Руководства, Инструкции, Бланки

образец договор переуступки права аренды нежилого помещения

Рейтинг: 5.0/5.0 (518 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – нюансы

Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными. Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности. В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов: заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом); платеж; протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя); копия и подлинник учредительных документов арендатора; свидетельство ОГРН; свидетельство ИНН; устав; если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения; учредительный договор, если заключался; подлинники БТИ (менее годичной давности); план каждого этажа; экспликация; выписка по форме 1-а из технического паспорта; решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки; протокол собрания совета директоров, акционеров; копия и подлинник зарегистрированного договора аренды; подлинник протокола соглашения переуступки.

Самое главное - нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий. Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.

Выгодна ли переуступка права аренды (ППА)?

В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет. Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму. Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.

Продажа права аренды нежилого помещения – нюансы

Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.

Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.

Оценка права аренды помещения - для чего необходима, от чего зависит её стоимость

Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.

Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.

Похожие материалы

образец договор переуступки права аренды нежилого помещения:

  • скачать
  • скачать
  • Другие статьи

    Переуступка прав аренды - что это такое, по договору земельного участка, нежилого помещения, образец 2016 года, бланк, третьему лицу, образец

    Что такое переуступка прав аренды?

    В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.

    Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.

    В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.

    При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.

    Особенности передачи

    Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

    • отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
    • возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.
    Зачем это необходимо?

    Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

    Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

    Переуступка прав аренды

    Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.

    Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:

    • нежилое помещение;
    • земельный участок;
    • иные объекты имущества недвижимого характера.
    Земельного участка
    • арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
    • как гласит статья 606 ГК РФ. собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
    • также в статье 607 ГК РФ сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.
    Нежилого помещения

    Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:

    • при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
    • принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
    • переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.

    Как заключить договор переуступки права требования? Узнайте тут .

    Третьему лицу

    Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный договор заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.

    То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.

    Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.

    Порядок оформления

    Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:

    • сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
    • обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
    • получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.
    Документы

    Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:

    • заявление согласно принятому образцу;
    • в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
    • справка налоговой службы;
    • первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
    • три копии договора.
    Образец договора

    Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

    • полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
    • полные данные всех участников сделки;
    • имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
    • дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
    • дата, а также подпись участников.

    Образец договора переуступки прав аренды представлен здесь .

    Последствия

    После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.

    Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.

    Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:

    • обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
    • обязанность внесения арендной платы;
    • выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.

    Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке? Читайте здесь .

    Как оформляется переуступка прав на квартиру? Подробная информация в этой статье .

    Отличия от субаренды

    Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

    Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.

    При этом все права на владение и пользование переданным имуществом сохраняются за ним частично или полностью.

    Что касается переуступки, то в этом случае первый арендатор передает как права на владение имуществом, так и обязанности, связанные с ним, в полном объеме, без права возврата.

    Однако, последний пункт может быть включен в качестве одного из условий договора по личной инициативе сторон.

    На видео о заключении договора аренды

    Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения - договор, образец, бланк, порядок, физическим лицом, в 2016 году

    Особенности переуступки прав по договору аренды нежилого помещения

    Может возникнуть ряд ситуаций, когда необходимо уступить права арендовать помещение другому лицу. Кроме того, на это могут быть различные основания.

    К примеру, кризис организации в финансовом отношении, учреждение дочернего предприятия или создание нового юридического лица.

    Что это?

    Переуступка прав представляет сбой передачу прав на аренду нежилого помещения другому лицу.

    Несмотря на внесенные изменения в законодательство, существенно усложнившие решение этого вопроса, она продолжает пользоваться популярностью.

    Действующее законодательство

    На основании действующего законодательства, заключить соглашение уступки прав аренды, можно только в соответствии с результатами проведения аукциона за его подписание.

    Порядок организации аукциона (его можно заменить конкурсом) регулируется статьей 17 ФЗ № 135 «О защите конкуренции». На основании его положений требуется согласие антимонопольного органа.

    Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

    В связи с вышесказанным, можно сделать вывод, что переуступка прав по соглашению аренды на имущество государства может осуществляться, если на это есть имеется согласие владельца, но только в виде аукциона.

    Физическим лицом

    Порядок осуществления конкурса или аукциона не регулируется нормами законодательства, поэтому если уступка прав осуществляется физическим лицом, то применяются положения законов, определяющих правила и порядок использования государственного имущества.

    Более того, во внимание принимается сложившаяся практика.

    Выгодно ли?

    Аренда помещений с действующим бизнесом пользуется огромной популярностью, поскольку выгодна для обеих сторон.

    Как правило, соглашение заключается на пять лет, после этого, если существует необходимость, права уступаются за некоторую сумму.

    Получается, первоначальный арендатор получает заработок за совершение сделки, а второму достается площадь для собственного бизнеса.

    Порядок действий

    Ранее для оформления договора достаточно было получить заявления от обеих сторон, в соответствии с которыми комиссия, распоряжающаяся недвижимым имуществом, принимала решение о смене арендатора, то сегодня все изменилось.

    Теперь для заключения трехстороннего соглашения, комиссия уведомляет арендатора о его обязательстве организовать уступки в соответствии с законом.

    Для этого арендатору на руки выдают решение, принятое комиссией о том, что она согласна на уступку прав.

    При этом указывается большое количество объемных положений, предусмотренных законодательством.

    Они направлены на необходимость проведения торгов, на которых предметов будет выступать право арендовать помещение, не предназначенное для проживания.

    Форма торгов устанавливается статьей 477 ГК РФ. как уже было отмечено выше, это может быть конкурс или аукцион.

    Лицо, одержавшее победу, т.е. предложившее наиболее высокую стоимость, получает права арендатора. Что касается конкурса, то победителем является тот, кто по решению специально собранной комиссии предложить лучшие условия.

    В большинстве случаев происходит организация конкурса.

    Он является непростой процедурой, на осуществление которой отводится большое количество времени:

    • одна из главных задач арендатора – сформировать конкурсную комиссию;
    • она будет возглавлять управление всеми делам, связанными с организацией конкурса.

    После того, как было принято соответствующее решение, организатор должен подготовить специальные документы, в которых определяются сроки и место проведения процедуры, учитываемые критерии, а также порядок, в соответствии с которым будут приняты заявки участников.

    Не позднее, чем за 30 суток до конкурса, организатор публикует соответствующее сообщение в СМИ.

    С участником, который победил на конкурсе, подписывается соглашение об уступке прав арендатора. Важно, что оно является двусторонним, более того, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате.

    Чтобы зарегистрировать договор, потребуется сдать в палату регистрации:

    1. Копии публикаций в СМИ об организации конкурса или аукциона.
    2. Соглашение об уступке прав.
    3. Остальные документы, которые необходимы для регистрации сделки по недвижимости.

    Если арендатором были соблюдены все требования и он сдал весь пакет документов, то в течение месяца ему будет выдано зарегистрированное Соглашение о переуступке прав.

    Нужен образец договора переуступки прав аренды земельного участка? Смотрите тут .

    Оценка стоимости

    Оценка стоимости будет зависеть от нескольких критериев, к которым относится:

    • метраж помещения, сдаваемого в аренду;
    • возможность его применения по разному назначению;
    • месторасположение недвижимости;
    • доходы, которые могут быть получены;
    • затраты, необходимые для содержания объекта;
    • объем прав, которые получает арендатор.

    Эта процедура оценки требуется при передаче прав по временному пользованию помещением. Стоимость, которая устанавливается оценщиком, определяет размер платежей за аренду, предусмотренных договором.

    Заключение договора

    Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения представляет собой важный этап процедуры. Он проводится после завершения аукциона или конкурса с победителем.

    При этом важно воспользоваться помощью профессионального юриста, чтобы не допустить ошибок при заключении.

    Содержание

    Договор переуступки права аренды нежилого помещения содержит в себе следующие положения:

    • предмет соглашения;
    • обязанности обеих сторон;
    • ответственность участников;
    • заключительные положения;
    • указание адресов и реквизитов сторон.

    Чтобы он вступил в действие, необходимо написать дату и проставить подписи участников.

    Ответственность сторон

    В договоре обязательно находятся положения, касающиеся ответственности обеих сторон.

    В случае невыполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных соглашением в конкретное время:

    • оно будет являться расторгнутым в одностороннем порядке;
    • уступка будет признана несостоявшейся.

    Если арендодатель отказывается от проставления подписей на дополнительных соглашениях либо нарушает сроки подписания, то фирма имеет прав подать иск в Арбитражную судебную инстанцию, чтобы арендодателя принудили к подписанию соглашения.

    В случае положительного решения суда с арендодателя будут взысканы расходы, последовавшие в связи с нарушением пунктом договора.

    Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке? Читайте здесь .

    Как оформляется уступка прав по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье .

    Образец

    Договор переуступки прав должен быть правильно оформлен.

    Каждый пункт раскрывается в надлежащем порядке, кроме того верно составляется верхняя часть. Она включает в себя наименование организации и арендодателя, основание документа, в соответствии с которым заключается договор.

    Важно не допустить ошибок во время организации конкурса или аукциона, иначе вся процедура может быть признана несостоявшейся.

    Именно поэтому к её организации необходимо относится ответственно и внимательно, чтобы не допустить нежелательных последствий.

    На видео о регистрации договора аренды

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге) Бланк, образец, шаблон типового договора

    Договоры ›› Договор аренды имущества ›› Образец. Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге)

    Образец. Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге)

    Образец. Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге) - скачать в текстовом формате

    Новости бизнеса

    Российская экономика постепенно преодолевает спад, заявил Путин

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 15:04:00 +0300

    Российская экономика постепенно преодолевает спад, однако позитивные тенденции все еще неустойчивы, в среднесрочной перспективе нужно выйти на уровень инфляции 4% в год, заявил президент России Владимир Путин на совещании по бюджетным вопросам.
    Подробнее

    Глава ФАС призвал Минкомсвязи сказать «нет» национальному роумингу

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 15:17:00 +0300

    Глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев призвал Минкомсвязи отменить национальный роуминг. По его словам, работу в этом направлении необходимо закончить как можно быстрее.
    Подробнее

    Официальный курс евро на среду снизился до 71,64 рубля

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 27 Sep 2016 12:45:00 +0300

    Официальный курс евро к рублю, установленный ЦБ РФ на среду, снизился на 41,95 копейки — до 71,6409 рубля, курс доллара снизился на 45,85 копейки — до 63,6921 рубля, следует из данных Банка России.
    Подробнее

    Тольятти получил статус территории опережающего развития

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 13:46:58 +0300

    Премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о создании территории опережающего развития в Тольятти. Об этом он сообщил на заседании президиума Совета при президенте по модернизации экономики и инновационному развитию России.
    Подробнее

    Голодец раскритиковала проект пенсионной реформы ЦБ и Минфина

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 15:13:25 +0300

    Реформа накопительной пенсии, ранее предложенная Банком России и Министерством финансов, не будет эффективно работать в российских реалиях, заявила вице-премьер Ольга Голодец.
    Подробнее

    Правительство внесло в Госдуму законопроекты о поддержке печатных СМИ

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 13:21:37 +0300

    Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект об увеличении площади рекламы в печатных СМИ, не являющихся рекламными изданиями, до 45% с текущих 40% от объема номера. Текст документа опубликован в электронной базе документов нижней палаты парламента.
    Подробнее

    Минтруд предложил обязать неработающих россиян платить за лечение

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 13:10:02 +0300

    Минтруд России начал разработку законопроекта, обязывающего неработающих россиян платить за пользование поликлиниками и больницами. Об этом сообщила вице-премьер Ольга Голодец, передает «Интерфакс».
    Подробнее

    Арбитраж в Гааге закрыл одно из дел Юкоса против России

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 14:36:00 +0300

    Арбитраж в Гааге закрыл одно из дел ЮКОСа против России Одна из аффилированных с ЮКОСом компаний отозвала иск против России из Международного арбитражного суда в Гааге. В связи с этим дело было прекращено.
    Подробнее

    Набиуллина пообещала сохранить в России государственную пенсию

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 10:19:31 +0300

    Ранее министр труда и социальной защиты Максим Топилин опроверг подготовку новой пенсионной реформы, однако власти продолжают обсуждение вопросов о судьбе накопительной части пенсии.
    Подробнее

    Голодец: почти пять миллионов россиян получают зарплату на уровне МРОТ

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 12:04:11 +0300

    В России 4,8 миллиона человек работают с зарплатой на уровне минимальной оплаты труда (МРОТ), из них 1,8 – бюджетники, от этого надо уходить, заявила вице-премьер правительства Ольга Голодец в ходе правительственного часа в Совете Федерации. С 1 июля МРОТ в России составляет 7,5 тысячи рублей.
    Подробнее

    «Дыра» в капитале ВПБ составила 6,7 млрд руб

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 26 Sep 2016 18:15:00 +0300

    Собственный отрицательный капитал лишенного лицензии Военно-промышленного банка (ВПБ) составил 6,7 млрд рублей, сообщили "Интерфаксу" в пресс-службе ЦБ РФ.
    Подробнее

    Россия с 1 октября снимет запрет на ввоз фруктов и овощей из Египта

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 27 Sep 2016 20:38:00 +0300

    Экономика 16 сентября 2016Россия запретила поставки фруктов и овощей из ЕгиптаЧитать подробнее "На переговорах с представителями Минсельхоза Египта предварительно речь шла о том, что запрет на поставки плодоовощной продукции из Египта, кроме картофеля, может быть снят в течение ближайших 3-5 дней", - сообщили "Интерфаксу" в Россельхознадзоре.
    Подробнее

    Рубль в начале дня вырос на 6 копеек к доллару и на 14 копеек к евро

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 10:07:28 +0300

    Курс доллара расчетами "завтра" на 10.00 мск среды снижался на 6 копеек — до 63,81 рубля, курс евро — на 14 копеек — до 71,49 рубля, следует из данных Московской биржи.
    Подробнее

    Контракт с гендиректором «Вертолетов России» продлен до 2021 года

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 10:15:40 +0300

    Контракт с генеральным директором холдинга "Вертолеты России" (входит в Ростех) Александром Михеевым продлен до 2021 года, сообщили сегодня журналистам в пресс-службе холдинга.
    Подробнее

    Российский рынок акций открылся ростом индексов на 0,2-0,31%

    Образец- Договор о переуступке прав (дополнение к договору об аренде или лизинге): 28 Sep 2016 10:09:24 +0300

    Биржевые индексы РФ завершили торги снижением котировок. Так, индекс ММВБ (MICEX) по итогам торгов во вторник на Московской бирже опустился на 1,12% - до 1975,52 пункта, РТС - на 1,38%, до 973,18 пункта. Ключевым драйвером для снижения в ходе текущих торгов стала нефть.
    Подробнее

    Уступка аренды - перенайм - Коммерческая недвижимость - Тула, Орел

    Уступка аренды — перенайм

    Когда покупатель выбрал участок, находящийся не в собственности, а в аренде у продавца — возникает вопрос, как правильно оформить договор, по которому покупатель получит права пользования и владения этим земельным участком.

    И многие юристы, ранее сталкивавшиеся только с договорами цессии (уступки права требования доли в строительстве здания по договору долевого участия), предполагают, что при уступке прав аренды земельного участка или помещения могут применяться те же правила, что и к цессии. Это не совсем так.

    Отличия цессии и перенайма

    Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды называется — перенайм (или перенаем). Перенайм приводит к полной замене стороны в договоре (то есть, новому арендатору передаются не только все права. но и все обязанности арендатора по договору аренды).

    А в случае заключения договора цессии, применительно к договору аренды, передается только право аренды. Это совсем не интересно для арендатора, который уступает свои права. Потому что, тогда обязанность по уплате арендных платежей, так и останется за ним. Новый арендатор, получивший права по цессии, будет владеть и пользоваться недвижимостью, а старый — платить за него аренду. Ну кому это понравится?!

    Из чего состоит право собственности

    Право собственности состоит из права владения, пользования и распоряжения.

    Что покупает будущий арендатор у прежнего по договору уступки/перенайма

    Первый арендатор (продавец) продает второму арендатору (покупателю) не объект недвижимости, а права и обязанности по договору аренды.

    То есть — право занять место арендатора в этом договоре аренды.

    А уже на основании этого, став полноправным арендатором по договору аренды, покупатель приобретает право пользования и владения земельным участком (или другим объектом недвижимости, переданным в аренду о договору). А право распоряжения. как и прежде, остается у собственника недвижимого имущества.

    Объем прав арендатора по договору уступки права аренды

    Прежний арендатор может передать новому столько прав, сколько он имел сам. Никто не может передать больше прав, чем он имеет в действительности.

    То есть, если договор аренды заключен на срок до 2058 года, то арендатор не может передать (уступить) следующему арендатору права аренды на срок до 2060 года.

    Уступка прав аренды возможна только в пределах срока аренды, установленного действующим договором аренды. Даже если стороны договора перенайма нафантазировали и самостоятельно увеличили этот срок. То же правило касается всех остальных прав и обязательств арендатора по исходному договору аренды.

    Надо ли регистрировать договор перенайма

    Договор перенайма (уступки прав и обязанностей по договору аренду) заключается в той же форме, что и договор аренды. То есть, если договор аренды был долгосрочным, прошел государственную регистрацию то и договор перенайма необходимо регистрировать.

    Краткосрочный договор аренды не регистрируется и вступает в силу с момента его подписания сторонами, то же относится и к договору перенайма по такому договору.

    Уведомление арендодателя — собственника о смене арендатора

    Ответ на вопрос, требуется ли согласие собственника недвижимости при замене одного арендатора на другого, нужно искать в тексте договора аренды.

    В большинстве случаев, при заключении договора уступки права аренды (перенайма), согласие собственника не требуется, но необходимо уведомить его (собственника объекта недвижимости) о заключении договора уступки (прав и обязательств по договору аренды) и предоставить в Росреестр подтверждение того, что вы уведомили собственника. Без этого гос. регистратор может отказать в государственной регистрации договора перенайма.

    Текст уведомления пишется в произвольной форме. Пример смотрите ниже. Можно сформулировать и по-другому, сохранив смысл: кто кому и что уступил, на основании чего права и обязанности по аренде принадлежало ранее (первоначальный договор аренды+договоры перенайма предыдущие, если были), и какой документ является основанием доля возникновения новых правоотношений (настоящий договор перенайма).

    Лучше, чтобы уведомление писал прежний арендатор, который сейчас уступает права.

    Департамент имущественных отношений Тульской области

    (указать наименование Арендодателя из договора аренды )

    гражданина Иванова Ивана Ивановича

    проживающего по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 5,

    (указать ФИО и адрес Арендатора )

    Сообщаю Вам об уступке мной, Ивановым Иваном Ивановичем, прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка № … от 15.02.2012 г. дата регистрации 16.03.2012 г. № 71-71-01/111 /2012-111 Петрову Петру Петровичу на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 05.05.2012 г.

    Дата, подпись, расшифровка подписи.

    Чем подтверждается уведомление собственника о смене арендатора

    Для заключения договора перенайма необходимо иметь доказательства того, что вы выполнили условие — уведомили собственника.

    Доказательством может быть письмо с отметкой о получении адресатом, опись вложения с уведомлением о вручении и т.д. Такой документ предъявляется государственному регистратору при регистрации договора перенайма. По окончании госрегистрации вам вернут подлинник этого документа, храните его, он может понадобиться при возникновении спорных ситуаций в будущем.

    В какой форме лучше уведомить собственника арендуемого имущества

    Лучше всего, чтобы собственник расписался в получении письма-извещения (Получил-подпись-расшифровка-дата) на вашем экземпляре. Требуется ли какое-то удостоверение подписи физического лица — уточните у гос. регистратора или по телефону горячей линии Росреестра: 8 800 100 34 34 .

    Удостоверительная надпись на вашем экземпляре извещения от юридического лица-собственника должна содержать следующую информацию: подпись, печать, № входящего документа и дата.

    Письмо с отметкой о получении удобно тем, что содержит текст извещения. И регистратору сразу будет ясно, действительно ли вы уведомили собственника или поздравили его с днем рождения.

    Либо можно отправить собственнику заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

    Разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации

    Вот что пишет пленум ВАС РФ о вопросах, связанных с уступкой прав и обязанностей аренды (об уведомлении собственника о смене арендатора и о том, как можно распорядиться правом аренды).

    ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 24 марта 2005 г. N 11

    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
    СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

    15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
    Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

    2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    Уступка права аренды — образец договора (соглашения)

    Примерный текст договора уступки права аренды (перенайма), договоры (соглашения), составленные на его основе неоднократно и успешно проходили государственную регистрацию.

    Название не имеет значения, вы можете озаглавить такой документ просто «Договор» или «Соглашение», сути документа это не меняет.

    Если у кого-то есть свой интересный вариант соглашения или договора уступки права аренды и вы хотите поделиться им с коллегами-юристами, пишите. Мы добавим и ваш вариант текста договора.

    СОГЛАШЕНИЕ ОБ УСТУПКЕ ПРАВА АРЕНДЫ (ПЕРЕНАЙМ)

    город Тула, двадцать пятое июля две тысячи пятнадцатого года

    Мы, граждане Российской Федерации, ____________. именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны,

    и ______________________. именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

    1. Руководствуясь пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, Сторона-1 уступает Стороне-2 права и обязанности Арендатора по договору аренды земли № 1 от 15.01.2012 г. зарегистрированному в Управлении Росреестра по Тульской области 10.02.2012 г. за № 71-71-01/011/2012-111 (далее по тексту именуемого «Договор аренды»), на земельный участок с кадастровым № 71:-:0000000:0000, расположенный по адресу: г. Тула, ул. Каминского, 148 (Сто сорок восемь) (далее по тексту именуемый «Объект»).
    2. Объект имеет общую площадь – 990 (Девятьсот девяносто) кв.м. согласно кадастровому плану земельного участка, Объект расположен на землях населенных пунктов и его разрешено использовать под _______.
    3. Сторона-1 приобрела права и обязанности Арендатора Объекта на основании Договора аренды, заключенного между Арендодателем – Управлением муниципального имущества г. Тулы и ______, выступающим по настоящему соглашению как Сторона-1.

    Согласно Договору аренды, срок аренды Объекта: с 01.02.2012 г. по 01.02.2022 г.

    5. Сторона-1 передает, а Сторона-2 принимает на себявесь комплекс прав и обязанностей Арендатора Объекта по Договору аренды, закрепленных в Договоре аренды в объеме и на условиях, существующем на момент заключения настоящего соглашения, а так же — Договор арендыикадастровый план Объекта.

    6. Сторона-1 подтверждает, что право пользования Объектом не обременено правами иных лиц, кроме тех прав и обязанностей, которые вытекают из Договора аренды и настоящего соглашения.

    7. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

    8. Стороны договорились об оплате за уступку прав на Объект в размере 250000= (Двухсот пятидесяти тысяч) рублей.

    9. Сторона-2 выплатила Стороне-1 250000= (Двести пятьдесят тысяч) рублей до подписания настоящего соглашения.

    10. Сторона-1 подтверждает то, что полностью оплатила арендную плату за пользование Объектом, причитающуюся с нее до момента заключения настоящего соглашения и у нее отсутствуют задолженности по оплате арендной платы за Объект.

    11. Стороны договорились о том, что Сторона-2 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента подписания настоящего соглашения.

    12. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну.

    13. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по адресу: ___________, по одному экземпляру выдается сторонам договора, четвертый экземпляр направляется Арендодателю, согласно Договору аренды.

    Договор перенайма — пример 2

    Когда в истории договора аренды было много переуступок прав и обязанностей, то удобно обозначить номерами по порядку: 1) все соглашения или договоры по уступке и 2) всех появившихся в результате арендаторов, сменяющих друг друга входе этой истории. Тогда следующему арендатору будет проще распутывать этот клубок.

    Назвать можно хоть договор, хоть соглашение (не обязательно вмещать в заголовок всю суть закрепляемых договором обязательств). Длинное название документа потом неудобно переписывать из документа в документ, и долго, и ошибиться проще.

    город Орел, восьмое октября две тысячи пятнадцатого года

    Мы, граждане Российской Федерации: Иванова Лидия Петровна, дата рождения: 00.00.1900 г. место рождения: г. Орел, пол: женский, паспорт № 54 00 000000, выдан 00.00.2000 г. Советским РОВД г. Орла, проживающая по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, именуемая в дальнейшем «Арендатор-3», с одной стороны,

    И Петрова Елизавета Никитична, дата рождения: 00.00.1900 г.р. место рождения: гор. Орел, пол: женский, паспорт № 54 00 000001. выдан 00.00.2000 г. Советским РОВД гор. Орла, проживающая по адресу: Орловская область, Орловский район, д. Хардиково, 1, именуемая в дальнейшем «Арендатор-4», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

    1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

    1.1. Объект – земельный участок с кадастровым № 57:10:0000000:000, общей площадью 1000 (Одна тысяча) кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, д. Хардиково.

    1.2. Арендодатель — Администрация Орловского района Орловской области;

    1.3. Арендатор – лицо, принявшее права и обязанности арендатора Объекта по Договору аренды Объекта;

    1.4. Арендатор-1 — Николаев Иван Петрович;

    1.5. Арендатор-2 – Семенов Виктор Александрович;

    1.6. ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    1.7. Договор аренды – договор аренды земли № 5/8 от 00.00.2000 г. заключенный относительно Объекта Арендодателем и Арендатором (в лице Арендатора-1) на срок с 01.01.2010 г. по 31.12.2054 г. о чем в ЕГРП 00.00.2000 г. сделана запись регистрации № 57-57-14/001/2000-000.

    1.8. Соглашение-1 – соглашение об уступке права аренды (перенайм) от 00.00.2000 г. заключенное между Арендатором-1 и Арендатором-2, о чем в ЕГРП 11.01.2000 г. сделана запись регистрации № 57-57-14/007/2000-000. По Соглашению-1 Арендатор-2 принял на себя права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

    1.9. Соглашение-2 — соглашение об уступе права аренды (перенайм) от 22.01.2015 г. заключенное между Арендатором-2 и Арендатором-3, о чем в ЕГРП 30.01.2015 г. сделана запись регистрации № 57-57/014-57/014/000/2015-000/2. По Соглашению-2 Арендатор-3 принял на себя права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

    2.1. Руководствуясь пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, Арендатор-3 уступает Арендатору-4 права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

    2.2. Арендатор-3 передает, а Арендатор-4 принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей Арендатора Объекта по Договору аренды в объеме и на условиях, существующих на момент заключения настоящего соглашения. Данная передача прав и обязанностей осуществляется путем передачи Договора аренды и кадастрового паспорта Объекта при подписании настоящего соглашения.

    1. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    3.1. Стороны договорились о цене уступки прав и обязанностей по Договору аренды на Объект в размере 90000= (Девяноста тысяч) рублей.

    3.2. Расчет по настоящему соглашению произведен полностью. Арендатор-4 выплатил Арендатору-3 90000= (Девяносто тысяч) рублей до подписания настоящего соглашения.

    3.3. Арендатор-4 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

    4.1. Арендатор-3 подтверждает то, что полностью оплатил арендную плату за пользование Объектом, причитающуюся с него до момента заключения настоящего соглашения и у него отсутствуют задолженности по оплате арендной платы за Объект.

    4.2. Арендатор-3 подтверждает, что право пользования Объектом не обременено правами иных лиц, кроме тех прав и обязанностей, которые вытекают из Договора аренды и настоящего соглашения.

    4.3. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

    4.4. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну.

    4.5. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, по одному экземпляру выдается Сторонам, четвертый экземпляр направляется Арендодателю.

    АРЕНДАТОР-3:________(полностью ФИО и подпись)

    АРЕНДАТОР-4:________(полностью ФИО и подпись)

    Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.