Рейтинг: 4.4/5.0 (1805 проголосовавших)Категория: Инструкции
Даже те люди, которые еще ни разу не сталкивались с приобретением собственной недвижимости. хорошо знают, что современный рынок делится на первичное и вторичное жилье.
У первичных квартир нет хозяев, а вторичные уже ими обладают, причем рынок вторичного жилья занимает весьма большую часть рынка недвижимости.
Для того, чтобы не пожалеть о покупке собственной квартиры вторичного типа, необходимо как минимум хорошо разбираться в многочисленных нюансах. Не беда, если вы этого не умеете – сейчас вы узнаете все необходимое!
Подбор жильяВыбор приобретаемой квартиры – пожалуй, наиболее сложный для большинства граждан момент, и сложность связана не с правовыми моментами, а с обыкновенной попыткой определиться.
Довольно сложно подобрать подходящую по параметрам жилплощадь так, чтобы у нее была доступная стоимость, однако на рынке вторичной недвижимость такие случаи нередки.
При подборе будущей квартиры следует обращать внимание не только на ее косметическое и капитальное состояние, но и расположение относительно необходимых муниципальных объектов, места реальной и возможной работы, станции метро и других важных мест.
Не следует стремиться покупать хорошую жилплощадь, находящуюся на отшибе цивилизации. Естественно, это далеко не все моменты, которым следует уделять особое внимание при подборе квартиры.
Правовые моментыЕсли у вас на примете уже есть несколько квартир, которые пришлись вам по вкусу, выберите среди них наиболее для вас подходящую, после чего проведите проверку на юридическую чистоту.
Обязательно уделите внимание правовым моментам, указанным в списке ниже:
Также рекомендуется проверить все документы собственника, и сюда входят не только документы, так или иначе относящиеся к объекту недвижимости.
Следует проверить согласие супруга на сделку (если под продажу попадает квартира, нажитая совместно).
Нужно по возможности попросить владельца представить справку из психоневрологического, а также наркологического диспансера. Этот шаг гарантированно убережет от последствий в будущем.
Помощь агентства или самостоятельно?Этот вопрос встает у многих людей, запланировавших приобретение собственной недвижимости.
Если позволяют средства, желательно все-таки обратиться к услугам агента. предварительно позаботившись о выборе действительно разбирающегося в своей сфере специалиста.
При выборе агентства или индивидуального риэлтора необходимо обращать внимание на:
Несомненным плюсом агентства будет наличие особого статуса партнера ипотечных банков.
Агентство недвижимости либо отдельный риэлтор избавят вас от необходимости самостоятельно подбирать вторичное жилье из тысячи доступных вариантов, объезжать подходящие квартиры, договариваться с собственниками и заниматься составлением договоров.
Все эти действия полностью переносятся на плечи профессионалов, за что придется оплатить определенную сумму.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынкеОформление покупки квартиры на вторичном рынке – действие, которому предшествует множество предварительных этапов.
Так, желающим получить во владение собственное имущество в 2016 году, придется пройти через следующие последовательные действия:
Таким образом, порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя множество шагов, через которые так или иначе придется пройти каждому на пути к собственному жилью.
Какие документы нужны?Для того, чтобы приобрести квартиру, потребуется стандартный пакет следующих документов :
В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, особенно при оформлении кредита на покупку жилья – каждый банк имеет право устанавливать определенный перечень необходимых для получения займа документов, который будет отличаться от других банков.
В ипотекуПри покупке квартиры в ипотеку порядок приобретения жилья несколько изменяется, покупатель:
В случае такового вносится первый взнос и подписывается договор, после чего покупатель заезжает в купленную квартиру и начинает выплачивать кредит.
Когда происходит передача денег при покупке квартиры? Читайте здесь .
Пошаговая инструкцияВыше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.
ОсмотрОдин из первичных этапов, когда вы уже подобрали предварительно подходящий вам вариант недвижимости.
При осмотре следует заострять внимание на общем состоянии квартиры, попутно расспрашивая продавца о различных моментах, вызывающих у вас интерес.
Желательно проводить осмотр с собственноручно приглашенным сотрудником агентства недвижимости.
ТоргДаже в том случае, если у вас есть достаточная для покупки сумма денег, необходимо проводить торги.
В этом щепетильном деле необходимо помнить о следующих важных моментах:
Таким образом, при удачном раскладе и правильном подходе вы сможете сбить не одну десятку тысяч рублей. Сэкономленные деньги можно будет потратить на отделку или покупку мебели.
ПроверкаПеред подписанием договора и передачей денег необходимо в обязательном порядке убедиться в том, что у собственника квартиры полный порядок с нужными документами.
Пренебрегая этими моментами, вы ставьте безопасность сделки под серьезную угрозу, поэтому всегда перед покупкой проводите тщательную проверку.
Заключение договораЕсли выбранная квартира пришлась вам по душе, и вы не обнаружили никаких подозрительных моментов и несостыковок в документах, можно приступать к заключению договора.
Это действие желательно выполнять в присутствии опытного и квалифицированного риэлтора, чтобы исключить вероятность мошенничества и дальнейших проблем.
После успешного подписания договора купли-продажи объекта недвижимости можно переходить к регистрации жилья на себя.
Регистрация собственностиДля того, чтобы зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности, необходимо предоставить следующие документы в регистрационную палату:
Как показывает практика, срок, в течение которого купленная вами недвижимость станет вашей с юридической точки зрения, не превышает 90 календарных дней.
Передача денегВопрос безопасной передачи денежных средств в процессе покупки квартиры тревожит умы многих людей.
Существует несколько способов это сделать, ознакомиться с ними можно ниже:
Вы в праве самостоятельно решить, каким из указанных способов рассчитаться с продавцом квартиры. Рекомендуется использовать услуги банка, так как они более надежны и безопасны.
Нужен образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире? Смотрите тут .
Как обезопасить себя при покупке квартиры в ипотеку? Подробная информация в этой статье .
Как минимизировать риски?Операции с недвижимостью всегда связаны с рисками, но их можно уменьшить такими путями:
Всегда помните о том, что только вы несете ответственность за собственные поступки, что особо касается случаев с платежными операциями.
Выбирайте и покупайте квартиру так, чтобы никогда не пожалеть о совершенном действии. Пользуйтесь указанными советами и будьте бдительны.
На видео о приобретении жилья во вторичке
Пресловутый «квартирный вопрос» был и остаётся актуальным для тысяч людей. И очень часто оформление ипотеки – единственный реальный способ стать владельцем собственного жилья, перестать делить жилплощадь с родственниками или всю жизнь кочевать по съёмным квартирам.
Ипотека – одна из разновидностей целевых жилищных займов, которые всегда предоставляются под залог вторичного (приобретаемого или уже принадлежащего заёмщику) жилья. На оформление ипотеки могут рассчитывать лишь платёжеспособные заёмщики, которые имеют реальную возможность выплатить задолженность кредитору.
Полученные от банка средства направляются на покупку конкретной квартиры или дома либо их части. За деньги кредитора можно купить также нежилое помещение, комнату, гараж и т. д.
Как правильно оформляется ипотека на вторичное жилье, можно ли взять займ без первоначального взноса и какие банки дают ипотечные кредиты на вторичном рынке? Ответим на все вопросы в нашей статье!
Условия и особенности ипотечного кредитованияЧеловека, никогда не имевшего опыта ипотечного кредитования, при оформлении займа ждёт немало сюрпризов. У ипотеки есть несколько особенностей. отличающих её от любых других розничных кредитов.
Ипотека в силу закона — что это такое и в чем главное отличие от ипотеки в силу договора? Много полезной информации, которая может вам пригодиться, найдете на нашем сайте/
Как происходит возврат 13 процентов по ипотечному кредиту и какие документы для этого потребуются, узнайте из нашего специального материала .
А вы знаете, как самостоятельно рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотеке? Формулу для расчета ищите здесь: http://cursinfo.com/rasschitat-ipoteku/ .
Преимущества покупки вторички в кредитПланируя приобретение квартиры, заёмщику предстоит сделать выбор между предложениями на рынках первичной и вторичной недвижимости.
Бесспорными преимуществами квартир в новостройках являются: их сравнительно низкая стоимость и гарантированная юридическая чистота. При покупке такой квартиры, можно быть уверенным: прежние собственники на жилплощадь претендовать не будут.
Не смотря на все преимущества новостроек, вторичная недвижимость по-прежнему остаётся более популярным вариантом. который предпочитают большинство ипотечных заёмщиков.
Есть несколько причины популярности покупки готового жилья в кредит.
Главная проблема, с которой рискует столкнуться заёмщик – возможное мошенничество со стороны продавца. Далеко не все продающиеся квартиры имеют безупречную юридическую чистоту.
Со временем может выясниться, что на момент продажи в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок или иной член семьи, а значит, сделка является незаконной.
Поэтому при покупке жилья досконально проверить все связанные со сделкой нюансы должен квалифицированный юрист .
Кроме того, лишь часть обратившихся за ипотекой клиентов всё-таки получает одобрение от банкиров. Хотя жилищные кредиты предоставляют десятки банков, это далеко не является гарантией лояльности банкиров к потенциальному клиенту.
Помимо стандартных требований, в каждой кредитной организации действует свой алгоритм оценки заёмщиков (система скорринга). Именно по результатам такой оценки и принимается решение – будет ли кандидату предоставлен кредит, о какой сумме и условиях может идти речь.
По этой причине нет смысла заниматься поиском подходящего жилья до обращения в банк – реальная сумма ипотечного кредита может оказаться меньше ожидаемой Вами величины.
Положительное решение о выдаче средств будет действительным в течение 3-6 месяцев, а за этот период подобрать подходящий вариант квартиры более, чем реально.
Кто может получитьБазовые требования к потенциальному заёмщику совпадают в большинстве банков:
Чаще всего дополнительным требованием является также наличие платежеспособного созаёмщика или поручителя.
Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, можно ли подобрать самый выгодный и дешевый вариант, и какими критериями следует руководствоваться при выборе жилья, узнайте из этого видео:
В какой банк лучше обратитьсяПо статистике большинство активных ипотечных кредитов оформлено в Сбербанке и ВТБ 24. Однако интересные кредитные программы есть также в Транскапитал Банке, Банке Тинкьофф, МКБ, Райффайзенбанке, Газпромбанке, Промсвязьбанке и некоторых других организациях.
Так где лучше взять ипотеку на вторичное жилье?
Ориентировочные условия предоставления средств по ипотеке на вторичном рынке жилья:
Дополнительными преференциями могут быть: упрощённая процедура рассмотрения заявки и получения займа, возможность подтвердить сумму дохода клиента документом произвольной формы или справкой по форме банка, отсутствие дополнительных комиссионных платежей и т.д.
Существуют отдельные программы для военнослужащих и распорядителей средств материнского капитала.
Специальные условия кредитования предусмотрены по программам ипотеки с государственной поддержкой. которая действует в ВТБ 24, Металлинвестбанке, Банке Тинькофф, ТКБ.
Самую выгодную ипотеку на вторичное жилье молодым семьям можно оформить в Сбербанке .
Общие условия по ипотечным программам можно узнать на сайтах банков, а подсчитать ориентировочную величину ежемесячных платежей, общую сумму переплаты по займу и размер первоначального платежа можно с помощью специального ипотечного калькулятора.
Как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке. Какие условия и процентные ставки предлагает банк, вы узнаете, прочитав нашу статью.
А можно ли взять ипотеку под материнский капитал? Список необходимых документов и порядок действий для заемщиков мы подготовили в нашем обзоре .
Читайте на нашем сайте. что такое реструктуризация ипотечного кредита и какие условия оформления сделки по этой программе предлагаются в Сбербанке.
Необходимые документы и порядок действий при оформленииДаже в рамках одной кредитной программы условия предоставления денег будут отличаться в зависимости от величины дохода клиента, размера оплачиваемого первоначального взноса, срока кредитования и других факторов.
Чтобы узнать, какие условия по ипотеке готов предложить банк именно Вам, придётся потратить время на подачу ипотечной заявки. Самое разумное решение – подать заявку сразу в 3-5 банков. чтобы впоследствии выбрать наиболее выгодное из всех предложений.
Стандартный пакет необходимых для получения кредита документов включает:
В случае получения одобрения от банка, придётся подготовить пакет бумаг, касающийся ипотечного жилья: заключение оценочной компании, выписку из домовой книги и т.д.
Существует несколько этапов оформления ипотеки на вторичное жилье для потенциального заёмщика:
Сравнивая кредитные предложения разных банков нужно учитывать все возможные расходы. дополнительные требования и комиссии. Например, банк может настаивать на дополнительном страховании платежеспособности заёмщика или на оплате комиссии за аренду сейфовой ячейки при проведении сделки и т. д.
Иногда обращение к кредитному брокеру является более выгодным решением, чем попытка оформить ипотеку самостоятельно.
Специалист посоветует, в какие банки лучше подать заявку, поможет с подготовкой документов, а в некоторых случаях и поможет добиться более выгодных условий по ипотечному кредиту.
Как оформить ипотеку на вторичное жилье и предложения от банков с самыми низкими процентами при покупке квартиры по ипотечному кредитованию на вторичном рынке, смотрите в этом видео:
Оформление ипотечного кредита – процесс длительный и непростой, но шанс иметь собственное жильё однозначно стоит потраченных усилий!
Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-74. Это быстро и бесплатно !
Где искать варианты квартир?Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах. ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты. где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.
Существуют платные базы. но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Спрашивать друзей. продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.
Советы при поиске:Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.
Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Аванс при покупке квартирыБлагодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
Возможные встречи с мошенникамиПри приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора ). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Оформление сделки купли-продажи недвижимостиНа этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.
Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:
Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:
При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.
У вас есть вопрос юридического характера?Покупка квартиры – это важный шаг, будь то инвестиция или жилье для себя. Поэтому важно знать и учитывать нюансы, которые связаны с такой покупкой.
1. Покупать самим или обратится к риэлторуКаждый решает этот вопрос для себя сам. Услуги риэлтора стоят приличных денег (около 50000 рублей), но помогут сэкономить вам время. Риэлтор также может подобрать вам более выгодные варианты. Цены, которые указаны на сайтах объявлений, обычно, имеют мало отношения к реальной стоимости квартир. Это так называемые «хотелки» продавцов. Действительную рыночную стоимость объекта может оценить только профессионал – оценщик или риэлтор. Также, профессиональный риэлтор видит слабые места квартиры и может прилично сбить цену. Поэтому, если это ваша первая покупка и вы еще не научились разбираться во всех нюансах рынка недвижимости, то лучше обратиться к профессионалам.
2. Выбор квартирыПокупаете ли вы вторичное жилье сами или через риэлтора, нужно помнить, какие самые важные факторы влияют на ее цену. Самыми важными являются месторасположение квартиры и коммуникации самого дома.
МесторасположениеПо аналогии с машиной, месторасположение квартиры — это кузов машины. Если кузов гниет, замена масла в двигателе или тонировка стекол машине уже не помогут. Так и с месторасположением квартиры. Если из района, в котором продается квартира, все стараются переехать (из-за невозможности утром уехать на работу общественным транспортом или отсутствия рядом поликлиники, школы и детского сада), то никакие пластиковые окна или ламинат на полу квартиру не спасут. Поэтому, выбирая вторичное жилье для покупки нужно помнить, что месторасположение — это самая дорогая и постоянная составляющая цены квартиры.
КоммуникацииСледующая по важности составляющая цены — общедомовые коммуникации. Повлиять на их состояние практически невозможно. Потому что ими ведает ТСЖ или управляющая компания, а денег на ремонт, как правило, у них нет. И если дом не попадает в какую-нибудь городскую программу благоустройства, то у него годами может протекать крыша и регулярно ломаться канализация. Поэтому нужно внимательнейшим образом смотреть на состояние подъезда, труб центрального отопления, канализации, выяснить у соседей с верхних этажей состояние крыши, а также дату проведения последнего капитального ремонта.
Помните — не бывает идеальных квартир. Везде есть подводный камни, но большинство из них, за исключением перечисленных, решаются ремонтом.
3. Проверка документов на квартируКакие документы нужно проверять при покупке квартиры?
Старайтесь избегать сделок по доверенности – большинство мошенничеств c с продажей квартир совершается именно при наличии доверенных лиц.
Кроме этого, вы можете застраховать свою сделку на случай ее неправомочности или возникновении обременений.
4. СделкаДеньги при сделке могут передаваться различными способами:
Все они подходят, но наиболее надежным для покупателя будет способ №3.
Если же вы передаете деньги из рук в руки, обязательно получите расписку на полную сумму договора. Она пригодится на случай непредвиденных обстоятельств и при получении имущественного налогового вычета. для оформления которого необходимы платежные документы, подтверждающие факт передачи денег.
При сделке внимательно проверяйте все документы, которые подаются в рег. палату. Сотрудники по недосмотру могут совершить ошибку в заполнении паспортных данных или фамилий.
Сделка состоялась, что дальше?
Ждем регистрации права собственности и делаем ремонт.
5. Ремонт квартирыЕсли квартира куплена для себя, тут каждый сам определится, какой ремонт ему нужен. Если же квартира куплена под сдачу, тут существует несколько моментов:
Самый главный для арендной квартиры: Не делайте как для себя. Потому что для себя это, как правило, дорого. А дорого для арендной квартиры – это бессмысленно и неокупаемо.
В квартире должно быть чисто и светло. Что можно сделать:
Все это стоит недорого, но внешний вид станет совершенно другим.
Чего делать не нужно:
Это стоит дорого и не ценится в должной мере потенциальными квартиросъемщиками.
Стоимость ремонта не должна превышать арендной суммы за 3 месяца.
5. Налоговый вычетЕсли у вас все получилось, не забудьте получить имущественный налоговый вычет со своей покупки.
