Дмитрий

Согласие застройщика на переуступку прав ДДУ

Доброго времени суток!

Квартира куплена по ДДУ с привлечением ДС Банка (Ипотеки). Собираюсь переуступить права по ДДУ третьему лицу. В тексте ДДУ указано, что для переуступки я обязан получить письменное согласие застройщика за которое, естественно, он требует приличную сумму.

Так ли оно необходимо при перерегистрации ДДУ, если мне в любом случае его уведомлять о состоявшейся смене участника в соответствии с 214-фз?

Спасибо за ответ!

03 Февраля 2015, 23:20 Аркадий, г. Москва

Платить и тем более уведомлять застройщика не обязательно. Есть даже судебная практика по данному вопросу где данные положения ДДУ признаны не законными. Другой вопрос согласится ли банк на передачу залога и перевод долга другому лицу. Проблема может возникнуть именно в этом вопросе

С уважением Александр

03 Февраля 2015, 23:23

Если Вы полностью уплатили цену за долевку, то согласие застройщика получать не обязательно.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

03 Февраля 2015, 23:33

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нужно ли платить застройщику при переуступке права собственности

Цессия (от лат. cessiо – передача) – это переуступка права собственности, подтверждающегося некоторыми документами. Приобретение квартир по договору цессии стало сейчас популярным явлением на первичном рынке недвижимости. Происходит это так: дольщик покупает жилье в рассрочку и в какой-нибудь момент понимает, что ему нужно перепродать квартиру. Находятся желающие на этом заработать: купить жилье на начальном цикле и продать по переуступке на завершающем. Но так как операция цессии имеет много особенностей, нужно учитывать, по какой схеме первоначально продавалась квартира и на каких условиях.

Основательные застройщики, которые ценят свою репутацию, не требуют за переуступку дополнительной платы, но включают в договор пункт о необходимости получать согласие на операцию рецессии. Все договоры таких компаний предусматривают возможность переуступки прав только с согласия застройщика. Таким образом, компании всегда точно знают, с кем заключена сделка. В большинстве случаев переуступка согласуется с клиентами и оформляется абсолютно бесплатно. Отказы бывают в редких случаях, например, если дольщик хочет переоформить жилье не на родственника, а в товарном резерве имеются аналогичные квартиры. Согласование подобной сделки приведет к тому, что квартира, реализуемая по уступке прав требования, будет конкурировать с похожим жильем застройщика.

Эксперты строительного рынка считают, что данное требование не противоречит законодательству, поскольку в ст.11 ФЗ № 214 есть норма о том, что уступка допускается в порядке, определенном Гражданским кодексом, который позволяет требовать согласия на совершение цессии. Однако некоторые юристы иначе трактуют нормы закона, ссылаясь при этом на прецеденты судебной практики. Нормы 214-ФЗ имеют приоритет перед положениями ГК о переуступке, если в законе нет прямой ссылки на Гражданский кодекс. А федеральный закон прямо не указывает на то, что для уступки надобно согласие застройщика. Многие юристы считают включение в договор уступки условий об обязательном согласии нарушением определенных прав потребителей. Например, считается, что застройщик не имеет права отказать дольщику в оформлении уступки права требования, но судебная практика на данный момент еще только формируется.

Юридические компании считают, что если дольщик оплатил квартиру, то для него есть только одно ограничение, установленное в ФЗ №214. В законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в сроки между регистрацией договора переуступки и подписанием акта передачи. То есть дольщик не может перепродать жилье по договору цессии после того, как объект будет сдан. В этом случае нужно дожидаться оформления прав собственности.

Отношения между застройщиками и покупателями регулируются ФЗ №214. Он предусматривает способы привлечения средств на строительство жилья: договор долевого участия, покупка квартиры через вступление в ЖСК или приобретение сертификатов. Первый способ наиболее целесообразен, поскольку договор подлежит обязательной регистрации, что защищает от двойных продаж.

При всем том застройщики не спешили переходить на работу по новому закону и стали заключать предварительные договоры купли-продажи, которые не отражали интересы граждан. А некоторые предприятия продолжали работать по ФЗ № 39 и заключать инвестиционные договоры, хотя такие операции законны только в случае, если строительство началось до 2005 года. Застройщики приспособились взимать комиссию с тех граждан, которые решили переуступить квартиру до оформления собственности. Согласно положениям Гражданского кодекса, если в договоре не сказано о возможности цессии, то покупатель вправе переуступить собственность другому лицу, не требуя согласия продавца. Однако застройщики, как правило, указывают в договорах, что для переуступки дольщик обязан получить письменное разрешение компании.

Как поясняют юристы, тут действует принцип свободы договорных отношений, поскольку предварительные соглашения не подпадают под действие ФЗ № 214. Когда дольщики приходят за согласием на переуступку, компании требуют с них комиссию за переоформление. У многих компаний она составляет более 20 000 рублей. Как правило, застройщики зачисляют эти деньги по отдельному договору, например, за консультационные услуги. Иные фирмы просят не закрепленную плату, а процент от суммы договора цессии, и тогда речь идет о сотнях тысяч рублей. Между гражданами и застройщиками неоднократно возникали конфликты по этому поводу. Судебная практика в последнее время складывается в пользу покупателей.

По мнению экспертов, застройщики часто навязывают свои платные услуги, тогда как Закон о защите прав потребителей накладывает запрет на условия приобретения товаров. Допустим, есть дело по взысканию с одной крупной компании 500 000 рублей. Эта фирма заключала с покупателями инвестиционные договоры, в которых указывала, что для переуступки требуется ее согласие. Один из пайщиков решил перепродать квартиру и заключил отдельный договор с агентством недвижимости, которое подыскало покупателя. За согласие на переуступку застройщик потребовал 3% от сделки. Покупателю пришлось заплатить полмиллиона рублей, подписав с застройщиком договор на оказание консультационной помощи. В этом случае гражданин может вернуть деньги. Мы можем представить его интересы в суде и доказать, что застройщик беспочвенно получил деньги. Впрочем, эксперты полагают, что ввязываться в подобные судовые процессы оправданно лишь в том случае, если на кону стоит достаточно большая сумма.

В последнее время государство пытается освободить рынок от обходных методов, вынуждая застройщиков соблюдать ФЗ № 214. Несколько лет назад Госдума приняла поправки в данный закон, ужесточающие наказание. После этого застройщики стали переходить на работу по новому закону, но при этом некоторые из них продолжали взимать комиссию за переуступку. Юристы поясняют, что правило для переуступки прав по ДДУ устанавливает ст.11 закона № 214. Из ее положений вытекает: если цена по договору уступки выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, но с уведомлением застройщика. Если же сумма выплачена не полностью, согласие застройщика обязательно. Следовательно, письменное согласие застройщика необходимо лишь в том случае, если на момент уступки дольщик не оплатил квартиру в полном объеме.

Таким образом, если дольщик выполнил финансовые обязательства, то получать согласие застройщика и платить за него не должен. При работе по ФЗ №214 договор цессии подлежит регистрации, как и первоначальный ДДУ. Поскольку документы в Росреестр подает сам застройщик, он может попросить компенсацию за эти услуги. Но если дольщика не устраивает сумма, он может отказаться оплачивать и обратиться за помощью к профессиональным юристам. Если же покупатель не оплатил квартиру полностью, компания имеет полное право отказать в согласии на переуступку. Юристы подчеркивают, что свою комиссию фирма обязана обосновать. Вопрос о плате за уступку законом не регулируется. Однако взимание такой платы законно лишь тогда, когда ее размер прямо установлен в договоре и обоснован реальными затратами на переоформление документов, подготовку договора уступки, государственную регистрацию.

Приобретая квартиры по договору цессии, следует учитывать и другие нюансы. В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, покупателю квартиры по договору переуступки будет возвращена только начальная стоимость объекта – та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по переуступке, как правило, выше чем стоимость квартиры по начальному договору, то дольщик рискует потерять часть своих денег.

Уступка прав требования по Договору долевого участия в строительстве, регистрация, образец

Последнее обновление: 24.07.2016

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ ) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю ). Причем, уступает он именно право требования . т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ). то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения ) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик. например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает ) свое право (право требования квартиры по договору ) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку ) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком. а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком ), то уступка правпо ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре. а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования. то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ). с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик ) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком ) только за действительность переданных прав . и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования. Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия . а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ . Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования. еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю ). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщикаакт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику. а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания Акта, Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору (инвестиционному или ДДУ ) и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214 ). Но закон (Гражданский Кодекс РФ ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие ).