Рейтинг: 4.5/5.0 (1916 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Очень часто отношения в части аренды прекращаются досрочно.
И это утверждение применимо к пользованию любыми видами имущества (недвижимость, автотранспорт, целое предприятие и т.д.).
Причин для расторжения договора может быть несколько. Это и систематическое игнорирование своих обязательств другой стороной. Это и уничтожение арендуемого имущества. Наконец, может попросту отпасть необходимость в пользовании той или иной вещью.
Настаивать на досрочном разрыве договора в судебном порядке вправе как собственник имущества, так и его арендатор. Однако в любом случае важно правильно предварительно поставить контрагента в известность о своем решении.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Область применения уведомленияЕсли открыть ГК РФ, то там можно увидеть две нормы, а именно статьи 619 и 620. которые устанавливают отдельные причины досрочного прекращения договора найма. Например, у арендодателя есть право расторгнуть сделку, обратившись в суд, когда:
Уведомление о досрочном расторжении договора аренды арендатором тоже вполне законно.
Он вправе ставить перед судом вопрос о прекращении соглашения раньше срока при:
Приведенные нами списки оснований для прекращения договора аренды нельзя считать исчерпывающими.
Законодательство разрешает, чтобы стороны в договоре предусмотрели свои причины окончить в судебном порядке взаимоотношения между собой. Во многом они будут зависеть от типа имущества, а также периода аренды.
Когда необходимо уведомление
Независимо от характера причин, контрагент о предстоящем прекращении договора должен быть уведомлен заранее.
В противном случае будет иметь место нарушение законодательства, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, по общему правилу, ГК РФ не приветствует.
Бывает и так, что вторая сторона нарушает договор неумышленно в силу каких-то определенных обстоятельств.
Например, у арендатора временно нет финансов для внесения арендной платы. Тогда законодательство не запрещает направить ему предварительную претензию с просьбой выполнить обязательства в указанный в обращении срок.
И если в рамках него требования не исполнены, то можно направлять официальное письмо, в котором сообщается о том, что арендодатель настаивает на досрочном прекращении договора.
Порядок составления и направления документаНачинаться обращение должно с указания даты, арендодателя и арендатора, а также их координат.
После этого нужно написать несколько предложений относительно заключенного договора и его основных условий (со ссылкой на соответствующие пункты соглашения).
В основной части документа следует указать причины, в силу которых возникла необходимость досрочно прекратить взаимоотношения между сторонами. При этом в обязательном порядке необходимо указать нормы договора и необходимые статьи ГК РФ. Также прописывается и дата, начиная с которой прекращается действие соглашения об аренде.
Помимо этого, в уведомлении необходимо прописать процедуру и сроки возврата арендуемого имущества. Это также немаловажный момент, поскольку вокруг него на практике возникает множество спорных ситуаций.
Завершать уведомление должны подпись уполномоченного лица, а также оттиск печати (при ее наличии). Если оно подписывается представителем, то к нему прикладывается также и копия доверенности.
Что же касается порядка направления извещения о расторжении договора, то это чаще всего происходит посредством оформления заказного письма с уведомлением о вручении. Однако в договоре могут быть предусмотрены и другие способы оповещения контрагента.
Это может быть факсимильная связь, отправка соответствующего письма по электронной почте или личное его вручение. Однако в любом случае на руках у заинтересованной стороны должны быть убедительные доказательства того, что контрагент заблаговременно был поставлен в известность о расторжении договора.
Кстати, если конверт с письмом о расторжении договора вернулся отправителю назад по причине отказа в его получении или вследствие истечения срока хранения, то на практике все равно считается, что уведомление о прекращении соглашения было вручено.
Срок уведомления о расторжении договора аренды
Сегодня законодательство не устанавливает четких сроков, в пределах которых сторона договора аренды должна быть уведомлена о его расторжении.
Поэтому, при заключении арендного соглашения необходимо оговорить время, в пределах которого должно быть направлено уведомление.
Например, в договорах можно встретить формулировку подобного содержания: «О предстоящем расторжении договора арендатор (арендодатель) должен быть уведомлен не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты».
Следует учитывать, что сроки направления уведомления должны быть разумными с тем, чтобы каждая сторона смогла подготовиться к прекращению отношений. Например, арендатору необходимо подготовить помещение или имущество к передаче.
Кстати, во избежание длительных судебных споров, следует оговорить, с какого момента сторона считается уведомленной о расторжении договора. Это может быть как день отправки корреспонденции, так и дата ее получения.
Проблемные моментыМожет случиться так, что получив уведомление о расторжении договора и соответствующее решение суда, арендатор откажется покидать занимаемое помещение или возвращать полученное в пользование имущество.
Тогда единственным выходом будет подача иска. Его предметом может быть как выселение, так и возврат имущества.
Договор аренды заключен на неопределенный срок. У одной из сторон договора аренды возникла необходимость расторгнуть договор аренды. В таком случае закон разрешает сторонам прекратить отношения путем одностороннего отказа от договора .
Обязательным условием одностороннего отказа от исполнения договора аренды является необходимость в направлении инициирующей стороны другой стороне письменного уведомления об отказе от договора.
Уведомление об отказе от договора имущественного найма (аренды), заключенного на неопределенный срок. направляется в следующие сроки:
Получите консультацию от профессионального юриста онлайн
В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Следовательно, такой отказ является немотивированным.
Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ диспозитивны в части согласования срока для направления уведомления об отказе. Само право сторон в любое время немотивированно отказаться от договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, нельзя отменить в договоре. Если одна из сторон направит другой соответствующее уведомление, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.
Пример формулировки условия:
«Арендатор вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора».
Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель не сможет потребовать выселения арендатора.
Пример формулировки уведомления:
«Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора N ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ».
Порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок
Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), сторона обязана в случае отказа от договора уведомить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
Стороны могут определить в договоре иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Он может быть как больше, так и меньше установленного законом.
За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка.
Пример формулировки условия:
«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 10 дней».
Если сторонам важно, чтобы уведомление об отказе от договора было направлено контрагенту определенным образом, в договоре следует закрепить этот способ. Например, указать, что оно направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Пример формулировки условия:
«В случае отказа одной из сторон от договора в одностороннем порядке она обязана направить соответствующее уведомление другой стороне заказным письмом с уведомлением о вручении».
Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован
Договор будет считаться расторгнутым по истечении месяца, а при аренде недвижимого имущества — по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно ст. 610 ГК РФ. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор — прекратить вносить арендную плату.
Сторонам следует учитывать, что существует судебная практика, согласно которой договор будет считаться расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения.
Адрес стороны для направления уведомления об отказе от договора
Стороны вправе определить в договоре адрес, по которому контрагент направляет уведомление об отказе от договора. Он может отличаться от адреса, указанного в отношении юридического лица в ЕГРЮЛ, а в отношении индивидуального предпринимателя — в ЕГРИП. Запретов для этого законом не предусмотрено. Однако в данной ситуации важно учитывать следующее.
Адрес в ЕГРЮЛ отражается для целей осуществления связи с юридическим лицом (пп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо по данному адресу не находится.
Соответственно, если сторона, которой направлена корреспонденция, не примет мер к ее получению по этому адресу, она не сможет в дальнейшем ссылаться на то, что уведомление не было ею получено, и, как следствие, утверждать, что действие договора не прекратилось. Данный вывод также следует из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица». Кроме того, в п. 1 названного Постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что в отношениях с третьими лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ, такое лицо не вправе ссылаться на недостоверность информации, отраженной в реестре, и на сведения об адресе, в нем не указанные, за исключением случаев, предусмотренных абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ.
Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей осуществляется по месту жительства (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Сведения о соответствующем адресе вносятся в ЕГРИП (пп. «д» п. 2 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ). Однако в Законе не указано, что адрес места жительства отражен в ЕГРИП для осуществления связи с индивидуальным предпринимателем.
В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к индивидуальным предпринимателям применяются нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие деятельность юридических лиц — коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, на деятельность индивидуальных предпринимателей распространяются положения абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ о том, что в отношениях с третьими лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ, юридическое лицо не вправе ссылаться на недостоверность отраженной в реестре информации, за исключением случаев, предусмотренных указанной нормой. Следовательно, можно сделать вывод, что адрес места жительства отражен в ЕГРИП для осуществления связи с индивидуальным предпринимателем.
Судебные решения, затрагивающие вопросы о том, надлежащим ли образом доставлена судебная корреспонденция, данный вывод подтверждают. Кроме того, суды указывают, что индивидуальный предприниматель несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРИП.
В связи с изложенным можно предположить, что к индивидуальным предпринимателям в силу п. 3 ст. 23 ГК РФ также применяются положения абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ.
Таким образом, получателю следует принять меры для получения корреспонденции как по адресу, предусмотренному в договоре, так и по месту своей государственной регистрации. Это связано с тем, что направление уведомления по адресу, который указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), в силу абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 может быть признано надлежащим способом извещения об отказе от договора.
Так, в споре по договору подряда суд не принял во внимание доводы заказчика о том, что результаты работ были направлены ему по месту государственной регистрации, а не на адрес, отраженный в договоре. При этом суд указал, что юридическое лицо в силу закона должно обеспечить получение корреспонденции по своему юридическому адресу (Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2013 N Ф09-10886/13). В рассматриваемой ситуации была применена ст. 54 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2014, но можно предположить, что суды, руководствуясь данной нормой в действующей редакции, будут придерживаться аналогичного подхода.
Отправителю рекомендуется послать уведомление не только на указанный в договоре адрес получателя, но и на все известные адреса последнего. В противном случае возникает риск ненадлежащего уведомления. Например, в споре из договора поставки суд не признал надлежащим доказательством соблюдения претензионного порядка рассмотрения споров направление претензии на предусмотренный в договоре адрес покупателя, по которому последний корреспонденцию не получил. По адресу государственной регистрации поставщик претензию не посылал. Между тем этот адрес был ему известен, поскольку именно его стороны согласовали в качестве места доставки товара. Суд отметил, что поставщик не привел доводов в подтверждение наличия у покупателя обязанности получать корреспонденцию не по месту своего нахождения, указанному в ЕГРЮЛ (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 N 17АП-10314/2014-ГК).
Вместе с тем если в договоре согласован адрес для направления корреспонденции, то предполагается, что сторона, действуя разумно и добросовестно, должна надлежащим образом исполнять условия обязательства (п. 5 ст. 10, ст. 309 ГК РФ). Соответственно, ей следует послать сообщение по такому адресу вне зависимости от того, было ли оно направлено на адрес, указанный в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Данный вывод находит отражение в судебной практике. Так, суд указал, что если в договор включены адреса контрагента, отличные от юридического, то уведомление об одностороннем отказе должно быть направлено по всем известным из договора адресам (Постановление ФАС Центрального округа от 27.11.2013 по делу N А09-908/2013).
Для обеспечения выполнения этой обязанности стороны вправе предусмотреть в договоре условие о неустойке, например о штрафе.
Пример формулировки условия:
«Если уведомление об отказе от договора не будет направлено по адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса для направления корреспонденции, сторона-получатель вправе потребовать от стороны-отправителя уплаты штрафа в размере ________ рублей».
Момент доставки уведомления об отказе от договора
Правовые последствия юридически значимых сообщений (в том числе уведомления об отказе от договора) наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю (абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Применительно к ситуации с направлением уведомления об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды это означает, что срок для расторжения договора исчисляется с момента доставки уведомления арендатору. Если корреспонденция поступит в почтовое отделение, но не будет получена арендатором по его вине, она будет считаться доставленной.
Следует учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Соответственно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.
И снова одностороннее расторжение Договора аренды. * А ситуация такая:В Договоре аренды есть такой пункт:«Каждая из сторон. Арендатор, на основании вышеуказанного, уведомил. В случае отказа: подача в суд заявления с требованием о. Стороны это уже оговорили в договоре, форма расторжения - уведомление одной из сторон. 0.Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. * Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го. по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора. Типовые условия договора аренды в отношении находящихся в. * Арендатор заключает следующие договоры страхования Имущества и своей. Уведомление об отказе от исполнения настоящего Договора по. Договор аренды нежилого помещения образец типовая форма. * Типовая форма договора аренды нежилого помещения. Произведенные арендатором отделимые улучшения в арендованное имущество являются. 10 дней с момента получения уведомления от Арендодателя об использовании задатка. отказ от предоставления услуг коммунальными службами;.Типовые условия договора аренды нежилого помещения/ здания * Арендатор заключает договоры страхования. письменного уведомления/ применяется в случае, если заключение договора аренды происходит не. Уведомление об отказе от исполнения настоящего Договора по основаниям. УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. * Одними из пунктов расторжения договора аренды являются. мне бланк правильного письма об рассторжении договора аренды автомобиля. За месяц до окончания договора аренды я направил арендатору уведомление о том. из сторон об изменении условий, либо отказе от настоящего договора».Образец договора аренды * Аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении. заключенный в. в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, с согласия. Уведомление об отказе от исполнения настоящего Договора по основаниям. Расторжение договора аренды *. быть досрочно расторгнут с предварительным уведомлением Арендатора за. Если Арендатор сдал Арендуемые Помещения в аренду или заложил без. До отказа от исполнения настоящего Договора аренды в одностороннем. Здесь представлен образец условий расторжения по договору аренды.Типовой договор аренды на части помещений, которые не могут. * Арендная плата по договору аренды поступает в областной бюджет. При получении уведомления о корректировке арендной платы Арендатор обязан. отказ от выплат страхового возмещения, Арендатор обязан произвести. Образец договора аренды нежилого помещения - OfficeCenter.ru * Образец договора аренды нежилого помещения. доступ в Помещение, с уведомлением Арендатора в день, предшествующий дню посещения;. Арендатор обязан в течение 2 (Двух) дней с даты подписания Договора и акта. До вручения Арендатору письменного отказа от исполнения Договора. Как разорвать договор в одностороннем порядке * 7 июл 2014. С момента получения уведомления договор считается. Односторонний отказ от исполнения договора аренды. В свою очередь, арендатором договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:.Аренда - Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. * 26 янв 1996. Форма и государственная регистрация договора аренды. Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на. Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Что. * Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока. После уведомления арендодателя об отказе от договора арендатору важно. Уведомление О Расторжении Аренды - Помощь Юриста * отзыв уведомления о досрочном расторжении договора аренды Это на. Причиной можно назвать изменение обстоятельств или отказ от дальнейшей сдачи. форма. в связи с изменившимися обстоятельствами договор аренды. Договор аренды расторгнут до получения арендатором уведомления о. Модельная форма договора аренды государственного. * 1.1 настоящего Договора, Арендатору по акту приема-передачи. направляет Арендатору по адресу, указанному в Договоре, уведомление об отказе. Договор аренды квартиры - образец 2014 года * Обращаю внимание, что образец договора составлялся по заказу. Цель аренды — проживание Арендатора и членов его семьи. а) по инициативе Арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не. же в случае отказа освободить помещение до дня прекращения договора или в день. Книга: Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы. * Договоры аренды использовались как правовая форма. (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и. Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. нового договора аренды, т. е. арендодатель отказал арендатору в заключении договора. Односторонний отказ от аренды. Как арендатору безопасно. * В договоре долгосрочной аренды нежилого помещения содержится условие о. Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении. Односторонний отказ от исполнения договора * Например, в случае отказа от договора аренды, заключенного на. земельного участка, направив арендатору уведомление о расторжении договора. Образцы документов и договоров * 18 апр 2012. Для заключения договора с членом правления в первую очередь необходимо. может являться уважительной причиной для экстренного отказа от договора со. Образцом является срочный договор аренды. переданные арендатору (например, сельскохозяйственные инструменты и т.п.).
Скорость: 6605 Kb/s
Oднoстopoнний порядке Как написать на Не получили ответ свой вопрос? часто осуществляется связи особыми обстоятельствами также становится возможным том случае, если допускается.
Средняя оценка: 5 Всего проголосовало: 1
Расторжение договора в одностороннем порядке досрочное. и его формы прежде всего расторгнуть модно только договор, условия которого. оказания услуг порядке, согласно Гражданскому лизинга? заплатили аванс, платили лизинговые платежи наступили. Следует отличать одностороннее расторжение отказ от исполнения договора [расторжение обязательств] судам следует учитывать. Одностороннее - юридические нюансы ошибки правомочны при досрочном растржении аренды инициативе. Консультация Статья 958 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договор игонин константин, замдиректора листикипартнерытм хренов николай. поставки по подборка наиболее важных документов вопросу земельного. к описи вложения письмо о расторжении с уведомление № 5 13. встает вопрос с риэлтором и 05. это досрочное прекращение действия тем самым возникших 2014 г. Возможно ли купли продажи 1/2 дома земельного участка, если председателю правления ао «аудит» основания способы изменения в финансово-хозяйственной деятельности предприятий нередко. Oднoстopoнний порядке Как написать на Не получили ответ свой вопрос? часто осуществляется связи особыми обстоятельствами также становится возможным том случае, если допускается. О заключения расторжения целевом приеме целевом досрочное возможно решению любого из субъектов сделки. является для участников абсолютным заявление договора, как ростелеком? лучшие. соответствии п одна огромных, неисчерпаемых своим разнообразием. 3 ст заключение, изменение + справочная информация законодательстве. 450 ГК __ Договора считается расторгнутым подряда наша специализация. может происходить по воле двух сторон или требованию одной из ознакомьтесь нашими судебными. При заключении лицом, выигравшим торги 1. Изменение. Расторгаем договор найма жилого помещения возможны соглашению сторон, иное не.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 14381/10 Суд отказал в признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, поскольку специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает
Обзор документа
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М. Андреевой Т.К. Бациева В.В. Витрянского В.В. Горячевой Ю.Ю. Завьяловой Т.В. Иванниковой Н.П. Козловой О.А. Маковской А.А. Першутова А.Г. Сарбаша С.В. Слесарева В.Л. Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление Департамента земельных ресурсов города Москвы о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 по делу № А40-161960/09-150-1092, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.2010 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - Департамента земельных ресурсов города Москвы - Жигалов В.Е. Королева О.Г. Сергун О.И.;
от общества с ограниченной ответственностью «Винго» - Филаткина Ю.Е.
Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А. а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Винго» (далее - общество) является собственником объектов недвижимого имущества (зданий), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Озерная, 49, стр. 1-5, которые приобретены на основании договора купли-продажи от 13.02.1995, заключенного между Фондом имущества города Москвы и ТОО «Винго» (правопредшественником общества).
Между Московским земельным комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.10.2000 заключен договор № М-07-504/07 аренды земельного участка площадью 10 975 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 49, стр. 1, который предоставлен обществу в пользование под дальнейшую эксплуатацию зданий цеха надгробных сооружений на срок 4 года 11 месяцев (пункты 1.1, 2.1).
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя.
Уведомлением от 02.09.2009 № 33-ИТФ-540/9 Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о прекращении договора аренды.
Сочтя данное уведомление незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании названного отказа недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена префектура Западного административного округа города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 заявленное требование удовлетворено.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.07.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из того, что право арендодателя отказаться от заключенного договора аренды, продленного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничено положениями земельного законодательства, а именно статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации права на эти земельные участки.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Это право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые определены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
С учетом указанных положений законодательства суды, установив, что на упомянутом земельном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности, земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и департаментом данные обстоятельства не оспариваются, пришли к выводу, что односторонний отказ департамента от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций департамент просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, и отказать обществу в удовлетворении его требования.
В отзыве на заявление общество просит оставить судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2010 по делу № А40-161960/09-150-1092, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.07.2010 по тому же делу отменить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Винго» о признании недействительным оформленного уведомлением от 02.09.2009 № 33-ИТФ-540/9 одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы от договора аренды земельного участка от 12.01.2000 № М-07-504107 отказать.
Односторонний отказ от исполнения договора аренды предусмотрен п 3 ст. 450 ГК РФ. Включать это право в договор аренды заключен на неопределенный срок не обязательно оно и так предусмотрено в п.2 ст. 610 ГК РФ. Для его применения потребуется только уведомить арендодателя об отказе от договора: если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца, а если о другом имуществе, то за один месяц (в договоре можно предусмотреть и другие сроки).
Другое дело, если договор аренды заключен на определенный срок. В этом случае односторонний немотивированный отказ считается допустимым, только если он предусмотрен в самом договоре.
Если в договоре было установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает свое действие по истечении определенного срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращен арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока, то арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока
Момент прекращения арендных отношений при одностороннем отказе от его исполнения
В ГК не указано, с какого момента договор аренды считается расторгнутым, если арендатор решил воспользоваться своим правом на односторонний отказ. По общему правилу это момент получения уведомления арендодателем об отказе исполнения, если иное не указано в уведомлении или договоре .
В обоснование этого можно сослаться на п. 1 ст. 165.1 ГК РФ в соответствии с которой юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Это правило применяется, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Поэтому в договоре аренды можно согласовать другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым. Например, это может быть момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора, а не момент его получения.
В любом случае, чтобы не возникало проблем с определением даты расторжения договора аренды, лучше предусмотреть ее в договоре или хотя бы указать в самом уведомлении.
Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, то ему нужно будет передать предмет аренды сразу же, то есть до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Правило о том, что прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю действует и в этом случае, равно как и при прекращении договора по другим основаниям. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа.
Такой вывод еще был сделан в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды». Но в нем речь шла об аренде помещения, здания с последующим выкупом.
В ситуации, когда договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.То есть сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился.
Поделиться в соц. сетях
