Рейтинг: 4.4/5.0 (1879 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.2. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___), копия технического паспорта (Приложение N ___), акт приема-передачи нежилого помещения, на основании которого осуществляется передача помещения (Приложение N ___) и акт возврата нежилого помещения (Приложение N ___).
1.3. На момент заключения настоящего Договора нежилое помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве ___________ (документ, подтверждающий право _______________: _______________ N _______ выдан ____________ "___" ________ ____), не заложено, не арестовано, не является предметом исков третьих лиц.
1.4. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Права и обязанности Арендодателя:
2.1.2. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет.
2.1.3. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, Арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.
2.1.4. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случаях, если им будут установлены факты использования помещения не в соответствии с условиями Договора аренды или назначением арендованного помещения.
2.1.5. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного Договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд. Стороны договорились считать существенным нарушением порядка оплаты невнесение арендной платы в течение ________.
2.1.6. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему Договору нежилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении Договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.
2.2. Права и обязанности Арендатора:
2.2.1. Арендатор обязан принять нежилое помещение по акту приема-передачи в срок, указанный в п. 2.1.1 настоящего Договора.
2.2.2. Арендатор обязан использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором.
2.2.3. Арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности.
2.2.4. Арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
2.2.5. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования Арендатор обязан немедленно сообщать об этом Арендодателю.
2.2.6. Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.2.7. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает убытки Арендодателя в установленном законом порядке.
2.2.8. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя сдавать указанное нежилое помещение в субаренду или передавать пользование третьим лицам.
2.2.9. Арендатор обязан вернуть нежилое помещение по акту возврата нежилого помещения в срок ______________ с момента требования Арендодателя.
2.2.10. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Арендная плата устанавливается равной сумме ________ (________________) рублей в _______________ (период) <3>.
Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения, плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон и т.п.
Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему Арендодателем.)
3.2. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае изменения факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее чем за _______ месяцев.
3.3. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной настоящим Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее ___________ начиная с первого месяца (квартала) аренды.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации несет Арендодатель (Арендатор) <4>.
4.2. Каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за ______ месяца путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разд. 8 настоящего Договора.
4.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя:
4.3.1. При использовании помещения в целом или его части в нарушение условий настоящего Договора.
4.3.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.
4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного настоящим Договором срока платежа.
4.3.4. Если Арендатор не производит текущего ремонта нежилого помещения.
4.4. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендатора:
4.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта помещения.
4.4.2. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
4.4.3. Если переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения при заключении договора.
4.4.4. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением помещения.
4.5. Изменение условий настоящего Договора, его расторжение и прекращение оформляются дополнительным соглашением.
4.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.
5.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере _____ (_____________) рублей.
5.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.
5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в течение ___ (________) дней с момента возникновения этих обстоятельств.
6.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон.
7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров.
7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, а также для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.2. Другие условия по усмотрению Сторон: ___________________.
8.3. К Договору прилагаются:
1) Поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___);
2) Копия технического паспорта (Приложение N ___);
3) Акт приема-передачи нежилого помещения, на основании которого осуществляется передача помещения (Приложение N ___);
4) Акт возврата нежилого помещения (Приложение N ___);
9. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Информация для сведения:
<1> В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
<2> В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
<3> В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
<4> Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды нежилого помещения активно используется для решения различных ситуаций. При этом предполагается возможность оформления отношений на различных временных условиях: неопределенный, долгосрочный, краткосрочный и бессрочный интервал.
Присутствует ли возможность оформления бессрочного договораСреди самых важных условий договора аренды нежилого помещения является срок, на который предполагается оформление документации. Однако если стороны не смогли определиться с интервалом, соглашение согласно части второй статьи 610 ГК РФ должно быть заключенным на неопределенное время, бессрочно.
Бессрочный договор должен действовать до тех пор, пока арендатор будет согласен оплачивать использование предоставляемого имущества. При этом арендные отношения могут быть прекращены только после того, как вторая сторона получит соответствующее предупреждение. Предполагается, что срок оповещения должен составлять 3 месяца.
Следует ли проводить регистрационную процедуру договораЗаконодательство РФ предполагает, что договора аренды нежилых помещений с возможностью хранения профессионального оборудования должны быть зарегистрированы в обязательном порядке. При этом должна быть оговорена длительность арендных отношений. Предполагается обязательная регистрация, если срок аренды составляет от 12 месяцев и больше.
Ориентируясь на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, если документ предполагает неопределенный срок, документ не будет содержать в себе какого-либо сведения относительно временных рамок. При этом каждая сторона может отказаться от арендных отношений. Нужно отметить, что относительно нежилых помещений уведомление должно состояться за 3 месяца. Договор может предположить установление иных временных рамок для предупреждения о прекращении договорных отношений, которые были заключены на неопределенный срок.
При этом если присутствуют указания на необходимость государственной регистрации бессрочного договора аренды недвижимости, процедура должна быть пройдена в обязательном порядке. Нужно отметить, что договор, который оформляется на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как арендные отношения могут быть прекращены в любой момент. Продолжительность хранения оборудования на территории коммерческого помещения определяется сроком договора, но при этом результаты работы могут быть использованы на легальном уровне арендатором нежилого объекта.
В обязательном порядке, оформляя отношения на юридическом уровне, нужно заранее определять срок действия договора об аренде нежилого помещения и хранения оборудования на его территории. Для юридического лица договор аренды нежилого объекта, который был оформлен на срок более одного года и не зарегистрирован в специальной службе, может быть основой для использования штрафных санкций, налоговых пеней.
Особенности передачи помещения
Порядок передачи нежилого помещения для ведения деятельности и хранения имущества арендатора не регламентирован законодательством РФ. Однако стороны заинтересованы в том, чтобы использовать образец документа и правильно проводить передачу объекта с наличием специального акта.
Арендодатель отвечает за появление недостатков имущества, которые появились по его вине. По данной причине предполагается возмещение убытков. Пункт 2 статьи 612 ГК РФ свидетельствует: арендодатель не является ответственным за выявленные недостатки или проблемы, которые были обнаружены во время использования нежилого помещения.
Арендатор также заинтересован в наличии акта сдачи – приемки. Это объясняется ответственностью за порчу имущества.
Таким образом, для того чтобы все действия сторон были понятными и адекватными, следует описать техническое состояние коммерческого объекта.
Как происходит расторжение срочных договоров
Договор, который оформлен на максимальный или минимальный срок, является срочным. При этом предполагается обязательное прекращение юридической силы документа по истечении установленных временных рамок. При этом соглашение может быть возобновлено (пункт 2 статья 621 ГК РФ) с возможностью хранения имущества, проведения дальнейшей деятельности.
Нужно отметить, что соглашение может в автоматическом режиме стать бессрочным, так как предполагается неопределенный интервал продолжения. Более того, перезаключение документа не является обязательным, так как в любом случае юридическая сила будет возобновлена.
Государственная регистрация для договоров, которые оформлены на неопределенный интервал, перестает быть обязательной. Регистрационная процедура перестает быть обязательной, даже если изначально был установлен предельный срок арендных отношений.
Как происходит прекращение арендных отношенийРасторжение может происходить по разной схеме. В некоторых случаях образец документа, который был оформлен, содержит установленную дату прекращения отношений. В иной ситуации расторжение проводится в судебном порядке (статьи 619, 620 ГК РФ).
В каких ситуациях следует обратиться в судДля того чтобы судебные действия были правомерными, изначально арендатор должен получить письменное предупреждение относительно необходимости выполнения обязательств. Для исправления ситуации отводится определенное время.
Арендатор также может обратиться в суд для досрочного расторжения договора, который может быть основан на долгосрочной схеме взаимодействия:
Предполагается возможность раннего расторжения отношений по обоюдному согласию сторон.
Как происходит расторжение бессрочных договоровКак может происходить расторжение, если договор оформлен на неопределенный срок? Одна из сторон должна заранее сообщить о своих намерениях. При этом арендатор и арендодатель обладают правом в любое время прекратить договорные отношения, предупредив иную сторону за 3 месяца в обязательном порядке. Если арендатор не оповещает арендодателя о том, что съедет и не получает согласия, обязательства сохраняются.
Соблюдение законодательства РФ является обязательным для правомерных арендных отношений.
Рекомендуем к прочтению
Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»
Как составить образец договора аренды нежилого помещения и нужна ли регистрация договора? Чем аренда нежилой недвижимости отличается от аренды жилья? Есть ли особенности при аренде офиса, производственного помещения, торгового?
На сегодняшний день, арендные отношения занимают одну из важных позиций в области коммерческой деятельности. Это неудивительно, потому что аренда – это один из самых надежных и простых способов получения дохода для арендодателя. Арендатор же, в свою очередь, по договору аренды получает возможность пользоваться имуществом, даже если не обладает достаточным количеством финансовых средств для его приобретения в собственность.
На первый взгляд может показаться, что арендовать или сдать в аренду помещение довольно просто. На практике же, чаще всего, приходится сталкиваться с множеством проблем. Начиная с нюансов процедур заключения и регистрации договора аренды, заканчивая крайне неприятными случаями недобросовестного поведения, обманных манипуляций контрагентов. Именно поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо тщательно изучить все вопросы, касающиеся отношений аренды нежилого помещения. В настоящей статье представлена полезная и актуальная информация, которая поможет вам оградить себя от возможных ошибок при заключении договора аренды .
Образец договора аренды нежилого помещения: скачать бланк 2016По ссылке располагается договор аренды нежилого помещения, образец (бланк) которого является типовым.
Договор аренды нежилого помещения (нежилыми считаются любые помещения, которые предназначаются для использования в торговых, служебных и производственных целях) относится к гражданско-правовым договорам. По арендному договору одна из сторон (называемая арендодателем) предоставляет второй стороне (называемой арендатором) нежилое помещение во владение и/или пользование на условиях срочности, платности и возмездности.
Регулирование аренды нежилых помещений по ГК РФ
Условия и отношения по договорам аренды нежилых помещений регулируются положениями гл. 34 Гражданского кодекса РФ. При этом кодекс не предусматривает регулирования правового статуса и определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав. Поэтому, на практике, к договорам аренды нежилых помещений применяются нормы об аренде сооружений и зданий.
Существенные условия договора аренды нежилого помещенияЗаконодательством предусмотрены существенные условия договоров аренды. То есть, условия, без наличия которых договор считается незаключенным .
Единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, является условие о предмете договора. Договор в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать передаваемое в аренду помещение, а именно:
К договору аренды нежилого помещения обычно прилагаются копии листов из кадастрового паспорта нежилого помещения.
Кроме того, существенными также могут быть любые другие условия, указанные по желанию сторон в качестве таковых.
Арендная плата за нежилое помещениеВеличину арендной платы, а также способы ее определения крайне желательно прописывать в документе договора.
При этом плата за аренду необязательно назначается только в денежном эквиваленте (в виде единовременных или периодичных денежных сумм). Сторонами может быть выбран и иной вид оплаты:
Но даже если стороны определяют в качестве арендной платы за нежилое помещение предоставление услуг, то в документе стоит указать не только вид услуг их периодичность, но также их стоимость .
Порядок и возможную периодичность изменения размера и условий арендной платы также стоит указывать в договоре. В ином случае, любая из сторон, при возникновении обоснованной необходимости изменения арендной платы, имеет право обратиться в суд. Помимо того, закон позволяет сторонам заранее договориться о запрете на любые изменения условий арендной платы.
Важно: включение в договор аренды условия о праве собственника вносить изменения в размеры арендной платы чаще, чем 1 раз в год, является недопустимым. И даже если в документе обозначено иное, арендатор может обратиться в суд.
Срок аренды помещенияЧасто можно столкнуться с ошибочным мнением, что срок аренды также является существенным условием договора. На самом деле, это не так.
Срок арендного договора – это одно из дополнительных, а значит, необязательных условий. Срок, безусловно, может оговариваться сторонами и вписываться в договор. Но даже если длительность арендных отношений в договоре не обозначена, договор считается заключенным на неопределенный период времени.
Это значит, что любой из контрагентов может по желанию расторгнуть договор, письменно предупредив об этом вторую сторону заранее, не позже, чем за 3 месяца, если иное не предусматривает договор аренды.
Важно: если срок договора истек, но арендатор продолжает использовать помещение, а арендодатель не имеет по этому поводу никаких возражений, договор считается автоматически возобновленным на неопределенный срок, с сохранением тех же условий.
Регистрация договора аренды нежилого помещенияРегистрация договора аренды нежилого помещения представляет собой процедуру внесения информации об обременении в базу данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП) .
Регистрация в Росреестре необходима только в том случае, если договор аренды подписывается на длительный период — от 1 года и более. Во всех других случаях регистрация необязательна.
Срок, в течение которого должно быть выдано регистрационное свидетельство – 1 месяц со дня подачи пакета документов на регистрацию.
Что нужно для регистрации договора?Любое юридическое и физическое лицо имеет право на проведение государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Для этого необходимо тщательно подготовить и предоставить комплект документов, как правило, включающий:
Подробнее о необходимых документах можно узнать у юриста по договорам .
Этапы проведения государственной регистрацииПроцесс государственной регистрации включает следующие этапы:
Не рекомендуется спешить с выплатой аванса за аренду и занимать арендуемое помещение до того момента, пока не будут получены официальные документы с печатями.
Расторжение договора аренды нежилого помещенияБессрочный договор можно расторгнуть в любое время в одностороннем порядке. Договор аренды в отношении нежилого помещения, заключенный на конкретный срок, можно расторгнуть до окончания этого срока:
Как арендатор, так и арендодатель вправе расторгнуть договор, если контрагент допустил существенные нарушения, которые привели для другой стороны к значительному ущербу.
Прежде, чем заявить в суд, нужно направить контрагенту письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.
Внимание: госпошлину за регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке платить не нужно.
По заявлению арендатора суд может расторгнуть договор аренды, если:
По заявлению арендодателя суд может расторгнуть договор аренды, если:
Что делать, если на протяжении периода действия договора возникла необходимость изменить, исключить, либо дополнить отдельные пункты договора аренды? Обязательно ли составлять новый договор?
Новый договор заключать необязательно. Достаточно составить дополнительное соглашение к основному договору — по той же форме, что и основной договор. С письменной инициативой заключения такого соглашения может выступить любая из сторон. Вторая сторона должна рассмотреть обращение и направить письменный ответ.
Соглашение должно обязательно включать:
Дополнительное соглашение считается вступившим в юридическую силу с момента его подписания.
Пролонгация договора аренды нежилого помещенияСпособов продления (пролонгации) договора аренды в отношении нежилых помещений несколько. Это:
При этом определяющим фактором при выборе конкретного способа является, в первую очередь, степень доверия между контрагентами.
Аренда с последующим выкупомАренда с последующим выкупом нежилого помещения — довольно распространенное явление, выгодное как для владельца имущества, так и для арендатора. Особенно тогда, когда продавец длительное время не может найти покупателя, а арендатор желает приобрести данное помещение, но не может этого сделать «здесь и сейчас».
Особенностью аренды нежилого помещения с правом выкупа является необходимость заключения смешанного договора, содержащего, с одной стороны, элементы договора аренды, с другой стороны — договора купли-продажи.
В договоре необходимо указать данные, которые позволяют идентифицировать конкретное помещение, условия арендной платы, а также конкретную цену, за которую помещение будет продано.
Договор аренды с правом выкупа может быть заключен по 2 схемам:
Аренда нежилых объектов широко используется для получения помещений под склады, офисы и производственную деятельность. Подобная аренда зачастую является необходимым этапом на пути открытия бизнеса для многих начинающих предпринимателей.
Как правильно выбрать такое помещение? Многие считают, что это довольно просто – достаточно сойтись с арендодателем в цене. На самом же деле, это большая ошибка. Производственные помещения или нежилые площади под офисы должны отвечать широкому спектру требований.
Поэтому, прежде чем арендовать производственные или коммерческие объекты, необходимо оценить:
Надежнее и удобнее всего воспользоваться услугами компетентного и опытного юриста по недвижимости .
Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»
Сегодня статья на cryptopilot.ru расскажет о том, как заключить договор аренды нежилого помещения. Не каждая компания может позволить себе купить помещение под офис или склад. Особенно, если это новая компания на рынке и она только начала свое развитие. В связи с этим большинство компаний берут помещение в аренду.
При составлении договора аренды нежилого помещения могут возникнуть вопросы, как грамотно оформить договор с выгодой для обеих сторон. В настоящее время, юристы ведут споры по поводу того, можно или нет затраты по аренде помещений под нужды организации относить на затраты при налогообложении. Данные споры особенно актуальны в тех случаях, когда долгосрочный договор аренды нежилого помещения не зарегистрирован в Государственной палате регистрации, то есть является незарегистрированным.
Есть много аспектов при заключении договора аренды нежилого помещения, о них мы и поговорим далее.
Договор аренды нежилого помещенияОбязанности и права сторон при аренде нежилого помещения устанавливает именно договор. Арендодатель предоставляет, а арендатор в свою очередь принимает необходимое помещение себе в пользование.
Пользование помещением, по данному договору, является временным, оплата же за использование площадью регламентируется пунктами договора. Также обращаем ваше внимание, что договор может быть и безвозмездным. Но об этом далее.
К основным пунктам договора аренды нежилого помещения относятся:
В договоре в обязательном порядке нужно прописать описание площадей, которые сдаются в аренду. Если совместно с самим зданием сдается еще дополнительно имущество, например, оргтехника или мебель, то необходимо и это указать в договоре.
Нужно чтобы в договоре были указаны такие данные, как – адрес помещения, общая площадь сдаваемого помещения, назначение помещения. Также обращаем ваше внимание, что площадь помещения в договоре должна соответствовать данным, которые указаны в техническом паспорте о помещении. Технический паспорт выдается в БТИ. Копию паспорта нужно приложить к договору.
В статье 607 Гражданского кодекса сказано, что договор будет недействительным, если в нем нет описания объекта недвижимости. В связи с этим, описание в договоре – это один из основополагающих пунктов.
В договоре аренды нежилого помещения прописывают сроки оплаты за пользование помещением и цену аренды.
В Гражданском кодексе, в частности в статье 614, прописано, что если стороны в договоре не прописали стоимость, то оплата будет начисляться согласно законодательству в сравнительных обстоятельствах. Но отсутствие стоимости в договоре не влечет за собой никаких последствий. И только стороны могут решать прописывать цены в договоре или нет.
Дабы избежать различных непредвиденных обстоятельств, то рекомендуем вам, в договоре стоимость прописывать.
Если же вы в договоре не укажете и срок аренды и действия соглашения, то данный договор будет считаться бессрочным, то есть заключенным на неопределенный срок. Это также регламентируется законодательством, регламентируется данное статьей 610 кодекса.
Не стоит забывать о том, что Российское законодательство регламентирует только основные нюансы при заключении договора аренды нежилого помещения. Частные же случаи не регламентируются и решаются в индивидуальном порядке, ссылаясь на Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности на статьи 606-625. На нашем сайте вы можете также найти образец договора аренды нежилого помещения.
Безвозмездный договор аренды нежилого помещенияТак же возможно предоставить в аренду помещение безвозмездного пользования. Для этого следует заключить безвозмездный договор аренды нежилого помещения. Такой договор отличается от обычного тем, что пользование помещениями предоставляется бесплатно. При том сторона, которая берет в аренду помещение обязуется вернуть его в первичном виде. Но отметить, что основой безвозмездного договора аренды нежилого помещения будет считаться – предмет соглашения. То есть помещение, в безвозмездном договоре, в обязательном порядке необходимо прописать данные помещения. В противном же случае, таковой договор будет считаться незаключенным. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения – представляет собой договор, в котором нет цены. Такие договорные отношения в основном используются в благотворительных организациях, которые не могут заплатить за подобные услуги. Также такой договор может быть заключен и между родственниками.
Договор аренды помещения необязательно подписывать собственником здания, за него это может сделать доверенное лицо, действующее по доверенности, заверенной нотариально. Срок доверенности должен быть не менее трех лет.
Безвозмездный договор аренды нежилого помещения при необходимости можно заверить нотариально, хотя обычно этого не делают. Если обратиться к Законодательству Российской Федерации, то составляют единый договор, с тем количеством экземпляров, которое необходимо.
Договор аренды нежилого помещения — размеры платыТакже обращаем ваше внимание, что оплата по договору аренды нежилого помещения может быть не только в денежном выражении. В Законодательстве Российской Федерации, в частности в статье 614 пункт два, указан перечень, по которому можно определить виды оплаты за использование помещения. Стороны по соглашению, могут выбрать любой способ оплаты.
Оплата может быть в качестве конкретной суммы, может быть в качестве доли от доходов, может быть в качестве предоставления определенных услуг, в том числе и виде улучшения или ремонта арендуемого помещения. Также оплачивать аренду можно разово либо периодически, согласно графику.
Совершенно неважно, какой вид оплаты выберете именно вы, но в договоре необходимо прописывать конкретную сумму. Как это сделать, если, например, оплата за аренду – это ремонт помещения? Очень просто, нужно услуги за ремонт перевести в денежный эквивалент.
Стоимость указывать в договоре необходимо еще и для того, чтобы не было сложностей с органами налогообложения. Оплата за аренду может быть не обязательно в рублях, если обратиться к гражданскому кодексу, к статье 317, то стоимость аренды может быть в любых денежных единицах. Просто сумма оплаты будет определяться в день внесения арендной платы по курсу Центрального банка России. Если какие-либо прочие условия не прописаны в вашем договорном соглашении.
Общая стоимость договора может изменяться. Но для этого необходимо соглашение как арендатора, так и арендодателя.
Если в договоре нет специальных условий, то согласно статье 614, части третьей сумма договора может изменяться раз в год, по требованию любой стороны. Если арендатор или арендодатель против внесения изменений, то такие споры решаются в судебном порядке. Но при условии, что порядок изменения арендной платы не прописан в пунктах договора аренды нежилого помещения.
Стоит обратить внимание и на то, что стоимость по аренде может не только увеличиваться, она может и уменьшаться. В связи с новыми обстоятельствами по использованию арендованного помещения.
Арендатор может требовать уменьшить оплату за аренду независимо от того, какой порядок аренды установлен договором. Если в договоре прописаны данные об арендуемом помещении и если они не соответствуют действительности, фактически хуже, то по статье 614 Гражданского кодекса, арендатор может потребовать уменьшение оплаты.
Договор аренды нежилого помещения – регистрация права аренды и договораПо Законодательству Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать в Регистрационной палате.
Кроме регистрации договора надо еще зарегистрировать и право аренды. Основным отличием между этими двумя определениями заключается в том, что при регистрации права аренды выдается специальный документ, а при регистрации договора, непосредственно на него ставится штамп Регистрационной палаты.
Обычно документы на регистрацию подают одновременно и на регистрацию договора и на регистрацию аренды права.
Основным же различием меж двух регистраций, является то, что если у вас не будет зарегистрированного права аренды, то это не повлечет за собой никаких последствий. Если же долгосрочный договор будет не зарегистрирован, то данный факт может повлечь за собой признания договора недействительным.
При отсутствии регистрации права аренды, вы все равно можете затраты по данному договору относить на затраты. А при незарегистрированном долгосрочном договоре, налоговый орган может не принять отчет, если затраты вы отнесете на себестоимость.
Договор аренды помещения — оформление передачи помещенияЗаконодательство не устанавливает порядок передачи помещения. Для того чтобы не возникли неприятные непредвиденные обстоятельства, то рекомендуем вам оформить акт приемки-сдачи, который подписывают обе стороны. Нужно это, потому что именно арендодатель будет нести ответственность при условии того, что данные недостатки будут препятствовать эксплуатации помещения.
Если из-за недостатков последовали убытки, то возмещать их будет арендодатель, либо же возможно уменьшить арендную плату. Но нужно отметить, что если обратиться к статье 612, то арендодатель несет ответственность только за те недостатки, которые не указаны в договоре и в акте передачи помещения.
Конечно, арендатору нужен акт в той же степени, так как за порчу имущества несет ответственность именно он. Для того, чтобы не было никаких недоразумений в акте следует прописывать все данные помещения.
Договор аренды нежилого помещения – состав затрат расходов.На себестоимость можно относить затраты, которые проводятся по аренде, даже если договор не зарегистрирован в Государственной палате. Во втором и десятом пункте Положения затраты за аренду помещения входят в список. Надо отметить, что налоговая инспекция считает, что уменьшать базу по налоговым сборам по договору аренды, который не прошел регистрацию — неправомерно. В письме от МНС России указано то, что арендатор не имеет право относить затраты по аренде при незарегистрированном договоре. И если сумму налогообложения убавить на сумму договора, то могут возникнуть трения с представителями налоговых органов.
Но, в то же время, Арбитражный суд России, полагает по другому и считает, действия налоговиков незаконными и неправомерными. Если долгосрочный договор, не является зарегистрированным, а арендатор относит затраты по нему на себестоимость, то налоговые органы могут не принять данную отчетность, в суде же вероятнее всего примут сторону арендатора, так как отношения фактически присутствовали между арендодателем и арендатором, затраты происходили. В связи с данным фактом, отчетное лицо вправе уменьшить базу налогообложения.
Но, несмотря на это, случаи бывают различными и возможно суд примет решение в сторону налогового органа. Чтобы исключить возможность споров, нужно просто заключить два договора долгосрочный и отдать его на регистрацию, а на время прохождения регистрации договора, заключить краткосрочный договор. Краткосрочный договор не нужно регистрировать, в связи с чем он будет вступать в силу с момента его подписания сторонами.
Таким образом, все вопросы по затратам по аренде, будут решаться сами собой. Краткосрочный договор аренды нежилого помещения и долгосрочный договор можно заключить в один период времени, но тут главное соотнести сроки действия договоров. Важно, чтобы краткосрочный договор заканчивал свое действие. А долгосрочный договор аренды нежилого помещения вступал в силу на следующий день.
Кстати, право аренды нужно регистрировать в любом случае в независимости от того какой договор у вас заключен долгосрочный или краткосрочный это утверждено Законодательством Российской Федерации, Федеральным Законом 122.
Договор аренды нежилого помещения — расторжениеДоговор, который считается заключенным на неопределенный срок, действителен до того момента пока одна из сторон не захочет его расторгнуть. Обе стороны могут отказаться от выполнения условий договора, уведомив об этом другую сторону в письменном виде, не позднее чем за три месяца. Предварительное предупреждение о расторжении обязательно. Бывает, что арендатор съезжает с арендованного помещения без предупреждения. В таком случае, считается, что если арендодатель не согласен на расторжение, то арендатор по-прежнему обязан выполнять все условия договора, в том числе и оплачивать аренду помещения, сумма которой установлена соответствующим пунктом договора, в течение трех месяцев, если иное не предусмотрено пунктами договора.
Все договоры аренды не помещения делятся на два вида – бессрочные и срочные. Первый вид договора – это тот, который заключен без определенного срока действия. Ко второму виду относятся договоры, заключенный на конкретный срок.
Расторжение договоров аренды данных видов различное. Поговорим об этом детальнее.
Условно все договоры аренды можно разделить на две группы. Это договоры с неопределенным сроком действия — бессрочные и договоры, заключенные на конкретный период времени — срочные. Механизм прекращения срочных и бессрочных договоров различен.
Договор, который был заключен на определенный срок, прекращает свое действие с истечение оговоренного срока. Но здесь есть один момент, оговоренный в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если арендатор будет продолжать пользоваться помещением и арендодатель не возражает, то такой договор будет считаться продленным. То есть договор станет бессрочным. И перезаключать его не нужно.
Расторгнуть срочный договор можно только в судебном порядке на условиях, которые регламентируются 619 и 620 статьей ГУ РФ.
Договор аренды нежилого помещения может расторгнуть и арендодатель в том если помещение арендатором используется не по назначению. Это повлечет за собой ухудшение помещения или не вносит плату за аренду, не делает ремонт, в том случае, если он обязан это делать.
Но следует заметить такой факт, что расторжение возможно только после письменного предупреждения со стороны арендодателя. Можно расторгнуть в том случае, если:
Конечно, договор аренды помещения можно расторгнуть без суда. Для этого необходимо согласие обеих сторон.
Договор аренды нежилого помещения — регистрацияВ ГК содержится положение о том, что при заключении договора аренды менее, чем на один год требует регистрации в органах государства. Достаточно долго велись споры о том, распространяется ли данное положение на договор. При аренде нежилого помещения не потребуется регистрация договора, если он подписан меньше, чем на один год, данная информация предоставляется письмом от первого июня двухтысячного года № 53.
Если договор аренды нежилого помещения считается долгосрочным, то его нужно отдать на регистрацию. Требование соответствует статье 433 ГК РФ третьему пункту. Договор аренды нежилого помещения, не прошедший процедуру регистрации, согласно статье 165 ГК РФ первому пункту может повлечь за собой признание договора недействительным.
После подписания договора аренды нежилого помещения, арендатор имеет право пользоваться помещением.
Видео о регистрации договора арендыВидео-консультация адвоката на тему Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, какие варианты существуют в адвокатской практике.
