Рейтинг: 4.7/5.0 (1922 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве"
С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ
С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ. однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.
Внимание!16 сентября 2016 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования).
С 19 сентября 2016 года ключевая ставка составляет 10% .
Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно .
Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.
Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 ? 11/300 они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)
Таким образом происходит сильное искажение результатов пени. Например, при стоимости договора 10 000 000 рублей. периоде просрочки с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, - в некоторых популярных калькуляторах получается результат пени 657 000 рублей. Но правильный результат 660 000 рублей.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия. для предпринимателей и юридических лиц:
неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300
Формула расчета неустойки по договору долевого участия. для граждан:
неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150
Пример расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве
Например, цена договора долвого участия в строительстве составляет 2 000 000 рублей.
Количество дней просрочки составляет 150 дней
Ставка рефинансирования: Согласно Указанию Центрального Банка РФ от 23 декабря 2011 года № 2758-У, начиная с 26 декабря 2011 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.
1/300 - размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ page.php?id=2361- для предпринимателей и юридических лиц;
1/150 - размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - для граждан, не являющихся ИП.
Расчет неустойки (пени) за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства по формуле:
Для участника долевого строительства - гражданина :
2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 000 рублей
Для участника долевого строительства ИП и организации :
2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 000 рублей
Вернуться к оглавлению обзора судебной практики. Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку. Размер, расчет, формулы. Судебная практика
Copyright © Logos-pravo.ru При копировании гиперактивная ссылка "Logos-pravo.ru" обязательна.
В последнее время вопросы долевого строительства наиболее актуальны. Нередко случаются задержка сдачи дома и просрочка застройщиком исполнения своих обязательств по договору.
В данной статье хотелось бы рассказать о правилах расчета неустойки за просрочку сдачи объекта недвижимости и привести пример расчета.
Правильный расчет неустойки и юридически грамотная сформулированная претензия Застройщику увеличивает шансы на получение неустойки во внесудебном порядке.
Итак, как же посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры? Размер неустойки за несоблюдение срока передачи дольщику объекта недвижимости составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ для физических лиц и 1/300 — для юридических лиц.
В практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки.
Для правильного расчета неустойки важно правильно определить 3 составляющие.
Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 29 июля 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 30 июля 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии (предъявлении иска).
Ставку рефинансирования устанавливает ЦБ РФ и размещает информацию на официальном сайте. В настоящее время действующая ставка рефинансирования равна 8,25%.
С 1 января 2016 года ставка рефинансирования приравнивается к понятию ключевой ставки и более устанавливаться не будет. То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. В настоящее время она составляет 11%.
Цена договора указана в самом договоре долевого участия в строительстве.
Таким образом, чтобы получить итоговую сумму неустойки нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ставку рефинансирования и умножить на 1/150 (1/300).
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 3 000 000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 75 дней.
Расчет будет следующим:
3 000 000,00*75*8,25*1/150 = 123 750 рублей.
Проценты по ставке рефинансирования нужно перевести в числа. Для этого нужно 8,25/100, получаем 0,0825.
Таким образом, при цене объекта в 3 000 000,00 рублей и просрочке сдачи в 75 дней Застройщик обязан уплатить дольщику 123 750 рублей неустойки. Если дольщиком по договору является фирма, то размер неустойки будет равен 61 875 рублей.
Если ставка рефинансирования меняется в период просрочки, то необходимо неустойку рассчитывать по день изменения ставки и затем уже по новой ставке.
Взыскание неустойки с застройщика достаточно сложный, энергозатратный процесс, поэтому для быстрого и верного решения вопроса рекомендуем обратиться к специалистам.
Консультирование по обоснованности взимания платы за коммунальные услуги, обжалование действий управляющих организаций в жилищной инспекции и суде. Опыт взыскания задолженности собственников помещений в суде, сопровождение ведения исполнительных производств.
Смотрите также:
Принудительный выкуп доли в квартире
Выписка из квартиры в отсутствие человека
Как выписать бывшую жену из квартиры?
Кому достанется квартира после смерти мужа?
Раздел квартиры при разводе
Если строительной компанией были нарушены сроки, в соответствии с которыми должен быть передан строительный объект, и условия при этом не согласовались с дольщиком, то он обладает полным правом на получение неустойки (на основании ФЗ №214 ).
Её сумма равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
Направление претензииЧтобы произвести взыскание неустойки в досудебной форме, необходимо отправить соответствующую претензию застройщику.
При этом требуется ссылаться на:
Направление досудебной претензии не является обязательным в 2015 году. Однако иное может быть предусмотрено ДДУ. Поэтому перед тем, как обращаться в суд, внимательно изучите соглашение.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участияЧтобы посчитать размер неустойки, учитывается ставка, принятая на день исполнения предусмотренного обязательства от стоимости соглашения.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия начисляется за каждые сутки просрочки, что предусмотрено статьей 6 ФЗ №214 от 2004 года.
В случаях, когда одной из сторон долевого соглашения является физическое лицо, то неустойка должна возмещаться строительной компанией в двойной сумме. Это положение устанавливается вышеупомянутым ФЗ.
Ответственность за невыполнение сроков, предусмотренных договором, начинается со дня, который следует за тем, что указывается в долевом договоре в качестве суток, когда объект будет передан в эксплуатацию (на основании статьи 10 ФЗ № 214 ).
Формула расчетаКак рассчитать неустойку?
Для этого требуется число суток (просроченные дни) умножить на 1/300 х 8,25% х размер стоимости объекта, указанный в соглашении.
Рассмотрим расчет суммы неустойки на конкретном примере:
В некоторых случаях при заключении ДДУ оговаривается договорная неустойка.
В соответствии со статьей 10 ФЗ №214 застройщик обязан возместить не только просроченные средства, но и расходы, понесенные дольщиком вследствие затрат на жилье за этот период времени.
ВзысканиеВзыскание неустойки с застройщика по долевому участию может производиться в двух формах:
Если строительная компания в добровольном порядке не соглашается выплачивать неустойку, то вторая сторона будет вынуждена направить иск в суд, чтобы защитить свои законные права. Это станет причиной дополнительных расходов.
Если исковое заявление удовлетворяется, то все затраты ложатся на застройщика.
Требуется подготовить пакет документации, чтобы подать его строительной компании вместе с предложением о выплате неустойки в добровольном порядке.
К предложению о возмещении средств нужно приложить:
Отдать письмо и документы можно несколькими способами:
Если в продолжение указанного времени неустойка не была уплачена, то требуется обратиться в суд.
Что делать, если застройщик не регистрирует договор долевого участия в строительстве? Смотрите тут .
Обращение в судОбращение в судебную инстанцию должно осуществляться по следующему алгоритму:
Подавать исковое заявление требуется в районный суд по месту расположения строительной компании.
Если сумма неустойки не превышает пятидесяти тысяч рублей, то требуется подать заявление в мировой суд. Это положение предусмотрено статьей 23 ГПК РФ .
Судебная инстанция оставляет за собой право снижения суммы неустойки, если она, по её мнению, несопоставима с последствиями.
Сумма, предназначенная к выплате, может быть уменьшена только в некоторых ситуациях, если застройщик подает соответствующее заявление. В нем он должен указать мотивы, в соответствии с которыми размер должен быть снижен.
Необходимые документыК составленному исковому заявлению необходимо приложить:
Иск должен включать такие же требования, что и добровольное предложение.
Дополнительно можно добавить условие о необходимости возместить нанесенный моральный вред в соответствии со ст. 15, 28 ФЗ №2300-1.
Образец искового заявления содержит такие данные (на основании статьи 131 ГПК РФ ):
На основании ФЗ РФ от 1992 года №2300-1 дольщик имеет право потребовать возмещение морального ущерба со стороны строительной компании.
Юристы не советуют запрашивать большие суммы, так как они не будут удовлетворены судом.
Под моральным вредом принимают страдания психического или физического характера, причиненные кем-либо и посягающие на жизнь, достоинство и другие нематериальные блага, дарованные человеку Конституцией.
Решение судаПосле разрешения судебного спора истцу выдается исполнительный лист в соответствии со статьей 428 ГПК РФ.
Заявление о необходимости открытия исполнительного производства на основании полученного листа требуется подавать в отдел судебных приставов.
Можно самостоятельно посетить с этим документом банковскую организацию, где у строительной компании открыт расчетный счет.
Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве по качеству? Читайте здесь .
Как заключается договор долевого участия в строительстве по ФЗ-214? Подробности в этой статье .
Судебная практикаСудебная практика по делам, связанным с возмещением неустойки за просрочку сдачи квартиры, показывает, что в большинстве случаев требования истца удовлетворяются.
Редко застройщики добровольно уплачивают неустойки, что судом также принимается во внимание.
Её сумма уменьшается по заявлению строительной компании редко, так как на это нет весомых причин.
Чтобы доказать свою правоту, достаточно приложить лишь договор, в котором указывается определенный срок сдачи объекта. Суду для рассмотрения дела этого достаточно.
На видео о размере неустойкиДоля (часть) классифицируется с правовой, экономической и финансовой «точки зрения», как часть финансово-материальных средств в денежном эквиваленте, вложенная не менее 2-мя людьми для создания предприятия, покупки недвижимости или строительства объекта.
Дольщиками могут выступать физические лица, предприниматели и юридические предприятия. Цель совместных вложений – для личного использования или для получения прибыли.
Что нужно знать о долевом строительстве? Участие в долевом строительствеБольшое распространение получило долевое строительство, зародившееся в Аргентине, как способ строительства жилья за счет средств потенциальных покупателей квартир.
«Усовершенствованный и модернизированный» в европейских странах, этот метод широко применяется в России, где нехватка жилья просто зашкаливает. Компании-застройщики или инвесторы привлекают финансовые вложения физических лиц для строительства будущих квартир. Дольщики фактически за свои деньги строят свое жилье с помощью девелоперов.
Участники долевых отношенийКак в любых договорных отношениях в процессе долевого участия существуют 2 стороны:
Дольщик и застройщик заключают между собой договор, по которому дольщик передает определенную сумму для строительства объекта недвижимости, а застройщик – возводит объект, вводит его в эксплуатацию, а затем по акту передает объект дольщику.
Причем строительство и ввод объекта предусматривает полное документальное сопровождение строительства:
Только при наличии такого акта со всем пакетом подписанных разрешений согласований, строительство объекта можно считать завершенным. Завершенный объект передается в пользование дольщику.
Дольщики в РоссииБольшое количество россиян, нуждающихся в жилье, готовы стать дольщиками, и строить многоэтажные жилые дома в перспективе стать владельцами новых современных квартир. Но не так все просто происходит на практике, как описывается на бумаге.
Хорошо поставленная реклама застройщиков для привлечения инвестиций: невысокие цены, современная планировка, быстрое строительство – все это привлекает тысячи потенциальных вкладчиков в строительство многоэтажек.
Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке жилья на первичном рынке — читайте по ссылке.
Привлекая многомиллионные инвестиции, не все компании застройщики четко выполняют условия подписанного договора. Как показывает практика, самое распространенное нарушение условий договора – это несоблюдение срока сдачи объекта.
Дата новоселья, определенная дольщиком, может откладываться на месяцы, а то и годы. А как же деньги, вложенные в строительство? Ведь положив их на депозит в банке, «квартирный инвестор» мог бы получать банковские проценты? Тем более что скрытая инфляция потихоньку обесценивает финансы.
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как сохранить свои деньги? Узнайте в этой статье.
Особенности долевого строительства в России.
Как воздействовать на нерадивого застройщика?При нарушении срока передачи объекта недвижимости дольщик имеет право потребовать от застройщика выплаты неустойки. Причем Закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. предусматривает сумму неустойки в двойном размере, если дольщик является гражданским лицом.
В соответствии с законодательством, при несвоевременной сдачи объекта, застройщик несет ответственность, начиная со следующего после истечения даты передачи объекта. Чтобы избежать ответственности и не нести финансовые «потери», застройщик предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение.
Дополнительное соглашение отменяет предыдущие условия договора и делает законными внесенные изменения. Обычно в дополнительном соглашении переносят сроки сдачи объекта или делают менее «жесткими» условия основного договора. Но законодательство РФ не обязывает дольщика подписывать дополнительное соглашение с застройщиком.
После подписания дополнительного соглашения, предыдущие условия договора считаются недействительными, и оспаривать в суде их нарушение со стороны компании застройщика будет невозможно.
При подписании основного договора, отдельным пунктом необходимо предусмотреть выплату неустойки в случае несвоевременного сдачи объекта. При отсутствии в договоре такого пункта, необходимо настоять на его включение в договор.
Наличие в договоре пункта о неустойке в связи с несвоевременной сдачей объекта позволит дольщику обратиться в суд с исковым заявлением.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика и жилья на вторичном рынке, вы можете узнать тут.
Действия дольщика по защите своих правПонимая, что сроки сдачи объекта затягиваются, дольщик может предпринять следующие меры:
Процедура взыскания неустойки или других сумм компенсаций выполняется в досудебном или судебном порядке.
Механизм досудебного возмещения может быть определен отдельным пунктом договора, и выполняется в определенной последовательности:
Любое обращение в суд с исковым заявлением предусматривает принудительное взыскание денежных средств. Подача искового заявления предусматривает определенные этапы процесса:
1.Подготовительный этапПредусматривает подготовку пакета документов, прилагаемых к исковому заявлению.
Составление искового заявления предпочтительно предоставить профессиональному юристу, который грамотно обоснует сумму требуемого возмещения. Сумма, указанная в исковом заявлении может содержать не только пеню за несвоевременную сдачу объекта, но и дополнительные расходы, связанные с арендой съемного жилья, а также предстоящие судебные издержки.
2.Подача искового заявления в судНа этом этапе проходит судебное рассмотрение искового заявления и принимается решение, которое обязательно для исполнения. По решению суда сумма заявленного ущерба может быть уменьшена, если суд сочтет ее завышенной или неправомерной.
3.Возбуждение исполнительного производстваПо исполнительному листу в соответствии с судебным решением с застройщика взыскивается сумма в пользу дольщика.
Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать здесь.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?Учетная ставка рефинансирования на 2015 г. применяемая в расчете суммы неустойки, составляет 8,25 % в год, по решению Центрального Банка России (Постановление № 2758-У).
Формула расчета неустойки по договору долевого участия 1.Расчет неустойки по договору долевого участия для предпринимателей и юридических предприятий8,25. 100 – ставка рефинансирования 8,25%
1. 300 – установленная ставка неустойки 1/300 в день
N– количество дней просрочки
Например, просрочка сдачи помещения офиса юридическому лицу составляет 245 дней, а стоимость объекта по договору – 12 млн. 453 тысячи руб.
Расчет неустойки: 12 453 000 х 8,25. 100 х 1. 300 х 245 = 839 021 руб.
2.Расчет неустойки по договору долевого участия для физических лиц8,25. 100 – ставка рефинансирования 8,25%
1. 300 х 2 – удвоенная установленная ставка неустойки 1/300 в день
N– количество дней просрочки
Например, просрочка сдачи квартиры составляет 3 месяца или 92 дня, а ее стоимость по договору – 4 млн. 217 тысячи руб.
Расчет неустойки: 4 217 000 х 8,25. 100 х 1. 300 х 2 х 92 = 213 380 руб.
Ставка неустойки за несвоевременную сдачу объекта для физического лица увеличивается вдвое, и на примере видно, что только за 3 месяца нарушения условия договора, сумма неустойки получается весьма значительной, и составляет примерно 5,1 % процента от всей стоимости объекта.
Узнать, что такое договор аванса при покупке квартиры и скачать его образец, вы можете в материалах нашей новой публикации.
Особенности взыскания неустойки по договору долевого участияПри вынесении судебного решения сумма неустойки может быть значительно снижена. Чтобы отстоять свои права в суде и получить компенсацию в полном объеме, «обманутым» дольщикам необходима помощь квалифицированных опытных юристов.
Как взыскать неустойку с застройщика через суд? Смотрите следующее видео с комментариями адвоката:
Post navigation 2 thoughts on “ Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия: 3 ключевых этапа ”Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
В статье указан расчет неустойки, как я понял, привязанный к ставке рефинансирования ЦБ РФ. А при ее взыскании в суде или еще раньше, при составлении претензии, по какой дате ее значения будет производится подсчет? По дате заключения договора или же уже на день открытия судопроизводства, начала процесса, дня вынесения судебного решения? Стоит ли это тогда специально прописывать в договоре?
Добавить комментарий Отменить ответ Юридические вопросы
В (название застройщика из договора)
Адрес___________________________
От Фамилии Имени Отчества
Адрес:_______________________________
Телефон______________________________
“____” ______ ______года я заключил с Вашей организацией договор участия в долевом строительстве №_____. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ____________. Объектом договора является квартира №____, общей проектной площадью _____ кв. м, расположенная на ____ этаже в ___ подъезде жилого дома. Стоимость работ по договору составляет _______ рублей, которая была оплачена мной в полном объеме.
Согласно п._____ данного договора срок передачи объекта участнику долевого строительства до “____” ______ ______года. Однако до сих пор квартира мне не передана, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи не направлено. Или
если квартира передана с просрочкой Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан лишь ___.___._____. То есть срок передачи квартиры вами нарушен.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На дату подачи претензии ___.___._______ или на дату передачи квартиры по акту размер неустойки за просрочку сдачи квартиры составляет: _____ рублей * 8,25/30000 * 2 * _____ дней = ____ рублей * ____ дней = _____ рублей.
На основании изложенного, прошу вас в течение 10 дней с момента получения данной претензии:
1) Если квартира еще не передана: Передать мне объект долевого строительства, расположенный по адресу: ________ (квартира №____, общей проектной площадью ____ кв. м, расположенная на ___ этаже в ___ подъезде жилого дома) в состоянии, соответствующем
договору, и со всей сопутствующей документацией, в том числе актом приема-передачи квартиры, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию и т.д.
2) Выплатить мне неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с ___.___.____ если квартира еще не передана по дату сдачи объекта в размере ___ рублей за каждый день просрочки?
если квартира передана — по ___.___.____ в размере ___ рублей.
3) Дать письменный ответ на претензию при невозможности удовлетворения моих требований.
С уважением, ________________________Фамилия И.О.
“___” _____ ____года
О выплате неустойки
в рамках Закона № 214-ФЗ
и Закона «О защите прав потребителей»
Я, ФИО, приобрел у ООО (ОАО, ЗАО) квартиру. Договором срок передачи квартиры был установлен *** Застройщик нарушил условия договора по срокам передачи квартиры, квартира передана только *** Настоящим я требую выплатить мне неустойку и компенсацию морального вреда.
По договору долевого участия в строительстве я приобрел квартиру № * по адресу: ***
В соответствии с пунктом * Договора долевого участия в строительстве срок передачи квартиры – не позднее дд.мм.гггг. Фактическая передача произошла дд.мм.гггг. Просрочка составляет * дней.
Правовое основание претензии:
Как указано в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»:
«10. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом ».
Статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено:
«2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере ».
При этом, как указано в пункте 34 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ, «Применение статьи 333 ГК РФ (уменьшение неустойки) по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях ».
Ставка рефинансирования ЦБ РФ на дд.мм.гггг. составляет 8,25 % годовых (Источник - Указание Банка России от дд.мм.гггг. № *-У «О размере ставки рефинансирования Банка России».
Период просрочки: с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. –X календарных дней
Цена квартиры (п.* Договора долевого участия в строительстве) –Y
Неустойка по квартире составляет:
Неустойка: Y * 8,25 % / 300 * X дней * 2 = Z рублей
Закон «О защите прав потребителей» предоставляет дополнительные гарантии потребителю. Так, в соответствии со статьей 15 указанного Закона, «Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков».
Моральный вред, причиненный ФИО, заключается в нравственных страданиях и составляет *** рублей.
Согласно статье 22 Закона, «Требования потребителя о … возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования ».
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона, «При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя ».
В соответствии со статьями 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», 1, 5, 15, 18, 22, 23 Закона «О защите прав потребителей»
- выплатить мне неустойку в размере Z рублей, компенсацию морального вреда в размере **** рублей.
С уважением, ФИО.
Проживающий по адресу:
о выплате неустойки в рамках Закона № 214-ФЗ
и Закона «О защите прав потребителя»,
об оформлении в собственность объектов долевого строительства
А*** В*** А*** и А*** А*** Н*** (далее Покупатели) заключили с ОАО «***» Предварительный договор на приобретение квартиры и Предварительный договор на приобретение машиноместа. Срок оформления квартиры в собственность был установлен не позднее 31 декабря 2012 года, срок оформления машиноместа – не позднее 31 декабря 2013 года. ОАО «***» нарушило условия договора по срокам передачи квартиры и машиноместа, которые до настоящего времени не переданы Покупателям. Настоящим требуем оформить в собственность А*** В.А. и А*** А.Н. квартиру и машиноместо, а также выплатить А*** В.А. и А*** А.Н. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры и машиноместа и компенсацию морального вреда.
По предварительному договору № 265*** от 24 мая 2010 г. А*** В.А. и А*** А.Н. приобрели право на получение в собственность квартиры с условным номером № *** по адресу: г. Москва, *** (строительный адрес - г. Москва, ***, условный номер (индекс) ***).
Оплата произведена полностью Платежным поручением № *** от 27 мая 2010 года на сумму 5 809 650 рублей.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного Договора срок оформления права на квартиру (а фактически - передачи квартиры в собственность) – не позднее 31 декабря 2012 года. Фактическая передача не произведена. Просрочка на 10 мая 2015 года составляет 860 дней.
По предварительному договору № 563*** от 04 декабря 2013 г. А*** В.А. и А*** А.Н. приобрели права на получение в собственность машиноместа с условным номером № 41, номер ПО 1 по адресу: г. Москва, *** на минус 1 этаже.
Оплата произведена полностью Платежным поручением № *** от 01 декабря 2012 года на сумму 536 000 рублей.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного Договора срок оформления права на Машиноместо (а фактически - передачи машиноместа в собственность) – не позднее 31 декабря 2013 года. Фактическая передача не произведена. Просрочка на 10 мая 2015 года составляет 495 дней.
Правовое основание претензии:
Президиум Верховного суда РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве от 04 декабря 2013 г. утвердил в преамбуле (предпоследний абзац), что:
«При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом ».
В пункте 14 вышеуказанного Обзора установлено, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Согласно части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В статье 3 Закона № 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Так, частью 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В данном случае, с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобреталась Покупателями для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона о долевом участии в строительстве, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В связи с этим в зависимости от конкретной ситуации при расчете требований о взыскании денежных средств за просрочку исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости и договору инвестирования возможно исчислить ее и на основании Закона об участии в долевом строительстве (проценты) и на основании Закона о защите прав потребителей (неустойка).
Как указано в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»:
«10. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом ».
Статьей 6 Закона № 214-ФЗ установлено: «2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере ».
При этом, как указано в пункте 34 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ, «Применение статьи 333 ГК РФ (уменьшение неустойки) по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях ».
Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 10 мая 2015 г. составляет 8,25 % годовых (Источник - Указание Банка России от13 сентября 2012 г. № 2873-У«О размере ставки рефинансирования Банка России»).
Неустойка по квартире составляет:
Цена квартиры (пункт 3.2. Договора) 5 809 650 рублей.
Неустойка: 5 809 650 рублей * 8,25 % / 300 * 860 дней * 2 = 2 747 964,45 рублей.
Неустойка по машиноместу составляет:
Цена машиноместа составляет (пункт 3.2. Договора) 536 000 рублей.
Неустойка: 536 000 рублей * 8,25 % / 300 * 495 дней * 2 = 145 926 рублей.
В силу частей 2.1. и 2.2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 этого Закона.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность за привлечение денежных средств, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Объективной стороной данного административного правонарушения является привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Кроме неустойки, ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривается такая мера ответственности контрагента потребителя, как штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.
Закон «О защите прав потребителей» предоставляет дополнительные гарантии потребителю. Так, в соответствии со статьей 15 указанного закона, «Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков».
Согласно статье 22 Закона «О защите прав потребителей», «Требования потребителя о … возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования ».
Таким образом, исходя из вышеизложенного и руководствуясь действующим законодательством,
1. Передать и оформить в равнодолевую собственность А*** В.А. и А*** А.Н. квартиру с условным номером № *** по адресу: г. Москва, *** (строительный адрес - г. Москва, ***, условный номер (индекс) ***).
2. Передать и оформить в равнодолевую собственность А*** В.А. и А*** А.Н. машиноместо с условным номером № ***, номер ПО 1 по адресу: г. Москва, *** на минус 1 этаже.
3. Выплатить гражданам А*** В.А. и А*** А.Н. в равных долях
- неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 2 747 964,45 рублей;
- неустойку за нарушение сроков передачи машиноместа в размере 145 926 рублей;
- компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.
В случае неудовлетворения в добровольном порядке вышеуказанных требований в течение 10 дней с момента получения данной претензии, мы обратимся в Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства с жалобой о привлечении ОАО «***» к административной ответственности, а также в суд за защитой нарушенного права.
А*** В*** А*** __________________________________________
А*** А*** Н*** __________________________________________
