Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве - ипотека, сколько стоит, регистрация, риски, родственнику, образец

Эта область права регулируется ФЗ №214 от 2004 года.

В него входят положения, касающиеся переуступки прав требования.

Покупка недвижимости по переуступке прав является непростой процедурой, нечасто встречающейся на практике.

Юридическая природа этого процесса регламентируется перечнем правовых актов, в том числе Гражданским Кодексом.

Именно это и становится причиной большого количества вопросов, которые мы постараемся рассмотреть в статье.

Главная особенность сделки – передача прав. Несмотря на то, что ДДУ со строительной компанией заключается одним гражданином, через некоторое время его обладателем может стать другое лицо.

Другая особенность заключается в получении выгоды первоначальным инвестором.

Она передает права требования по более высокой цене, нежели он их приобретал.

В сфере покупки и продажи жилой площади уступка прав может осуществляться по двум схемам: по ДДУ (договору долевого участия) и по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Если переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, то требуется произвести все подсчеты по соглашению. В другой ситуации оставшиеся затраты будут «повешены» на нового собственника недвижимости.

Если права передаются по ДДУ, то сделать это необходимо до момента подписания передаточного акта.

Главным нюансом является то, что и соглашение об уступке прав, и договор долевого участия, необходимо зарегистрировать в обязательном порядке (в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214 ).

При заключении предварительного договора, уступается право требования на подписание главного соглашения купли-продажи жилой площади. Ошибочно мнение, что передается право требования на получение недвижимости!

В соответствии с предварительно заключенным договором, участники:

• не могут приобрести квартиру;
• они только обсуждают возможность её покупки в будущем.

Уступить права при этом можно в период с подписания предварительного соглашения до заключения главного договора.

Договор, заключенный предварительно, не нужно регистрировать в государственных органах. Обусловлено это тем, что средства, необходимые для покупки недвижимости, передаются по главному соглашению. По предварительной версии не требуется совершать никаких действий!

На основании договора переуступки прав требования можно оформить ипотеку.

Каждый банк стремится свести свои риски к минимуму, ведь занимаемая сумма для приобретения недвижимости не ограничивается несколькими тысячами рублей.

В качестве залога может быть представлено соглашение, подтверждающее переуступку прав требования.

При переуступке прав требований на недвижимость близкому родственнику отсутствует необходимость уплаты налога. Это положение устанавливается действующим законодательством РФ.

Законом предусматривается – права по соглашению уступки прав переходят к другому гражданину том объеме, в котором ими владело другое лицо ранее.

Этим обусловлена необходимость указания, по какому соглашению осуществляется передача прав, и какая документация должна передаваться другому собственнику.

Переуступка прав по договору долевого участия производится после того, как стоимость ДДУ будет оплачена. Часть долга может быть переведена на нового обладателя.

Важно понимать, что уступить права можно только при участии застройщика. В процессе оформления сделки строительная компания должна предоставить свое согласие.

Порядок оформления соглашения переуступки прав:

1. На первом этапе проверяется, есть ли необходимые документы в наличии у строительной компании. Для этого требуется посетить офис и попросить предъявить: учредительную документацию, свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию, документы, устанавливающие прав на земельный участок, разрешение на проведение строительных работ, строительный проект, в котором указываются основные технические данные, срок сдачи строения в эксплуатацию, договор с указанием, на какие средства осуществляется возведение дома.
2. На втором этапе требуется подготовить покупателя и продавца к проведению сделки. При этом к обязанностям продавца относится: уведомление строительной компании о переуступке прав, получение от нег соглашения, получение справки о том, что перед застройщиком отсутствует долг, получить согласие от банка. Покупатель обязан получить согласие от супруги на получение прав и оформить ипотеку, если покупка производится с получением займа.
3. На третьем этапе составляется договор переуступки прав.
4. На четвертом этапе производится регистрация договора.

Сколько составляет налоговый вычет при договоре долевого участия в строительстве? Смотрите тут .

Образец договора должен содержать в себе следующие сведения:

• предмет договора;
• цена договора ;
• список обязанностей каждой стороны;
• ответственность участников;
• заключительные положения;
• адреса каждого участника, их подписи.

Новый обладатель прав на недвижимость должен получить следующие документы:

• главный договор, в соответствии с которым происходит уступка прав;
• квитанции, выступающие подтверждением расчетов;
• письменное соглашение строительной компании (если приобретение недвижимости производилось с взятием ипотеки, то необходимо согласие от банка);
• передаточный акт;
• договор переуступки.

В соответствии с правилом, стоимость недвижимости на начальных этапах возведения дома сводится к минимуму.

Если при заключении соглашения переуступки прав строение находится на стадии строительства или практически возведено, то цена квартиры увеличивается.

Известно, что передать квартиру по ДДУ можно только до момента оформления передаточного акта.

Но если продолжительность между подписанием этого акта и регистрацией прав собственности достигает двух лет, владельцы желают передать её другому владельцу в соответствии с соглашением уступки прав.

Выход из ситуации – изменение даты подписания акта-приема передачи, но в разумных границах.

Договор цессии должен быть официально зарегистрирован. На практике нередко производятся мошеннические манипуляции, суть которых скрывается в подмене договоров.

Схема выглядит таким образом:

• с будущими владельцами недвижимость заключается предварительное соглашение о покупке, которое не требуется регистрировать;
• затем квартира перепродается нескольким людям.

Покупатели перечисляют средства, а продавец пропадает.

Чтобы избежать рисков по договору цессии, рекомендуется соглашаться на переуступку прав только в соответствии с ДДУ.

Как действует ФЗ 214 о долевом участии в строительстве? Читайте здесь .

Как проверить регистрацию договора долевого участия в Росреестре? Подробная информация в этой статье .

С дохода, который получил продавец от реализации права требования, требуется уплатить налог. Его размер определяется статьей 208 НК РФ и составляет 13% для жителей РФ и 30% для иностранцев.

Важно, что оплачивается сумма только цедентом, но не застройщиком.

Договор уступки права требования и его особенности

Договор уступки права требования и его особенности

Дата публикации: 9 февраля 2012

В первые годы постсоветского времени строительные компании часто использовали договор уступки для продажи квартир в новостройках. Потенциальный покупатель узнавал о том, что квартира, которую он хочет приобрести, уже была перепродана не один раз только в офисе продаж девелопера. Длинная цепочка сомнительных владельцев образовывалась вовсе не из-за активной купли-продажи частником недвижимости в Иваново. Таким образом застройщики и риелторы пытались скрыть свои финансовые потоки от налоговых органов, переводя квартиры с одного подставного физического лица на другое. Однако сейчас рынок новостроек в России в целом и в Иваново в частности стал чище, поэтому доля продаж по такой схеме невелика.

Как правило, по договору уступки прав требования сделки заключаются, если физическое лицо, купив квартиру для себя, по каким-либо причинам решает ее продать, либо если застройщик расплатился с компанией-подрядчиком не деньгами, а квадратными метрами. В таком случае подрядчик заинтересован быстрее получить деньги на руки, поэтому часто такие квартиры продаются с небольшим дисконтом, что, естественно, на руку покупателю.

Под уступкой прав требования понимают процесс перехода прав и обязанностей перед девелопером от лица, заключившего договор с застройщиком, к другому лицу. Переуступка возможна по договорам долевого участия или предварительным договорам купли-продажи. Проведение сделки имеет ряд отличительных особенностей в зависимости от вида первоначального договора, в отношении которого осуществляется переуступка.

Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ст. 11 214-ФЗ). Уступить свои права требований по договору можно только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта (или другого документа о передаче объекта). 11 статья 214 Федерального закона не обязывает регистрировать соглашение об уступке прав требования. Но статья 389 ГК РФ, устанавливающая общие требования к форме уступки, гласит, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, приобретая квартиру по договору уступки ДДУ, надо иметь в виду следующее:

• по ДДУ должна быть оплачена цена договора, либо приобретателю должны быть переданы обязательства по ее уплате;
• договор, в отношении которого осуществляется уступка, должен пройти государственную регистрацию;
• договор уступки по ДДУ также подлежит государственной регистрации;
• уступка возможна до момента передачи объекта.

Если с продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи, то уступка в этом случае дает право требования заключить основной договор купли-продажи недвижимости в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это обусловлено тем, что заключая предварительный договор, покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются заключить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут, то покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если он оплатил ее полную стоимость, требовать он может только возврата уплаченных денежных средств. Уступка права по ПДКП возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Приобретатель, который хочет уступить право требования, обращается обычно туда, где он заключил договор приобретения – к застройщику, инвестору или риелтору. Стоит иметь в виду, что закон предписывает получить согласие второй стороны договора приобретения на уступку (если иное не установлено договором приобретения). Обычно договор приобретения содержит указание, что на уступку прав требуется письменное согласие застройщика. Такое согласие чаще всего оформляется либо трехсторонней сделкой, либо выдается отдельным документом.

Соглашение или договор об уступке регламентирует условия и сроки перехода прав и обязательств от передающей стороны к принимающей. В договоре также можно указать цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличны от условий первичного договора. Если уступка проводится с переводом долга, то документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам сторон.

После подписания договора уступки, у покупателя должны остаться на руках следующие документы:

• основной договор, по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями (или заверенная копия договора);
• документы, подтверждающие расчеты между сторонами основного договора;
• акт передачи вышеназванных документов;
• согласие второй стороны на уступку (если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке);
• непосредственно договор уступки права требования.

Прежде чем заключить соглашение об уступке, конечный покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство и другие нюансы. Немаловажно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу реализуемых или реализованных им проектов. Словом, при правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (за исключением инвестиционных рисков при покупке квартиры в любой новостройке). Эксперты считают, что в случае ДДУ рисков нет – застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, а значит соглашение уступки прав требования защищены, ровно как и права участников долевого строительства. Однако в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может потерять часть средств, так как, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, получит не ту стоимость, что заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в ДДУ между первым участником и застройщиком. А цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере "роста" дома.

Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве

17.10.2013 11:00 Ленинградский отдел Территориальные отделы Управления

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ), где содержатся положения об особенностях совершения уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. Согласно с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта. Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.

Если объект принят участником долевого строительства, т.е. он введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи, то заключить договор уступки права требования нельзя. В таком случае необходимо заключить договор купли-продажи, что следует из ст. 11 Закона N 214-ФЗ, устанавливающей определенный порядок уступки права требования в рамках договора участия в долевом строительстве.

Уступить свое право в рамках договора участия в долевом строительстве дольщик может только в период от момента государственной регистрации договора до момента подписания акта приемки-передачи объекта. Чтобы уступить свое право, дольщик должен уплатить застройщику цену договора. В противном случае одновременно с уступкой права требования необходимо заключить договор о переводе долга.

Особенность данного договора уступки требования заключается в том, что по цессии уступаются имущественные права по первоначальному договору, предметом которого также могут быть имущественные права. В соответствии со ст. 128 ГК РФ имущественные права относятся к имуществу организации и могут свободно отчуждаться (ст. 129 ГК РФ), в том числе по договору купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Таким образом, если уступка требования производится на возмездной основе (договор цессии), то данный договор может рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Частью 4 ст. 454 ГК РФ особо подчеркивается, что положения, предусмотренные параграфом, регулирующим договор купли-продажи, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Напомним, что по общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, при уступке права требования, по которому цена не оплачена или оплачена не полностью, необходимо получить согласие кредитора (застройщика), так как уступка права требования в данном случае должна быть вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.

Еще один момент: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. В этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм ГК РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами ГК РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.

Законодательством обязанность всех участников составить единый документ не предусмотрена, поэтому обязать их сделать это нельзя. Значит, вполне возможна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.

Закон об участии в долевом строительстве этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве "приложения" к договору цессии.

Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Стоит отметить, что Закон об участии в долевом строительстве каких-либо особых требований на этот счет не содержит.

По действующему законодательству не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Кроме того, должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, уступка права требования по договору участия в долевом строительстве должна быть совершена в письменной форме и зарегистрирована в органах по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, о чем есть указание в Законе об участии в долевом строительстве.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

Ни передача результатов работ, ни оказания услуг, ни тем более реализации товаров до сдачи дома в эксплуатацию не происходит и не может происходить (п. п. 4, 5 ст. 38 НК РФ). У нового кредитора возникает право требования на получение объекта недвижимого имущества. Несмотря на то что объект незавершенного строительства также отнесен законом к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), данное обстоятельство не влияет на вывод о передаче новому кредитору не вещного права (а права требования), поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 и п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного информационным письмом от 24 января 2000 г. N 51, не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, сделки с объектами незавершенного строительства и переход прав на них не подлежат государственной регистрации, если в отношении указанных объектов заключен договор строительного подряда.

Это полностью согласуется с тем обстоятельством, что до тех пор, пока ведутся подрядные работы (а часто это происходит вплоть до сдачи дома в эксплуатацию), данный объект нельзя регистрировать как недвижимое имущество. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, уступка прав до сдачи объекта в эксплуатацию носит инвестиционный характер.

Так как п. 1 ст. 155 НК РФ предусматривает возникновение налоговой базы по НДС при уступке требования только в случае производного характера последнего от договоров реализации товаров (работ, услуг), последующая переуступка права требования также не подлежит увеличению на сумму НДС.

Напротив, после сдачи объекта в эксплуатацию включение и оплата НДС необходимы.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Момент государственной регистрации определяется ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

До получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

Ситуация, когда строительство объекта от начала и до конца финансируется одним застройщиком, на практике встречается достаточно редко. Нередко застройщик, начиная проект, впоследствии привлекает к участию других застройщиков либо вообще устраняется от реализации проекта и передает свои права другим застройщикам.

В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другим инвесторам, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, здесь происходит лишь перемена лиц в обязательстве. Закон об участии в долевом строительстве не запрещает данные действия. В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Напомним, что правила перемены лиц в обязательстве регулируются гл. 24 ГК РФ.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора, согласно условиям которого одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только когда: передача права не противоречит действующему законодательству и договору; передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью); передаваемое право не является регрессным требованием; имеется согласие должника в тех случаях, когда оно необходимо в силу закона или договора (например, в случаях, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника).

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Иными словами, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, уступка права предполагает безусловную замену лиц в обязательстве, когда первоначальный кредитор полностью выбывает из обязательства, в противном случае такой договор будет являться недействительной сделкой, что подтверждается и судебной практикой. Реализация стороной договора принадлежащего ей на основании данного договора субъективного обязательственного права неразрывно связана с исполнением возложенной на нее данным договором обязанности. Уступка требования, возникшего в рамках длящегося договорного обязательства, возможна при условии, если уступаемое требование бесспорно, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением. Кредитор вправе уступить свои права полностью или частично в случае, когда докажет, что он полностью или частично выполнил свои обязательства по договору и остается кредитором. При этом не имеет значения, длящееся это отношение или нет.

Необходимо отметить, что первоначальный кредитор несет ответственность перед новым кредитором только за действительность передаваемого ему права требования, но не за исполнение этой обязанности должником. В свою очередь, должник вправе выдвигать против нового кредитора все те требования и возражения, которые бы он выдвигал первоначальному кредитору. Должник также вправе не исполнять требование нового кредитора, пока не получит доказательств перехода права требования к этому лицу, а исполнить обязательство перед первоначальным кредитором.

Первоначальный кредитор обязан передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

Согласно ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. Законом об участии в долевом строительстве допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, т.е. такой организации, которая смогла бы довести начатое строительство до логического завершения

Договор уступки права требования квартиры: основные условия и ограничения

Право требования представляет собой наличие полномочий у одного лица предъявить требование в отношении исполнения какого-либо действия другим лицом. На практике это общее определение, как правило, конкретизируется целым рядом обстоятельств. Так, в качестве лиц, являющихся сторонами указанных гражданско-правовых отношениях, могут выступать как физические, так и юридические лица, а характер требований, которые одна сторона имеет право предъявить другой, напрямую зависит от условий соглашения, заключенного между ними. Указанное соглашение, например, может подразумевать возникновение у одной стороны обязательства по передаче вещи, предмета или ценности, осуществления какой-либо работы или оказания услуги в пользу другой стороны. При этом необходимо, чтобы основание возникновения такого права было зафиксировано документально: факт наличия права требования должен быть подтвержден договором между сторонами, заключенным в письменной форме. При этом в указанном документе должны быть зафиксированы все существенные условия осуществления действий одной из сторон в пользу другой.

Наличие такого договора является важным элементом гражданско-правовых отношений между сторонами в рассматриваемой ситуации, поскольку именно письменная фиксация условий выполнения обязательства является гарантией того, что обе стороны, подписавшие договор, однозначно интерпретируют прописанные в нем условия и согласны с их выполнением. Кроме того, наличие письменного соглашения в отношении обязательства может оказаться полезным в случае, если сторона, на которую оно возложено, уклоняется от его выполнения. В этом случае пострадавшая сторона имеет полное право обратиться в судебный орган с исковым заявлением для защиты своих законных прав и интересов, предоставив в качестве их обоснования указанный письменный договор, на основании которого у него возникло право требования по отношению к ответчику.

Вместе с тем обращение в суд с намерением в принудительном порядке взыскать с неплательщика денежную сумму, вещь или ценность либо инициировать выполнение им другого своего обязательства не является единственным способом получения причитающегося получателю имущества или денежных средств. Дело в том, что действующее законодательство предусматривает возможность переуступки права требования по договору. При этом спектр обстоятельств, которые могут побудить кредитора к такому шагу, может быть самым разнообразным: например, плательщик уклоняется от выполнения своих обязательств, и кредитор желает переложить трудности, связанные с взысканием с него долга, на другое лицо. Или же кредитору срочно потребовались деньги, и он не может ждать окончания срока, отведенного в соответствии с условиями договора заемщику на выполнение обязательства. Во всех этих и многих других случаях он вправе прибегнуть к механизму переуступки прав требования.

В рамках сложившейся российской практики такая процедура носит название цессии. При этом в соответствии с латинским термином, давшим ей название, именуются и стороны, принимающие участие в соглашении. Фактически в их число входят:

• лицо, имеющее обязательства в связи с наличием первоначального договора, то есть должник;
• лицо, перед которым у должника имеются непогашенные долговые обязательства, то есть цедент;
• лицо, которому передаются права на истребование указанных обязательств, то есть цессионарий.

При этом, в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, цедент может осуществить передачу своих прав цессионарию без получения согласия должника на такую передачу. Однако указанный раздел данного нормативно-правового акта предусматривает, что в случае, если условие о получении согласия должника на эту процедуру предусмотрено условиями первоначального договора, заключенного между ним и цедентом, это условие подлежит обязательному выполнению. Если согласие второй стороны не было получено цедентом, должник вправе обратиться в судебный орган с исковым заявлением о признании договора цессии. заключенного между цедентов и цессионарием, недействительным.

Если требование о получении согласия плательщика не является обязательным к выполнению в конкретном случае, статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что он должен быть поставлен в известность в отношении факта перехода права требования к нему к другому лицу. Такое требование указанного раздела этого законодательного акта обусловлено тем, что, если должник не был извещен о передаче прав, он, в соответствии с условиями первоначального договора, будет осуществлять выполнение обязательств по отношению к первоначальному кредитору. Например, если его обязательство представляет собой сумму денежных средств, взятую в качестве займа, а погашение этого обязательства осуществляется посредством ежемесячного перечисления на банковский счет кредитора определенной денежной суммы, понятно, что плательщик будет продолжать вносить необходимые суммы и после переуступки права требования, если он не был поставлен в известность об этом факте.

В этом случае пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что должник является добросовестным плательщиком, и указанные действия не могут рассматриваться в качестве нарушения им условий договора. Таким образом, неполучение цессионарием денежных средств, которые причитаются ему в результате уступки права требования, будет являться его собственным упущением. В этом случае ему будет необходимо урегулировать вопрос передачи причитающихся ему средств непосредственно с цедентом.

Объем прав, которые подлежат передаче, полностью определяется условиями первоначального договора. Кроме того, статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, если указанный договор предусматривал применение к должнику каких-либо штрафных санкций, обусловленных его действиями, например пени за просрочку очередного платежа, право на получение с него денежных сумм в качестве указанных санкций переходит к цессионарию вместе с основными правами по первоначальному договору.

Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает определенные ограничения на характер обязательств, которые могут передаваться в рамках договора цессии. В целом спектр обязательств, подлежащих использованию в соответствии с условиями этого механизма, достаточно широк, однако указанный раздел данного нормативно-правового акта предусматривает определенные исключения из этого правила. Так, данной передаче не подлежат права требования, которые относятся непосредственно к кредитору как к конкретному лицу. В частности, речь идет об обязательствах, возникших у должника в связи с причинением им вреда жизни или здоровью кредитора, либо об алиментных обязательствах.

Таким образом, в соответствии со статьей 383 Гражданского кодекса Российской Федерации все прочие обязательства, которые должник имеет перед кредитором, могут быть переданы последним третьей стороне с применением механизма уступки права требования. В современной российской практике одним из наиболее распространенных случаев его применения является уступка права требования на получение квартиры в строящемся доме.

Обычно такое право является следствием заключения соответствующего договора между покупателем квартиры и застройщиком. В свою очередь, основным документом, регулирующим характер и порядок их взаимодействия в этой сфере, является Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. В частности, статья 1 указанного нормативно-правового акта устанавливает, что факт внесения денежных средств в качестве источника финансирования строительства дома, в котором находится являющаяся предметов договора квартира, является основанием для формирования у застройщика обязательства по передаче квартиры в таком доме покупателю после окончания его строительства. Такое обязательство, в свою очередь, подлежит фиксации посредством заключения между сторонами так называемого договора долевого участия. При этом пункт 3 статьи 4 указанного нормативно-правового акта требует государственной регистрации такого договора в соответствующих органах.

Уже после того, как гражданин принял решение купить квартиру в строящемся доме и внес денежные средства в качестве оплаты за будущее предоставление ему жилья, не исключено, что обстоятельства, в которых он находится, могут существенным образом измениться. Например, ему могут потребоваться денежные средства для удовлетворения срочных нужд, связанных с лечением или другими потребностями. Другой причиной, которая может побудить его к этому, может выступить изменение жилищных потребностей: например, у него появилась дополнительная денежная сумма, которая позволяет ему приобрести квартиру большей площади, или, напротив, он решил приобрести 2 небольшие квартиры вместо одной.

В этой связи вместо того, чтобы расторгать первоначальный договор с застройщиком, он может прибегнуть к механизму переуступки прав требования на профинансированную им квартиру.

Такой способ приобретает дополнительное распространение благодаря тому, что в современной российской практике существует достаточно определенная зависимость между стоимостью строящегося жилья и стадией строительства, на которой оно находится. Поэтому покупатель, внесший денежные средства в качестве финансирования строительства многоквартирного дома на начальной стадии его строительства, может воспользоваться этим фактом. Например, даже если он решил уступить свое право после того, как с момента внесения прошло несколько месяцев, а стадия готовности дома за этот период возросла с 50% до 70%, у него есть реальный шанс получить за уступленную квартиру компенсацию, превышающую сумму денежных средств, первоначально внесенную им по соглашению, заключенному с застройщиком.

Возможность переуступки прав требования в результате сделки между сторонами предусмотрена статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. При этом указанный раздел данного нормативно правового акта предоставляет первоначальному приобретателю передать свои права не только в случае полной уплаты им денежной суммы, предусмотренной условиями договора, но и в случае наличия у него непогашенного долгового обязательства, если данное обязательство вместе с правами будет передано новому приобретателю. Кроме того, пункт 2 указанной статьи отмечает, что временной период, в течение которого может быть осуществлена сделка по переуступке, ограничивается сроком с момента государственной регистрации

Осуществляя такую передачу, приобретатель квартиры, который в данном случае фактически выступает в качестве цедента, должен принимать во внимание некоторые положения действующего законодательства, которые требуют определенного порядка осуществления этой передачи и налагают на него некоторые ограничения. В частности, статья 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” требует, чтобы факт уступки права требования по договору долевого участия был зафиксирован в органах государственной регистрации. Такое требование устанавливается действующим законодательством с тем, чтобы обеспечить соответствие первоначального договора долевого участия, который также необходимо регистрировать в органах юстиции, новому договору.

Кроме того, оформляя соглашение о переуступке права требования, следует принимать во внимание положения статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку механизм уступки права требования на квартиру в строящемся доме в целом регулируется теми же положениями действующего законодательства, которые относятся к другим сделкам по переуступке прав. Указанный раздел этого нормативно-правового акта устанавливает, что должник, в качестве которого в этой ситуации выступает застройщик, должен быть в обязательном порядке проинформирован о факте перехода прав от одного приобретателя к другому. Кроме того, пункт 2 указанной статьи отмечает, что в случае, если в соответствии с условиями первоначального договора сторона, передающая свои права, обязана получить согласие должника на такую передачу, это условие также подлежит обязательному выполнению. При этом следует иметь в виду, что форма договора долевого участия, заключаемого между застройщиком и приобретателем, достаточно часто включает подобное условие.

Роль застройщика в процессе сделки по переуступке права требования на квартиру в строящемся доме не исчерпывается его информированием и в некоторых случаях получением согласия на такую сделку. В частности, новому приобретателю, то есть цессионарию, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года “Об участии в долевом строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” уступка права требования может быть осуществлена и в том случае, если цедент не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком в рамках заключенного между ними договора долевого участия. В этом связи цессионарию необходимо обратиться к застройщику, чтобы получить полную и исчерпывающую информацию о том, в каком состоянии находятся финансовые обязательства в рамках договора, по которому передаются обязательства.

В результате такого обращения может выясниться, что первоначальный приобретатель не только не полностью оплатил денежную сумму, предусмотренную условиями договора долевого участия, но и неоднократно допускал просрочки очередного платежа, в связи с чем в отношении него у застройщика имеются финансовые претензии, основанные на условиях, прописанных в договоре. Например, он может наложить на него штраф за допущение указанной просрочки. Таким образом, в результате переуступки прав по первоначальному договору долевого участия все непогашенные обязательства приобретателя, передающего свои права цессионарию, переходят к последнему.

Для того чтобы избежать подобных неприятных инцидентов, связанных с возникновением непредвиденных расходов, лицу, приобретающему право требования в отношении застройщика, следует внимательно оценить все условия и обстоятельства, сопровождающие заключение такой сделки. Особенно полезным в этой ситуации будет обратиться к специалисту в области оформления документов, который сможет увидеть все сомнительные моменты, присутствующие в первоначальном договоре, а также предложить содержание договора о переуступке права требования на квартиру в строящемся доме, в наибольшей степени соответствующего потребностям нового приобретателя. В этом случае у цессионария будут законные основания для получения причитающегося ему жилья после окончания строительства. Если же ситуация будет развиваться неблагоприятно и застройщик нарушит свои обязательства, например, пропустив срок сдачи объекта по договору, у указанного лица будут достаточные легитимные основания для обращения в суд с исковым заявлением о защите своих законных прав и интересов.

Поделитесь полезной статьей: