Рейтинг: 4.3/5.0 (1812 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Дата размещения статьи: 23.07.2014
Аренда принадлежащего муниципальному образованию земельного участка с целью индивидуального строительства - довольно выгодное предприятие для граждан. Вместе с тем по истечении времени они могут столкнуться с отказом арендодателя продлевать заключенный договор. Как разрешают суды подобные споры?
Аренда земельного участка для осуществления индивидуального жилищного строительства в настоящее время явление очень распространенное, в сети Интернет можно найти большое количество объявлений, предлагающих в аренду земельные участки.
Как правило, земельные участки, сдаваемые в аренду под индивидуальное жилищное строительство, находятся в собственности муниципальных образований, и гражданин, желающий заключить такой договор, должен обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. В том случае, если заявление удовлетворяется, администрацией муниципального образования издается соответствующее постановление. При надлежащем оформлении документов подобный вид отношений является достаточно удобным и выгодным для обеих сторон, но, поскольку речь идет о договоре аренды земель, находящихся в муниципальной собственности, необходимо учитывать ряд особенностей, связанных с видом договора.
Главная особенность договора аренды заключается в том, что он в большинстве случаев устанавливается на определенный срок, по истечении которого договор либо прекращает свое действие, либо продлевается на новый срок.
И именно при желании арендодателя продлить договор аренды возникает ряд сложностей в виде отказа администрации муниципального образования в продлении договора по причинам зачастую непонятным арендатору. Данное обстоятельство вынуждает обращаться в суд за защитой своих прав.
Сразу следует сказать, что данный вид спора достаточно часто решается в пользу истца, поскольку ответчик не может подтвердить обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих возражений.
Причиной же отказа в удовлетворении исковых требований становится обычно неисполнение самим истцом условий договора аренды (например, невнесение арендной платы) или требований законодательства.
Рассмотрим несколько примеров.
Решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области по делу N 2-559/11.
Н.А.В. обратился в суд с иском к администрации города Магнитогорска о признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка, признании права пользования земельным участком, об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу (. ).
В обоснование заявленных требований указал, что 25.02.2003 и 21.07.2004 между ним и муниципальным округом "Приуральский сельсовет" были заключены договоры аренды вышеуказанного земельного участка. Арендная плата по договору аренды платилась им исправно начиная с 2003 года.
В настоящее время правопреемник муниципального округа "Приуральский сельсовет" - муниципальный округ "город Магнитогорск" - отказывает ему в продлении срока аренды вышеназванного договора, указывая на то, что в администрации Агаповского района не имеется сведений, подтверждающих предоставление Приуральским сельсоветом ему земельного участка. Также имеются разночтения в предоставленных им постановлениях главы Приуральской сельской администрации от 2002 и 2004 годов с N 48 и 121 соответственно.
В связи с чем просит:
признать отказ администрации города Магнитогорска от 16.12.2010 за N ОДП 54/7455 в продлении срока аренды земельного участка по договору аренды N 321-04 от 21.06.2004, заключенного между Н.А.В. и МО "Приуральский сельсовет", незаконным.
Признать за Н.А.В. право пользования земельным участком площадью 1200 кв. м, расположенным по адресу: (. ) - с кадастровым (. ) с указанием точек координат.
Обязать ответчика заключить с Н.А.В. договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Представитель администрации города Магнитогорска К.А.Н. действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Представила суду письменный отзыв, из которого следует, что оснований для продления срока действия договора аренды земельного участка не имеется, поскольку заявлений от истца о продлении срока действия договора до октября 2010 года в администрацию не поступало, необходимых документов для продления договора аренды Н.А.В. представлено не было, земельный участок не использовался арендодателем по назначению в течение длительного времени. Считает, что законных оснований для продления срока аренды земельного участка у администрации не имеется.
Как было установлено в судебном заседании, земельный участок истцом был получен на законных основаниях, доказательств обратного суду представлено не было, а, кроме того, исходя из показаний свидетеля, не доверять которым у суда не было оснований, истец регулярно вносил арендную плату за спорный земельный участок.
Факт нахождения на земельном участке сооружения в виде фундамента жилого дома, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, не оспаривался стороной ответчика и подтверждается имеющимся в материалах дела актом обследования администрацией города Магнитогорска спорного земельного участка от 04.04.2011 и фотоснимками.
Таким образом, в силу изложенного, с учетом положений статей 22, 59 Земельного кодекса РФ, суд считает, что у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Оснований прекращения договора аренды земельного участка, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ, суд не усматривает.
Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также требования вышеуказанных норм Закона, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации города Магнитогорска от 16.12.2010 является незаконным.
Иск удовлетворен.
В приведенном решении представитель ответчика ссылается на установление факта длительного неиспользования истцом земельного участка, что в соответствии со статьей 46 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ является основанием для прекращения договора аренды земельного участка, однако при этом он не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений, хотя в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Доводы представителя ответчика о том, что истец не обращался за продлением договора аренды, судом были рассмотрены, но по результатам рассмотрения представленных документов было установлено, что данный довод не соответствует действительности, и истцу было отказано в продлении договора аренды в нарушение статьи 22 Земельного кодекса РФ, указывающей на преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
Таким образом, в судебном заседании был установлен факт неправомерного отказа администрации муниципального образования в продлении договора аренды с истцом.
Решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия по делу N 2-11/2011 от 01.02.2011.
Л.М.Е. обратилась в суд с исковым заявлением в интересах М.О.П. к администрации Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка.
В заявлении указала, что она по доверенности от М.О.П. обратилась с заявлением в администрацию Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером (. ), площадью (. ) кв. м, расположенного в (. ), предоставленного М.О.П. под строительство индивидуального жилого дома. Ответа на заявление из администрации до настоящего времени не получено. В связи с тем что договор аренды не продлен, истица не может законно распоряжаться земельным участком, зарегистрировать возведенный жилой дом. В связи с этим в исковом заявлении истец просила обязать администрацию Лахденпохского муниципального района продлить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.
В судебном заседании М.О.П. отсутствовала. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Ее представители - Л.М.Е. действующая на основании доверенности, и Д.К.И. по устному ходатайству Л.М.Е. заявленные требования поддержали в полном объеме. Кроме того, полагали возможным заключить новый договор аренды земельного участка, который ранее предоставлялся М.О.П.
В обоснование требований истца Л.М.Е. привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно сообщила, что на основании Постановления исполняющего обязанности главы Лахденпохского муниципального района N 129 от 10.02.2009 с М.О.П. был заключен договор аренды земельного участка N 1971 с кадастровым номером (. ), площадью (. ) кв. м под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в (. ), сроком до 01.08.2010. М.О.П. было необходимо произвести государственную регистрацию земельного участка. Договор аренды земельного участка зарегистрирован не был, так как в вышеуказанном Постановлении N 129 от 10.02.2009 была допущена ошибка в написании отчества М.О.П. которую администрация Лахденпохского муниципального района долго исправляла, в связи с чем земельный участок находился в пользовании истца менее года и необходимости в его государственной регистрации не было. В регистрационной службе пояснили, что сначала нужно продлить договор аренды, а затем его зарегистрировать. Кроме того, пояснила, что ранее в отношении ее доверителя проводилась проверка соблюдения земельного законодательства. Были выявлены некоторые нарушения и выдано предписание. Все нарушения, указанные в предписании, устранены, препятствий у администрации Лахденпохского муниципального района для продления договора аренды земельного участка нет. Действительно, временный дом, который стоял на салазках, находился менее чем в 20 метрах от уреза воды, но он отношения к М.О.П. не имеет, данное строение принадлежало Д.К.И. предписание было выдано на его имя. Сейчас дом перенесен на фундамент, в 20 метрах ничего не построено. Жилой дом расположен более чем в 50 метрах от уреза воды, забор убрали. Предписание исполнено. Дом находится в том месте, где разрешено строительство. Прибрежная полоса очищена, выровнена, территория свободна, никаких преград в пользовании другим лицам нет. М.О.П. является добросовестным пользователем, все документы у нее были оформлены.
Представитель ответчика в обоснование своих доводов о невозможности продления договора аренды земельного участка ссылалась на недобросовестность арендатора (истца), выразившуюся в том, что на ее действия поступали жалобы от жителей поселка. Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика и представителя администрации Хийтольского сельского поселения, М.О.П. используя земельный участок, свела почву, выкорчевала деревья, перегородила забором тропу, которой исторически пользуются как жители поселка, так и туристы. Также продление договора аренды невозможно, поскольку М.О.П. не зарегистрировала договор аренды от 10.02.2009 в установленном порядке, хотя объективная возможность для его регистрации имелась.
В ходе судебного заседания доводы представителя ответчика не подтвердились, а в отношении истца было установлено, что М.О.П. является добросовестным арендатором, использует участок по назначению и регулярно вносит арендную плату. Кроме того, 27.07.2010 М.О.П. выполнила свою обязанность по письменному уведомлению арендодателя, направив в администрацию Лахденпохского муниципального района письменное заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду (лист дела 49), поэтому суд приходит к выводу, что истец вправе ссылаться на преимущественное право на заключение договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу о возложении на администрацию Лахденпохского муниципального района обязанности заключить с М.О.П. договор аренды на срок пять лет.
Иск удовлетворен.
Здесь представитель ответчика в обоснование своих возражений также ссылается на обстоятельства, которые могут служить основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, что предусмотрено пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, но в то же время не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений.
Решение Котласского городского суда Архангельской области N 2-1450 от 03.08.2011.
Истица обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального округа ". " о понуждении к продлению договора аренды земельного участка и выдаче постановления о выделении земельного участка. В обоснование иска указала, что ответчик отказал ей в выдаче постановления по выделению земельного участка ввиду отсутствия кадастрового паспорта. Однако паспорт оформляется на основании указанного постановления.
В судебном заседании на иске настаивала, пояснив, что с ней был заключен договор аренды земельного участка на срок один год. За период действия договора она земельный участок на кадастровый учет не поставила из-за отсутствия времени и денежных средств, арендную плату не платила, не обращалась к ответчику по истечении срока действия договора, чтобы продлить его. Просила предоставить земельный участок, продлив срок действия аренды, так как земельный участок ей необходим в настоящее время.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа ". " по доверенности Т. иск не признал, поскольку оснований для продления срока действия договора аренды не имеется. Договор аренды земельного участка был заключен на срок один год. По истечении срока действия договора истица не обращалась с заявлением о его продлении, поэтому он прекращен. Она не исполняла свои обязанности по оплате арендной платы, не поставила на кадастровый учет, не получила разрешение на строительство. Земельный участок не использовался по назначению, что установлено актом осмотра земельного участка. Истица требует предоставления земельного участка в аренду, однако по нормам земельного законодательства предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона невозможно.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Без комментариев.
Решение Центрального районного суда города Читы N 2-2097-10 от 27.10.2010.
П.Т.Г. обратилась с вышеназванным иском в суд, ссылаясь на следующее. В 2004 году истицей был заключен договор аренды земельного участка N (. ) от 18.11.2004, расположенного по адресу: город Чита, Центральный район, микрорайон (. ) <адрес>, площадью 925 кв. м, с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы на основании распоряжения главы Администрации города от 26.10.2004 N 3601-Р, который не был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе по городу Чите и Забайкальскому краю в установленные сроки. 17.02.2009 истицей было подано заявление в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о продлении аренды сроком на пять лет. Департамент в удовлетворении заявления отказал, ссылаясь на отсутствие документального подтверждения опубликованной информации о предоставлении в аренду для индивидуального жилищного строительства земельного участка. 29.01.2010 Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края истице было выдано соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка, расположенного по адресу: город Чита, микрорайон (. ) - в размере 11 руб. 97 копеек, которое истица своевременно оплатила.
Все годы пользования участком N (. ) в (. ) истица своевременно вносила арендную плату, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов за период с 01.12.2004 по 15.02.2010. Задолженность по акту сверки в размере 56 руб. 89 копеек истицей погашена 10.03.2010. Истица просит обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края продлить ей аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Чита, микрорайон (. ) - на пять лет, то есть до 2015 года, который ей необходим для окончания строительства дома, а также для выращивания овощей для собственных нужд.
В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердила.
Представитель ответчика Б.Ю.Н. действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в соответствии с требованиями Земельного и Гражданского кодексов РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Учитывая, что представленный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он является ничтожным, в связи с чем перезаключить данный договор на новый срок не представляется возможным.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования не подлежащими удовлетворению.
Причина отказа в иске очевидна, как и в предыдущем случае, а именно отсутствие регистрации договора.
Если обобщить судебную практику по вопросу отказа в продлении договора аренды, можно увидеть, что решения администрации муниципального образования об отказе в продлении договора не всегда основаны на требованиях действующего законодательства, что, в свою очередь, становится основанием для удовлетворения исковых требований о продлении договора. Что же касается истца, то несоблюдение условий договора, а также норм права, регулирующих отношения по договору аренды, делает его продление невозможным.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Оформление земельных участков для строительства осуществляется отделом архитектуры и градостроительства в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса РФ.
Оформление земельных участков для целей, не связанных со строительством. осуществляется отделом по землепользованию и арендным платежам в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса РФ.
Внимание! Для проверки полноты собранного пакета документов, а так же для консультирования граждан и юридических лиц по вопросам землепользования на территории Хабаровского муниципального района кроме целей, связанных со строительством, приём осуществляется по предварительной записи. Записаться можно по телефону 21-78-58 либо в кабинете 304 ул. Волочаевская, 6, г. Хабаровск (специалист Канавина Светлана Валентиновна) с 10-00 до 13-00 и с 14-00 до 17-00 во вторник, среду, пятницу.
Образцы заявлений1. Заявление о выборе земельного участка для строительства. (приложение 1 ).
2. Заявление о предварительном согласовании места размещения объекта. (приложение 2 ).
3. Заявление о предоставлении земельного участка для строительства. (приложение 3 ).
4. Заявление о продлении договора аренды земельного участка. (приложение 4 ).
5. Заявление о переоформлении прав на земельный участок. (приложение 5 ).
6. Заявление о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством. (приложение 6 ).
7. Заявление о предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения. (приложение 7 ).
8. Заявление о бесплатном предоставлении в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям. (приложение 8 ).
12. Перечень документов, необходимых для предоставления муниципальных услуг. (приложение 9 ).
Продление договора аренды земельного участкаДолгосрочный договор найма подлежит обязательной регистрации органами государственной власти. Продление договора аренды земельного участка также обязательно для регистрации .
Земельный участок должен быть использован арендатором по назначению. указанном в документах на землю.
Продление договора аренды земельного участка
Если период действия договорных отношений по найму земельного участка окончился, то для продления договора составляется дополнительное соглашение на продление срока найма или перезаключается новый договор. Арендатор имеет преимущество на продление срока найма земли, при выполнении условия - арендатор не перестает пользоваться земельным участком .
Если срок найма земли истек, а никто из сторон не выразил желание прекратить договорные отношения, то такой договор считается пролонгированным на тот же период и на таких же условиях. Если арендодатель письменно уведомил арендатора о перезаключении договора. то на следующий день после окончания действия предыдущего договора найма. должен быть заключен новый договор найма участка земли и произведена его гос. регистрация.
Продление договора аренды земельного участка может быть оформлено дополнительным соглашением к договору найма и содержать необходимые условия :
Для составления договора найма, внесения дополнений и изменений в договор, составления соглашения о прекращении аренды, воспользуйтесь услугами квалифицированных специалистов, которые предусмотрят в документах все нормы, предусмотренные действующим законодательством. Это убережет вас от возможных конфликтных ситуаций во время действия договорных отношений по найму земли.
Регистрация продления договораПродление договора аренды земельного участка регистрируется одной из сторон договора или специально уполномоченным на то лицом. Хозяин земельного участка может оформить доверенность на право регистрации продления арендных отношений. Такая доверенность должна быть заверена у нотариуса.
Договор найма земли, если он заключен на период один год и более, все дополнения и изменения к нему, приобретают юридическую силу лишь после завершения государственной регистрации .
Для проведения регистрации продления аренды земли необходимы следующие документы :
Полный перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрации продления аренды земли можно узнать по месту проведения регистрации .
Продление договора аренды земельного участкаДолговременный договор найма в обязательном порядке должен регистрироваться органами государственной власти. Продолжение договора аренды земельного участка также является неизбежным для регистрации.
Арендатор должен эксплуатировать земельный участок только лишь по его предназначению, данные условия прописаны в документах на земельную часть.
Продление договора аренды земли
Продление договора аренды земли
Если время действия договорных отношений по найму земельного участка завершился, то для продолжение договора пишется еще одно соглашение на продление установленного времени найма или подписывается новый договор. Арендатор имеет приоритет на продолжение периода найма земельного участка, в случае не соблюдения условия - арендатор не прекращает эксплуатацию земли.
В случае окончания периода найма земельного участка и отсутствия просьбы хотя бы одного из сторон о приостановлении договорных отношений, данный договор автоматически продлевается на те же сроки и на таких же требованиях. Если арендодатель в письменно форме поставил в известность арендатора о переоформлении данного договора, то в течении суток после завершения действия прошлого договора найма, должен подписаться новый договор найма земельного участка, а также осуществлена его государственная регистрация.
Заключение продления договора аренды земельного участка может осуществляться вспомогательным соглашением к договору найма, а также иметь с составе все нужные пункты:
- предмет вспомогательного соглашения имеет место расположения земельного участка, площадь данного участка, кадастровый номер, целевое предназначение земли
- заново установленный период найма земельного участка
- объем уплаты аренды
- устанавливаются границы по эксплуатации земельного участка
- реквизиты и личные подписи двух сторон.
Для того, чтобы заключить договора найма, занести дополнения и коррективы в договор, заключить соглашение о приостановлении аренды, желательно обратится за помощью к грамотному специалисту, которые при составлении данного договора проследит за соблюдением в документах всех норм, которые установлены действующим законодательством. Таким образом вы ограничите себя возможных непредсказуемых ситуаций на момент действия договорных отношений по найму земли.
Государственная регистрация продления договора
Регистрацию продления договора аренды земли проводит одна из сторон договора или же специально уполномоченное для этого лицо. Собственник участка земли имеет все основания для заключения доверенности на получение права регистрации продления арендных отношений. Такого рода доверенность в обязательном порядке должна заверяться нотариально.
В том случае, если договор найма земельного участка составлен на срок более чем 12 месяцев, то в таком случае все пополнения и внесенные коррективы к нему, имеют юридическую силу только лишь после окончания гос. регистрации.
С целью осуществление регистрации продления аренды земельного участка нужны такие документы:
- документ, который подтверждает право собственности на земельный участок
- документ о продлении аренды
- заявление законного образца на регистрацию
- нотариально заверенная доверенность, только в том случае, если заявитель является владельцем данного земельного участка
- ксерокопия документа, который устанавливает личность заявителя
- кадастровый паспорт и т.д.
Весь список нужных бумаг, которые нужно будет предъявить для осуществления регистрации продления аренды земельного участка можно уточнить по месту проведения регистрации.
Продление договоров аренды на новый срокВ соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ О защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации (далее - Федеральный закон от 24.07.2008 №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Заявителями, претендующими на заключение договоров аренды муниципального имущества без проведения торгов на новый срок, но не более чем до 1 июля 2015 года, могут бытьарендаторы муниципального имущества, заключившие договоры аренды до 1 июля 2008 года и являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством, представившие следующие документы:
1. заявление на заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок с указанием реквизитов такого договора
2. светокопия паспорта заявителя (физического лица или индивидуального предпринимателя) либо его представителя
3. документы, подтверждающие принадлежность арендатора к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации документы, подтверждающие полномочия представителя
4. документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность на право действовать от имени юридического лица
5. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра юридических лиц, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки
6. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки
7. копии учредительных документов юридического лица и все изменения и дополнения к ним, если таковые имелись
8. решение уполномоченного органа юридического лица (выписку из решения) о совершении (одобрении) сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя)
9. копия лицензии на право осуществления видов деятельности (в случаях, когда деятельность, для осуществления которой запрашивается имущество, подлежит лицензированию)
10. сведения об отсутствии задолженности по налогам и сборам бюджетов различных уровней
11. копии действующих договоров на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (нежилого здания), домовладения и придомовой территории, поставку коммунальных услуг (электрической энергии, воды, тепловой энергии в горячей воде, прием сточных вод) и иных договоров, связанных с содержанием арендуемого объекта и прилегающей территории (в случае, если заключение таких договоров предусмотрено договором аренды, либо иным договором между арендатором и арендодателем)
12. сведения об отсутствии задолженности перед поставщиками коммунальных услуг (акты сверки взаимных расчетов, справки об отсутствии задолженности, выданные поставщиками коммунальных услуг, актуальные на дату обращения за предоставлением муниципальной услуги).
При наличии в федеральном законодательстве, законодательстве Нижегородской области требований о необходимости для передачи муниципального имущества в аренду предоставления иных документов, не установленных Административным регламентом, заявителем также предоставляются документы, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством Нижегородской области.
Заявителями, претендующими на заключение договоров аренды или безвозмездного пользования муниципальным имуществом, без проведения торгов на новый срок, могут быть арендаторы муниципального имущества, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на заключение таких договоров без проведения торгов и не являющиеся субъектами малого и среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных действующим законодательством и представившие следующие документы:
1. заявление о предоставлении объекта муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями, в аренду или безвозмездное пользование на новый срок с указанием реквизитов договора аренды
2. светокопия паспорта заявителя (физического лица или руководителя юридического лица) либо его представителя 3. документы, подтверждающие полномочия представителя
4. документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность на право действовать от имени юридического лица
5. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра юридических лиц, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки
6. выписку либо копию выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, выданную не ранее 1 месяца до даты подачи заявки
7. копии учредительных документов юридического лица и все изменения и дополнения к ним, если таковые имелись
8. копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица
9. копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя
10. копию свидетельства о постановке на налоговый учет
11. справку о балансовой стоимости активов (имущества) юридического лица по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления
12. решение уполномоченного органа юридического лица (выписку из решения) о совершении (одобрении) сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами заявителя)
13. выписку из торгового реестра страны происхождения или другие документы, определяющие юридический статус нерезидента в соответствии с законодательством страны местонахождения
14. документ о платежеспособности иностранного лица, выданный обслуживающим его банком
15. сведения об отсутствии задолженности по налогам и сборам в бюджеты различных уровней
16. копии действующих договоров на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (нежилого здания), домовладения и придомовой территории, поставку коммунальных услуг (электрической энергии, воды, тепловой энергии в горячей воде, прием сточных вод) и иных договоров, связанных с содержанием арендуемого объекта и прилегающей территории (в случае, если заключение таких договоров предусмотрено договором аренды, либо иным договором между арендатором и арендодателем)
17. сведения об отсутствии задолженности перед поставщиками коммунальных услуг (акты сверки взаимных расчетов, справки об отсутствии задолженности, выданные поставщиками коммунальных услуг, актуальные на дату обращения за предоставлением муниципальной услуги)
18. юридическое лицо, не являющееся хозяйствующим субъектом, дополнительно представляет копии баланса, отчета о прибылях и убытках (формы 1, 2 баланса) на последнюю отчетную дату.
При наличии в федеральном законодательстве, законодательстве Нижегородской области требований о необходимости для передачи муниципального имущества в аренду или безвозмездное пользование без проведения торгов предоставления дополнительных документов, заявителем также предоставляются документы, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством Нижегородской области.
Если арендатор в установленный договором аренды срок не обратился с заявлением о продлении договора аренды, но продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то на основании пункта 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данном случае, в соответствии с п.2. ст. 610 ГК РФ стороны в любое время вправе отказаться от договора, направив другой стороне соответствующее уведомление.
Аренда земельного участка для осуществления индивидуального жилищного строительства в настоящее время явление очень распространенное, в сети Интернет можно найти большое количество объявлений, предлагающих в аренду земельные участки.
Как правило, земельные участки, сдаваемые в аренду под индивидуальное жилищное строительство, находятся в собственности муниципальных образований, и гражданин, желающий заключить такой договор, должен обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. В том случае, если заявление удовлетворяется, администрацией муниципального образования издается соответствующее постановление. При надлежащем оформлении документов подобный вид отношений является достаточно удобным и выгодным для обеих сторон, но, поскольку речь идет о договоре аренды земель, находящихся в муниципальной собственности, необходимо учитывать ряд особенностей, связанных с видом договора.
Главная особенность договора аренды заключается в том, что он в большинстве случаев устанавливается на определенный срок, по истечении которого договор либо прекращает свое действие, либо продлевается на новый срок.
И именно при желании арендодателя продлить договор аренды возникает ряд сложностей в виде отказа администрации муниципального образования в продлении договора, по причинам зачастую непонятным арендатору. Данное обстоятельство вынуждает обращаться в суд за защитой своих прав.
Сразу следует сказать, что данный вид спора достаточно часто решается в пользу истца, поскольку ответчик не может подтвердить обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих возражений.
Причиной же отказа в удовлетворении исковых требований становится обычно неисполнение самим истцом условий договора аренды (например, невнесение арендной платы) или требований законодательства.
Рассмотрим несколько примеров.
Решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области по делу № 2- 559/11.
Н.А.В. обратился в суд с иском к администрации города Магнитогорска о признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка, признании права пользования земельным участком, об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу (. ).
В обоснование заявленных требований указал, что 25.02.2003 и 21.07.2004 между ним и муниципальным округом «Приуральский сельсовет» были заключены договоры аренды вышеуказанного земельного участка. Арендная плата по договору аренды платилась им исправно, начиная с 2003 года.
В настоящее время правопреемник муниципального округа «Приуральский сельсовет»—муниципальный округ «город Магнитогорск»—отказывает ему в продлении срока аренды вышеназванного договора, указывая на то, что в администрации Агаповского района не имеется сведений, подтверждающих предоставление Приуральским сельсоветом ему земельного участка. Также имеются разночтения в предоставленных им постановлениях главы Приуральской сельской администрации от 2002 и 2004 года с №№ 48 и 121 соответственно.
В связи с чем просит:
Признать отказ администрации города Магнитогорска от 16.12.2010за № ОДП 54/7455 в продлении срока аренды земельного участка по договору аренды № 321-04 от 21.06.2004, заключенного между Н.А.В. и МО «Приуральский сельсовет» незаконным.
Признать за Н.А.В. право пользования земельным участком площадью 1200 кв.м. расположенным по адресу: (. ) с кадастровым (. ) с указанием точек координат.
Обязать ответчика заключить с Н.А.В. договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Представитель администрации города Магнитогорска К.А.Н. действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Представила суду письменный отзыв, из которого следует, что оснований для продления срока действия договора аренды земельного участка не имеется, поскольку заявлений от истца о продлении срока действия договора до октября 2010 года в администрацию не поступало, необходимых документов для продления договора аренды, Н.А.В. представлено не было, земельный участок не использовался арендодателем по назначению в течение длительного времени. Считает, что законных оснований для продления срока аренды земельного участка у администрации не имеется.
Как было установлено в судебном заседании, земельный участок истцом был получен на законных основаниях, доказательств обратного суду представлено не было, а кроме того, исходя из показаний свидетеля, не доверять которым у суда не было оснований, истец регулярно вносил арендную плату за спорный земельный участок.
Факт нахождения на земельном участке сооружения в виде фундамента жилого дома, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, не оспаривался стороной ответчика и подтверждается имеющимся в материалах дела актом обследования администрацией города Магнитогорска спорного земельного участка от 04.04.2011 и фотоснимками.
Таким образом,в силу изложенного, с учетом положений статей22, 59 Земельного кодекса РФ, суд считает, что у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Оснований прекращения договора аренды земельного участка, предусмотренныхстатьей 46 Земельного кодекса РФ, суд не усматривает.
Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также требования вышеуказанных норм Закона, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации города Магнитогорска от 16.12.2010 является незаконным.
В приведенном решении представитель ответчика ссылается на установление факта длительного неиспользования истцом земельного участка, что в соответствии со статьей 46 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, является основанием для прекращения договора аренды земельного участка, однако при этом он не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений, хотя в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Доводы представителя ответчика о том, что истец не обращался за продлением договора аренды, судом были рассмотрены, но по результатам рассмотрения представленных документов было установлено, что данный довод не соответствует действительности, и истцу было отказано в продлении договора аренды в нарушение статьи 22 Земельного кодекса РФ, указывающей на преимущественное право арендатора на заключении нового договора аренды.
Таким образом, в судебном заседании был установлен факт неправомерного отказа администрации муниципального образования в продлении договора аренды с истцом.
Решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия по делу № 2-11/2011 от 01.02.2011.
Л.М.Е. обратилась в суд с исковым заявлением в интересах М.О.П. к администрации Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка.
В заявлении указала, что она по доверенности от М.О.П. обратилась с заявлением в администрацию Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером (. ), площадью (. ) кв.м. расположенного в (. ), предоставленного М.О.П. под строительство индивидуального жилого дома. Ответа на заявление из администрации до настоящего времени не получено. В связи с тем, что договор аренды не продлен, истица не может законно распоряжаться земельным участком, зарегистрировать возведенный жилой дом. В связи с этим, в исковом заявлении истец просила обязать администрацию Лахденпохского муниципального района продлить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.
В судебном заседании М.О.П. отсутствовала. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Ее представители—Л.М.Е. действующая на основании доверенности, и Д.К.И. по устному ходатайству Л.М.Е. заявленные требования поддержали в полном объеме. Кроме того, полагали возможным заключить новый договор аренды земельного участка, который ранее предоставлялся М.О.П.
В обоснование требований истца Л.М.Е. привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно сообщила, что на основании постановления исполняющего обязанности главы Лахденпохского муниципального района № 129 от 10.02.2009 с М.О.П. был заключен договор аренды земельного участка № 1971 с кадастровым номером (. ), площадью (. ) кв.м под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в (. ), сроком до 01.08.2010. М.О.П. было необходимо произвести государственную регистрацию земельного участка. Договор аренды земельного участка зарегистрирован не был, так как в вышеуказанном постановлении № 129 от 10.02.2009 была допущена ошибка в написании отчества М.О.П. которую администрация Лахденпохского муниципального района долго исправляла, в связи с чем земельный участок находился в пользовании истца менее года, и необходимости в его государственной регистрации не было. В регистрационной службе пояснили, что сначала нужно продлить договор аренды, а затем его зарегистрировать. Кроме того, пояснила, что ранее в отношении ее доверителя проводилась проверка соблюдения земельного законодательства. Были выявлены некоторые нарушения и выдано предписание. Все нарушения, указанные в предписании, устранены, препятствий у администрации Лахденпохского муниципального района для продления договора аренды земельного участка нет. Действительно, временный дом, который стоял на салазках, находился менее, чем в 20 метрах от уреза воды, но он отношения к М.О.П. не имеет, данное строение принадлежало Д.К.И. предписание было выдано на его имя. Сейчас дом перенесен на фундамент, в 20 метрах ничего не построено. Жилой дом расположен более чем в 50 метрах от уреза воды, забор убрали. Предписание исполнено. Дом находится в том месте, где разрешено строительство. Прибрежная полоса очищена, выровнена, территория свободна, никаких преград в пользовании другим лицам нет. М.О.П. является добросовестным пользователем, все документы у нее были оформлены.
Представитель ответчика в обоснование своих доводов о невозможности продления договора аренды земельного участка ссылалась на недобросовестность арендатора (истца), выразившуюся в том, что на ее действия поступали жалобы от жителей поселка. Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика и представителя администрации Хийтольского сельского поселения, М.О.П. используя земельный участок, свела почву, выкорчевала деревья, перегородила забором тропу, которой исторически пользуются как жители поселка, так и туристы. Также, продление договора аренды невозможно, поскольку М.О.П. не зарегистрировала договор аренды от 10.02.2009 в установленном порядке, хотя объективная возможность для его регистрации имелась.
В ходе судебного заседания доводы представителя ответчика не подтвердились, а в отношении истца было установлено, что М.О.П. является добросовестным арендатором, использует участок по назначению и регулярно вносит арендную плату. Кроме того, 27.07.2010 М.О.П. выполнила свою обязанность по письменному уведомлению арендодателя, направив в администрацию Лахденпохского муниципального района письменное заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду (лист дела 49), поэтому суд приходит к выводу, что истец вправе ссылаться на преимущественное право на заключение договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу о возложении на администрацию Лахденпохского муниципального района обязанности заключить с М.О.П. договор аренды на срок пять лет.
Здесь представитель ответчика в обоснование своих возражений также ссылается на обстоятельства, которые могут служить основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, что предусмотрено пунктом 2. статьи 46 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, но в то же время не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений.
Решение Котлассского городского суда Архангельской области № 2-1450 от 03.08.2011.
Истица обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального округа «. » о понуждении к продлению договора аренды земельного участка и выдаче постановления о выделении земельного участка. В обоснование иска указала, что ответчик отказал ей в выдаче постановления по выделению земельного участка ввиду отсутствия кадастрового паспорта. Однако паспорт оформляется на основании указанного постановления.
В судебном заседаниина иске настаивала, пояснив, чтос ней был заключен договор аренды земельного участка на срок один год. За период действия договора она земельный участок на кадастровый учет не поставила из-за отсутствия времени и денежных средств, арендную плату не платила, не обращалась к ответчику по истечении срока действия договора, чтобы продлить его. Просила предоставить земельный участок, продлив срок действия аренды, так как земельный участок ей необходим в настоящее время.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа «. » по доверенностиТ. иск не признал, поскольку оснований для продления срока действия договора аренды не имеется. Договор аренды земельного участкабыл заключен на срок один год. По истечении срока действия договора истица не обращалась с заявлением о его продлении, поэтому он прекращен. Она не исполняла свои обязанности по оплате арендной платы, не поставила на кадастровый учет, не получила разрешение на строительство. Земельный участок не использовался по назначению, что установлено актом осмотра земельного участка. Истица требует предоставления земельного участка в аренду, однако, по нормам земельного законодательства, предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона невозможно.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Решение Центрального районного суда города Читы № 2-2097-10 от 27.10.2010.
П.Т.Г. обратилась с вышеназванным иском в суд, ссылаясь на следующее. В 2004 году истицей был заключен договор аренды земельного участка № (. ) от 18.11.2004, расположенного по адресу город Чита, Центральный район, микрорайон (. ). <адрес>, площадью 925 кв.м, с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы на основании распоряжения главы Администрации города от 26.10.2004 № 3601-Р, который не был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе по городу Чите и Забайкальскому краю в установленные сроки. 17.02.2009 истицей было подано заявление в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о продлении аренды сроком на пять лет. Департамент в удовлетворении заявления отказал, ссылаясь на отсутствие документального подтверждения опубликованной информации о предоставлении в аренду для индивидуального жилищного строительства земельного участка. 29.01.2010 Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края истице было выдано соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка, расположенного по адресу: город Чита, микрорайон (. ) в размере 11 рублей 97 копеек, которую истица своевременно оплатила.
Все годы пользования участком № (…) в (. ) истица своевременно вносила арендную плату, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов за период с 01.12.2004 по 15.02.2010. Задолженность по акту сверки в размере 56 рублей 89 копеек истицей погашена 10.03.2010. Истица просит обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края продлить ей аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Чита, микрорайон (. ) на пять лет, то есть до 2015 года, который ей необходим для окончания строительства дома, а также для выращивания овощей для собственных нужд.
В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении подтвердила.
Представитель ответчика Б.Ю.Н. действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в соответствии с требованиями Земельного и Гражданского кодексов РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Учитывая, что представленный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он является ничтожным, в связи с чем перезаключить данный договор на новый срок не представляется возможным.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования не подлежащими удовлетворению.
Причина отказа в иске очевидна, как и в предыдущем случае, а именно — отсутствие регистрации договора.
Если обобщить судебную практику по вопросу отказа в продлении договора аренды, можно увидеть, что решения администрации муниципального образования об отказе в продлении договора не всегда основаны на требованиях действующего законодательства, что в свою очередь становится основанием для удовлетворения исковых требований о продлении договора. Что же касается истца, то несоблюдение условий договора, а также норм права, регулирующих отношения по договору аренды, делает его продление невозможным.
юрист ООО «ТМХ-Сервис»
