Составление договора аренды или найма квартиры

Начнем с того, что рассмотрим, какой договор можно заключать при сдаче своего жилья в аренду/наём.

Выбор здесь предопределен законодателем:

1. Если жилое помещение сдается юридическом лицу. то следует заключать договор аренды (гл. 34 ГК РФ );
2. Если жилое помещение сдается физическому лицу — заключается договор найма (гл. 35 ГК РФ ).

Каждая из этих форм договоров имеет свои особенности. Сравнение основных параметров договоров аренды и найма мы уже проводили в статье «Сдать помещение: возможные варианты договоров» .

А сейчас предлагаем вам рассмотреть 2 эти формы более подробно.

Обращаем ваше внимание на то, что нет необходимости заверять у нотариуса договор найма или аренды. Договору найма и краткосрочной аренды это не прибавит никакой юридической силы — он заключается в простой письменной форме.

Договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. подлежит государственной регистрации.

Отдельно с каждой формой договора вы можете ознакомиться на соответствующих статьях, размещенных на нашем портале:

Читайте в других наших статьях:

Договор аренды квартиры образец

именуемый (ая) в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и

именуемый (ая) в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, действуя в соответствии с законодательством РФ, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1 Наймодатель предоставляет Нанимателю в пользование ______________ (квартиру/комнату), расположенную на __ этаже __этажного дома, общей. пл. _____, жилой пл.____ кухней ____, находящуюся по адресу:
г. Санкт-Петербург, ____________________________________ дом___корп.___ кв. _____, принадлежащую Наймодателю на основании: ____________________________________________________

2. РАЗМЕР И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

2.1. Оплата за найм Жилого помещения составляет:

________(___________________________________) рублей в месяц и вносится ежемесячно не позднее ____ числа.

2.2. Не допускается изменение размера арендной платы в период действия настоящего Договора в одностороннем порядке.

2.3. Оплата счетов вносится ежемесячно не позднее____ числа:

- коммунальные платежи производятся за счет ______ (Наймодателя/Нанимателя);
- абонентская плата за телефон ____ за счет _______ (Наймодателя/Нанимателя);
- оплата электроэнергии за счет _______ (Наймодателя/Нанимателя);
- оплата воды за счет _______ (Наймодателя/Нанимателя);
- оплата междугородних и международных телефонных переговоров, компьютерных и информационных услуг производится Нанимателем не позднее срока, указанного в квитанции на оплату;
- иные платежи за счет _______ (Наймодателя/Нанимателя);

2.4. Оплата производится в следующем порядке: _________________ (на расчетный счет/за наличный расчет) Наймодателя.

2.5. Оплата производится в рублях РФ.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1 Наймодатель обязан:

3.1.1. Предоставить Нанимателю в пользование указанное Жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отвечающее санитарным, а также техническим нормам, не позднее «__» _________ 201 г.

3.1.2. Гарантировать, что Жилое помещение, предоставляемое в наем, не заложено, не сдано в аренду, не передано бесплатно во временное пользование, не подарено, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре.

3.1.3. Не производить обмен, продажу, дарение, не сдавать в залог и наем Жилое помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора, в период действия Договора.

3.1.4. Наймодатель сдает Жилое помещение с согласия всех членов семьи, а также лиц, зарегистрированных на данной площади.

3.1.5. Посещать Жилое помещение не чаще одного раза в месяц по согласованию с Нанимателем.

3.2. Наймодатель имеет право:

3.2.1. Находиться в помещении без согласования с Нанимателем, для устранения аварий, возникших в отсутствие Нанимателя, во избежание ущерба этого помещения, а также зданиям и помещениям, находящимся по соседству.

3.3. Наниматель обязан:

3.3.1. Использовать Жилое помещение только для проживания.

3.3.2. Содержать Жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

3.3.3. Не сдавать Жилое помещение и находящееся в нем имущество, в полную или частичную субаренду (поднаем) без письменного разрешения Наймодателя.

3.3.4. Производить оплату счетов, согласно п.2.4.

3.3.5. Произвести полный расчёт с Наймодателем, освободить Жилое помещение, передать оборудование и имущество Наймодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа по окончании срока найма.

3.3.6. В случае исчезновения за время найма (поднайма) санитарно-технического оборудования или предметов, указанных в описи, или их порчи, Наниматель обязуется возместить их стоимость по рыночным ценам на момент возмещения убытков, не позднее пяти дней после прекращения действия Договора.

3.3.7. Не допускать установку дополнительных замков на двери в Жилом помещении без письменного согласия Наймодателя. При расторжении или окончании срока действия Договора, Наниматель обязуется возвратить ключи по всем помещениям и почтовому ящику.

3.3.8. Не производить ремонт, перепланировку и переоборудование жилого помещения без письменного согласия Наймодателя.

3.4. Вместе с Нанимателем имеют право проживать следующие лица:

4. ЗАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

4.1. Наниматель вносит Наймодателю сумму в размере:

________(___________________________________) рублей рублей в качестве залога.

4.2. Указанная в п. 4.1. сумма определяется и именуется Сторонами как «Обеспечительный Депозит».
Обеспечительный Депозит выступает гарантией надлежащего исполнения обязательств Нанимателем.
Наймодатель вправе удержать из Обеспечительного Депозита необходимые суммы в следующих случаях:

- задержка или неуплата платежей Нанимателем, определённых Договором;
- повреждение помещений или имущества произошло по вине Нанимателя;
- иные убытки, причиной или следствием которых явилось несоблюдение Нанимателем обязательств по Договору.

При удержании необходимых сумм из Обеспечительного Депозита, Наймодатель обязан уведомить об этом Нанимателя и предоставить ему сведения по расчёту удержанных сумм.

4.3. При расторжении или окончании срока действия Договора, Наймодатель обязуется возвратить сумму, указанную в п. 4.1. которая может быть обращена на покрытие ущерба п. 4.2. но не позднее пяти дней с момента освобождения и передачи Нанимателем вышеуказанного помещения Наймодателю.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменение и расторжение Договора допускается по соглашению сторон.

5.2. При досрочном расторжении настоящего Договора со стороны Наймодателя, при условии соблюдения Нанимателем положений настоящего Договора, Наймодатель обязан вернуть Нанимателю оплату за фактически оплаченное непрожитое время и возместить затраты на подбор альтернативного варианта в размере суммы, указанной в п. 2.1. настоящего договора.

5.3. Наймодатель может расторгнуть Договор в одностороннем порядке с уведомлением Нанимателя за три дня до расторжения Договора в случаях:

- не внесения НАНИМАТЕЛЕМ платы за жилое помещение по истечении установленного срока в течение 3 (трех) дней;
- разрушения или порчи жилого помещения и находящегося в нем имущества Нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;
- если Наниматель использует жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушает права и интересы соседей.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны в равной степени несут ответственность за соблюдение условий договора.

6.2. Все разногласия по основным условиям Договора решаются путем их совместного урегулирования, либо путем обращения в суд.

6.3. При нарушении сроков платежей, предусмотренных настоящим Договором, виновная сторона выплачивает пени пострадавшей стороне за каждый просроченный день в размере 5 (пяти) процентов от суммы указанной в п. 2.1.

6.4. При досрочном расторжении Договора, стороны обязаны предупредить друг друга за один месяц за исключением п. 5. 3. Сторона, которая не выполнила данное условие, должна компенсировать пострадавшей стороне сумму в размере ежемесячной оплаты согласно п. 2.1. настоящего договора.

7.1. Обстоятельствами форс-мажор по настоящему Договору будут признаны: пожар, возникший не по вине одной из Сторон, землетрясение, наводнение, иные стихийные бедствия, война и военные действия любого характера, законодательные и иные правительственные нормативные акты и решения, изданные в течение срока действия Договора, а также иные обстоятельства непреодолимой силы, на возникновение и действие которых Стороны не могли повлиять разумными мерами, в случае, если указанные обстоятельства прямо повлияли на возможность исполнения обязательств по Договору.

8.1. Настоящий Договор содержит весь объём соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или в письменной форме, до заключения Договора.

8.2. При наличной форме взаиморасчётов, Сторона, принявшая платёж, обязана выдать Стороне его оплатившего расписку о получении денежных средств. В целях учёта внесения и получения платежей Стороны обязаны вести «График – расписку о внесении и получении платы за наем Жилого помещения» - Приложение № 2 к Договору.

8.3. Наниматель вправе за свой счет производить ремонт по улучшению качества Жилого помещения и требовать материальную компенсацию только при согласии Наймодателя и в соответствии со сметой на проведение ремонтных работ, согласованной с Наймодателем и подписанной Сторонами. Наймодатель может по своему усмотрению возмещать Нанимателю стоимость или часть стоимости произведенного ремонта только в размере, согласованном в смете, путем предоставления ему льготы по внесению платы за наем Жилого помещения.

8.4. При надлежащем исполнении своих обязательств, Наниматель, по истечении срока действия Договора, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора найма Жилого помещения на новый срок.

8.6. Вопросы страхования жизни, имущества, гражданской ответственности и рисков Сторон Договора и лиц, указанных в п.3.4 Договора, решаются Сторонами индивидуально за свой счет отдельно от Договора.

Агентство недвижимости «Жилищный вопрос» 8-905-203-33-62

Адрес: г. СПб, Ленинский пр. д. 140; ссылка на сайт arendaspb24.ru

ПРИ ПОВТОРНОМ ОБРАЩЕНИИ ПОДАРОК!

Юридическое сопровождение после съема жилья на период действия договора аренды.

Поможем сдать, снять квартиру за 1 день!

В соответствии с ч. I. ГК РФ, «Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Сделки по найму жилых помещений (гл.35 ГК РФ):

• заключаются на основании договоров коммерческого найма (ст.671 ГК РФ);

• не подлежат государственной регистрации (ст.164, 131 ГК РФ, «Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

• выражают согласованную волю двух сторон, т.е. являются двусторонними сделками (ст.153, п.3. ст.154 ГК РФ);

• заключают две стороны, – обе из которых, могут являться физическими лицами, либо Наймодателем может выступать юридическое лицо (п.2. ст.671 ГК РФ).

Договоры найма жилых помещений:

• заключаются в письменной форме (ст.674 ГК РФ);

• не требуют их обязательного дополнительного нотариального оформления (ст.163 ГК РФ).

Показания счётчиков: эл/сч ____________ квт/ч; вода: холодная_________ горячая _______

Наймодатель передал Нанимателю _____ (______) комплект(а) ключей состоящий из _____ (________) ключей от Жилого помещения.

Настоящий Акт составлен и подписан сторонами в двух экземплярах и хранится по одному экземпляру у каждой из сторон.

Наймодатель: _______________ Наниматель: ________________

к Договору найма Жилого помещения

№ ________________ от « _____ » _____________ 201 г.

о внесении и получении платы за наем Жилого помещения

Оплачено за период (тип платежа)

Наниматель выплатил (подпись)

Наймодатель получил (подпись)

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

с _._.201_г.
по _._.201_г.

Внимание! Заполняется Сторонами после завершения срока найма Жилого помещения или расторжения Договора.

Стороны Договора подтверждают, что взаиморасчеты между ними произведены полностью, взаимные претензии отсутствуют, условия внесения платы за наем Жилого помещения по Договору найма

№______________ от «____» _____________ 201__г. выполнены полностью.

«_______» _______________________ 201__ г.

Наймодатель: _______________ Наниматель: ________________

Помощь при составлении договора аренды или его перезаключения вы можете получить по номеру: 8 (812) 921-5-666

Как и зачем составляют договор аренды квартиры?

Сдавать в аренду жильё нужно правильно. так, чтобы потом не возникло множество проблем: квартиросъёмщики нередко оказываются недобросовестными, портят имущество, задерживают оплату, а съехав, оставляют астрономические счета за квартиру.

Бывают случаи и похуже, когда меняют замки и просто не впускают хозяев в квартиру. Встречаются среди них и мошенники. Чтобы избежать таких проблем и защититься от безответственного отношения к имуществу собственника, следует обязательно составить письменный договор аренды жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно !

Договор аренды представляет собой документ, закрепляющий передачу помещения (жилого или нежилого) во временное пользование от одного лица другому.

Субъектами (сторонами) договора аренды квартиры являются арендодатель (то есть тот, кто сдаёт в аренду) и арендатор (тот, кто арендует).

Сдавать в аренду квартиру может только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное на это собственником.

Арендатором может быть только юридическое лицо. причём квартиру можно снимать только для проживания (к примеру, организация снимает жильё для своего сотрудника).

Как купить квартиру в строящемся доме? Ответ здесь.

Однако наём и аренда — это не одно и то же .

Договор аренды и договор найма составляются в разных случаях.

Первый регулируется законом в гл. 34 ГК РФ, второму посвящена глава 35 ГК РФ. Тип договора зависит от объекта сдачи (жилое или нежилое помещение) и от субъектного состава сторон (физическое или юридическое лицо снимает недвижимость).

Договор аренды применим в том случае, если за плату сдаётся любое жилое либо нежилое помещение. Также этот документ составляется. если жилое помещение передаётся во временное пользование юридическому лицу.

В том случае, если квартира сдаётся для временного проживания физическому лицу, заключается договор найма. При составлении договора в качестве сторон выступают наймодатель и наниматель.

Недопустимо взаимозаменять договоры найма и аренды. Это разные типы договоров. Также следует правильно именовать стороны договора.

Договор аренды заключается на любой срок. прописанный в нём. В случае, если в документе не определена длительность договора, то он считается заключённым на неопределённый срок.

Каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив об этом за три месяца другую сторону. Закон не ограничивает сроки договора аренды жилого помещения (ст. 610 ГК РФ).

Главное требование к составлению договора – это учёт всех моментов, которые могут привести к спорным ситуациям между арендодателем и арендатором.

Причём этот вопрос должен касаться как эксплуатации помещения, так и поведения квартиросъёмщиков.

Важно абсолютно всё прописать. не стоит надеяться лишь на кажущуюся добропорядочность сторон. Устные договорённости часто приводят к конфликтам между субъектами сделки. В этом смысле грамотно составленный договор может обеспечить правильные взаимоотношения между обеими сторонами.

Итак, какие пункты должны быть отражены в договоре аренды:

1. Предмет договора. Здесь указываются адрес, площадь квартиры или комнаты (с приложением плана комнаты в квартире), документ на право собственности квартиры.
2. Права и обязанности каждой из сторон. Это пункт очень важен, здесь следует детально указать все права и обязанности арендодателя и арендатора, предусмотреть все нюансы (к примеру, с какой частотой арендодатель может наведываться к арендатору), а также возможные разногласия по поводу эксплуатации имущества. Стоит рассмотреть варианты нанесения ущерба помещению или возникновение аварийных ситуаций.
3. Порядок расчётов. В этом разделе регламентируются фиксированные суммы и сроки внесения платы за аренду помещения, размер и порядок начисления пени за возможную просрочку. Также следует определить, какие платежи вносит квартиросъёмщик (электроэнергия, квартплата, кабельное телевидение и т.д.).
4. Сроки и условия реализации договора (возможен вариант бессрочного договора, то есть без указания точных сроков).
5. Порядок расторжения договора. Здесь определяется порядок возможного прекращения договора по согласию обеих сторон.
6. Паспортные данные арендодателя и арендатора, подписи.
7. Список жильцов, которые будут проживать в квартире (допускается ли проживание дополнительных лиц).
8. Копии документов, в которых указывается техническое состояние квартиры на момент сдачи её в аренду.

Договор аренды, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации (п.1 ст. 609 ГК РФ).

Неотъемлемой частью договора являются акт сдачи-приёмки квартиры и опись имущества, находящегося в квартире. Не обходите стороной этот момент, чтобы у обеих сторон в дальнейшем не возникло причин для взаимных претензий. Также укажите в договоре возможность или невозможность субаренды квартиры.

О том, как узаконить самовольную перепланировку, наша статья.

Для регистрации договора потребуются следующие документы :

• составленный договор аренды (3 экземпляра);
• заявление арендодателя или уполномоченного лица (только при наличии доверенности);
• правоустанавливающие документы на жилплощадь;
• кадастровый и технический паспорт на жилое помещение, экспликация;
• учредительные документы арендатора (юрлица);
• паспорта обеих сторон;
• доверенность (если собственник оформил её на уполномоченное лицо);
• квитанция об уплате госпошлины (можно оплатить непосредственно в Росреестре);

Весь пакет документов можно представить лично либо отправить почтой, а также в электронном виде.

Договор будет зарегистрирован в течение 18 календарных дней, после чего обеим сторонам следует получить на руки соответствующие документы.

Арендодатель обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в размере 13% от дохода (п. 1 ст. 209 НК РФ).

Узнайте, нужно ли согласие супруга на дарение квартиры, прямо сейчас.

При составлении договора стоит учесть некоторые нюансы, которые помогут свести на нет возможные разногласия между сторонами в ходе его реализации.

Зачастую обе стороны договариваются о том, чтобы в документе указать более низкую стоимость арендной платы. Таким образом арендодатель пытается облегчить бремя налогообложения.

Однако это палка о двух концах: если арендатор снизит плату до указанной в договоре цифры, то никто не вправе заставить его выплатить ту сумму, о которой устно договаривались обе стороны. Нередко арендодатели повышают оплату в ходе реализации договора, поэтому в документе лучше прописать подобную ситуацию и определиться с возможностью либо невозможностью повышения стоимости аренды.

Собственником квартиры может быть не одно лицо. В этом случае в договоре должны стоять подписи всех владельцев недвижимости; ещё один вариант: доверенность. заверенная у нотариуса, от остальных собственников имущества.

Арендатору следует проверить, не находится ли квартира под залогом или в аресте. а также не сдана ли жилплощадь в аренду другому лицу. С арендодателя рекомендуется каждый раз брать расписки в получении им суммы за аренду жилплощади. В расписке, кроме подписи, должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сумма и дата платежа.

Если арендуемая квартира находится под обременением ипотеки. то необходимо согласие банка на сдачу жилплощади в аренду. В ином случае у арендодателя будут большие неприятности: в лучшем случае банк наложит штрафные санкции. в худшем – потребует немедленного погашения кредита.

Договор может заключаться через посредника, в качестве которого обычно выступает риелтор. В этом случае составляется доверенность не на самого сотрудника, а на агентство, в котором риелтор работает. Не стоит доверять посредникам полное оформление договора без вашего активного участия: в агентстве составят обычный типовой договор, не учитывающий всех нюансов, пожеланий обеих сторон.

Важно самим продумать условия соглашения. Зачастую в агентстве предлагаются дополнительные услуги (к примеру, страхование), которые повлекут за собой неоправданные расходы.

Будьте внимательны при оформлении сделки посредством риелтора. Под масками риелторов иногда скрываются злоумышленники. Проверяйте тщательно достоверность документов компании и его сотрудников. Если риелтор требует от вас оплаты, удостоверьтесь, имеет ли он на это право (прописывается в доверенности).

Любой договор рано или поздно придётся расторгнуть.

Хорошо, если это произойдёт по истечении срока либо по обоюдному согласию обеих сторон.

В этом случае проблемы не возникнет. Однако возможно досрочное расторжение в одностороннем порядке как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

Отечественное законодательство предусматривает несколько основных причин для досрочного расторжения договора:

1. Арендатор в течение 2 месяцев не вносит арендную плату или вносит неполную стоимость аренды.
2. Соседи жалуются на поведение жильца.
3. Арендатор не платит по счетам за квартиру и услуги ЖКХ.
4. Арендатор препятствует доступу другой стороны в квартиру.
5. Действия арендатора наносят ущерб техническому либо санитарному состоянию жилплощади.
6. Арендатор без разрешения провёл ремонтные работы в квартире, перепланировку или просто переставил мебель.
7. Арендатор завёл животных в квартире без согласия хозяина.

При наличии законных причин арендодатель вправе уведомить другую сторону о расторжении договора, дав ему разумный срок для переезда (обычно 1 месяц). Если арендатор не согласен, то вправе решать вопрос в судебном порядке .

В свою очередь, арендатор также имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, если арендодатель:

• создаёт препятствия в пользовании квартирой (к примеру, сменил замки, вселил других жильцов);
• скрыл существенные недостатки жилища;
• квартира стала непригодной для пользования в силу не зависящих от жильца причин (затопление квартиры соседями или другое форс-мажорное обстоятельство).

В случае, если арендодатель не желает прекращать договорные отношения и, к примеру, удерживает залог за несколько месяцев вперёд, смело обращайтесь в суд.

Как видите, многое зависит от правильно составленного договора. Если в документе предусмотреть все возможные ситуации и случаи, которые могут привести к досрочному расторжению договора, то, скорее всего, взаимоотношения между арендатором и арендодателем сложатся успешно.

Вывод напрашивается сам собой: прежде чем заключить сделку. проштудируйте информацию по вопросу, проконсультируйтесь со специалистами. Потрудитесь грамотно составить договор аренды квартиры, учитывая пожелания и условия обеих сторон. В этом случае проблемы вам не грозят .

Сколько стоит оформление дарения квартиры? Ответ здесь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 Москва +7 (812) 309-50-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант

Новое в разделе

© 2016 Живем в России - Журнал для собственников недвижимости в России
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты ).

Как правильно составить договор аренды жилья

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ. то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

• паспорт;
• обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему — на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

• самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).