Покупка квартиры в ипотеку: документы, инструкция, этапы и порядок процедуры оформления

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

• Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
• Стоимость квартиры;
• Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
• Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

• Сумма ипотечного кредита;
• Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
• Обременения (условия выдачи и сопровождения);
• Валюта кредита;
• Условия обеспечения (включая требования поручительства);
• Сроки выплаты;
• Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
• Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

• Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
• Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
• Положительная кредитная история;
• Отсутствие судимости;
• Отсутствие иных параллельных займов;
• Дееспособность;
• Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
• Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
• Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца .

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

• Быть отдельной квартирой;
• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
• Быть пригодным для круглогодичного проживания:
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

• Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
• Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
• Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
• Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
• Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
• Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

• Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
• По клиенту. ксерокопии следующих документов:
  • Ксерокопия паспорта;
  • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
  • Заверенная копия трудовой книжки;
  • СНИЛС - страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
  • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
  • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
  • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
• По недвижимому имуществу :

• Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
• Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
• Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Пример: Супружеская пара обратились в банк для получения ипотеки на 2 500 000 рублей, работают оба (общий ежемесячный доход 50 тыс. руб), детей нет, возраст 30 лет. Получили отказ в банке, поскольку доходы не позволили оформить кредит - прожиточный минимум на каждого составляет 15 000 рублей. Выход: брать меньшую сумму - 1 500 000, либо искать дополнительного созаемщика, не пенсионного возраста, с заработной платой не менее 25 000 в месяц.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

• Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
• В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Важно: Как правило, банки не приемлют, чтобы среди собственников недвижимости, передаваемой в качестве залогового обеспечения, были несовершеннолетние и/или недееспособные лица.

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.
К примеру. в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов ).

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

• Наличным расчетом (на руки);
• Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
• Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

• покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
• выплачивает аванс продавцу из собственных средств
• производится регистрация сделки и ипотеки
• в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
• производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

• Изменения графика платежей;
• Пролонгации кредита;
• Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб. а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе - теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

• В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
• В случае, если дело дойдет до суда - должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Здравствуйте! Берем ипотеку, банк одобрил заявку на 1 850 000 руб, нашли квартиру, передали в банк документы .Через две недели банк сообщает, что на основании оценки дает нам ипотеку на сумму 1 970 000 руб и не меньше. Почему мы обязаны брать сумму больше, чем продает нам Продавец?

Заключение кредитного договора – добровольное выражение воли сторон. Банк имеет право отказать в выдаче кредита, если устанавливаются обстоятельства ненадлежащей (низкой) кредитоспособности заемщика, то есть когда запрашиваемая сумма кредита слишком велика для клиента и имеются риски невозврата займа.

Отказ же на том основании, что заемщик желает получить меньшую сумму, нежели предлагает банк необоснован. Это нарушение прав потребителя, так как банк навязывает дополнительную сумму, что приведет к дополнительным имущественным нагрузкам заемщика.

Поэтому следует написать письмо руководителю банка с указанием на неправомерность требований банка и попросить заключить договор на условиях предлагаемых клиентом.

Если это не даст результатов, то данные действия можно обжаловать в судебном порядке по иску о защите прав потребителя.

Комментарий появится на сайте после прохождения модерации, не нужно отправлять его несколько раз.

У нас покупают квартиру через ипотеку Сбербанк, есть вопросы

Квартира пополам мужа и свекра. В собственности менее 3 лет.
Нашли покупателей, у них ипотека. Расскажите плиз все этапы сделки. Особенно волнуется свекр, что договор подпишет, а только потом банк (Сбер) перечисляет деньги. Он боится, что вдруг банк деньги не перечислит. Что там в договоре все подделают, и покупатели больше ничего не будут ему должны.
И еще вопросы от него)))
- зачем нужен первоначальный взнос? Если банк покупает квартиру, то тогда все договоры надо составлять со сбербанком, а не с покупателями?
- где гарантия, что после получения первоначального взноса, банк перечислит оставшиеся деньги?
Люди, помогите плиз, напишите, кто сталкивался, просили покупателей подождать до завтра.

Добрый день! Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем (банк его не подписывает, т.к. квартиру банк не покупает). Заемщик закладывает свои права банку на этот объект недвижимости. Сделка проходит по следующему сценарию: Вы приходите в банк, подписываете договор купли-продажи, пишите расписку о получении первоначального взноса, заемщики подписывают кредитный договор и закладную, после этого Вы едете в регистрационную палату и сдаете документы на регистрацию. Сделка регистрируется 5 дней, после этого заемщик приходит в банк с полученными документами из регистрационной палаты и банк перечисляет деньги.

Успокойтесь-напридумывали себе глупостей! Вот на днях сделку через Сбер провели. Мы сами ипотеку у них взяли!
1, У наших продавцов в собственности тож меньше 3-х лет было- сошлись на договоре в 2 млн, чтоб и не им и нам получить вычет
2, Сбер перечислет деньги только тогда-когда ваш свекор напишит рассписку, что такую-то сумму получил-далее покупашки ваши идут с ней в банк(распиской) и Сбер перечисляет деньги на счет покупашек, вы снова им расписку строчите, что остаток получили и все довольны(они потом её показывать будут своему кредитному эксперту).
Кто в таком случае проиграет(только ваши покупашки, если сделку до конца не проведут с предоставлением всех расписок от продавца-банк все анулирует)

я покупала в ипотеку квартиру.

Если банк покупает квартиру, то тогда все договоры надо составлять со сбербанком, а не с покупателями

квартиру покупает не банк, а покупатель. покупателю просто банк дал в долг. по сути какая разница где кто взял денег (для вашего свекра), доки все равно делаются на покупателя, далее уже банк с покупателем оформляют свои документя, вас уже это не касается.
банк если дал добро, то деньги точно перечислит. все собственники пойдут в банк подписывать кучу всяких бумажек. (это точно значит что не мошенники).

зачем нужен первоначальный взнос? Если банк покупает квартиру, то тогда все договоры надо составлять со сбербанком, а не с покупателями

ответ тот же. не банк покупает, а покупатель. Банк просто проверяет квартиру (он вам тоже не доверяет).

просили покупателей подождать до завтра.

помоему как-раз таки с ипотекой работать надежнее чем с наличкой. потому как банк проверяет во первых не только вас но и того кому дают ипотеку. а вовторых так продадите быстрее.

У тебя, BellaDonna, была цепочка, поэтому вы там и бегали туда-сюда

Ну у нас был выбор, можно было и подождать, когда они все деньги получат, потом уже и выходить нам на сделку. Юристы сказали, что нет риска, нормальная ситуация :) А с ипотечниками, там ещё проще, всё в банке, и остаток суммы когда перечисляют, в этот же день все вместе встречаются, и тут же на счёт продавца переводятся

слушайте,ну у вас и покупашки. У нас наоборот мы деньги внесли первые, расписку от продавцов получили, доки тож получили после регистрации. Звоним продавцам, типа-пошлите за деньгами в Сбер, а они нам-дак нам пока не надо, давайте через неделю %). зато когда первую часть денег отдавали, дак они кричали, что мы их кинем %). а в итоге сами потом за деньгами не шли :gy: Вообщем бывают и такие казусы.
Автор, успокойтесь и продавайте, пока покупашки есть! Просто договора внимательно читайте и составляйте и все у вас будет хорошо!

Купить квартиру в новостройке по ипотеке - пошаговая инструкция 2015

Список действий и пошаговая инструкция процесса покупки квартиры в новостройке по ипотеке в 2015 году.

Давно мечтаете решить квартирный вопрос, но понимаете, что покупка жилья за собственные средства вам пока не по карману? Покупка квартиры в новостройке по ипотеке может стать решением ваших задач.

Банки, которые смогут дать вам ипотеку в первую очередь обращают внимание на здание, где будет находиться квартира. Первым делом нужно определиться с объектом. Понравится ли вам цена, расположение здания, через сколько времени будет построена новостройка.

После того как вы определились с новостройкой нужно забронировать будущее жилье. Вы должны быть уверены в том, что во время рассмотрения заявки банком на выдачу ипотеки и другими оформлениями документов, квартира останется за вами. Существует несколько видов бронирования квартиры:

1. Бронирование квартиры по устному договору. Очень мало застройщиков пойдут на такие условия. Обычно он может дать не более двух недель для оформления всех вопросов.
2. Устный договор на бронирование квартиры с дальнейшим заключением договора. Сначала вы устно договариваетесь о конкретном жилье, а потом идете оформлять договор в банк. После одобрения ипотеки банком заключаете договор с застройщиком.
3. Оформление платного договора с агентом. В дано случае заключается соглашение с застройщиком и последующей его оплатой. В итоге квартира за вами бронируется и не может быть выставлена продажу. Если банк откажет в ипотеке, то есть возможность потерять деньги за договор, в случае когда их возврат не был заранее обусловлен.

После получения согласия банка нужно сразу уведомить застройщика, чтобы он начал подготавливать договор.

Согласно закону об ипотеке ст. 31 ФЗ, страхование имущества является обязательным действием.

Сначала назначается дата сделки, во время которой будут подписаны договоры по кредиту, долевого участия и оформление страховки.

Все собранные документы нужно сдать в регистрационный кабинет, сотрудники которого оформляют право на недвижимость. С этого времени можно начинать ежемесячные платежи.

Комиссия, после завершения строительства и подачи заявки застройщиком, проверяет документацию. Если не будет обнаружено никаких недостатков и нарушений, дом разрешают вводить в эксплуатацию, и вы можете подписывать акт приема-передачи жилья.

Проведение оценки по ипотеке заключается в обследовании жилья сотрудниками компании занимающейся оценкой недвижимости. Затем они составляют отчет о стоимости квартиры на рынке. Такие действия проводятся только после сдачи объекта в эксплуатацию. Далее, все бумаги будут переданы в банк и страховую организацию.

Следующий этап подразумевает оформление закладной в банке, она потом вместе с договором долевого участия будет зарегистрирована в кабинете регистрации.

Регистрация производится после предъявления всех документов в регистрационный кабинет. Затем идет оплата госпошлины после чего, сотрудник кабинета регистрации забирает оригиналы документов, перед этим написав расписку об их получении. После всех этих действий, согласно закону об ипотеке, нужно подождать 5 дней, чтобы регистрация вступила в силу.

Этот тип страховки, как указано в законе об ипотеке, должен проводиться в обязательном порядке. Имущество страхуется в самую последнюю очередь, после выполнения всех вышеперечисленных действий.

Для 100%-го одобрения отправляйте сразу несколько заявок!

Как оформить ипотеку? Секреты оформления ипотеки в кризис! Movement of Mind

Как оформить ипотеку на покупку квартиры и при этом избежать расспространенных ошибок, цена которых — ваше жилье? Об этом подробно написано в статье "Делового партнера", которую можно прочитать на сайте delovoy-partner.ru. Ниже представлен текст статьи с незначительными изменениями.

Консультант – руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Деловой Партнер» Василий Тыщенко:
Тысячи людей пострадали от того, что не придали особого значения условиям кредитного договора. Вы берете ипотеку на 10-20 лет, за этот период экономическая ситуация может поменяться не один раз. Защитите себя и свою семью на все эти годы.
Требуйте исключения этих пунктов из условий кредитного договора, ведь от этих условий наиболее часто страдали заемщики:

— Кредитор (банк) имеет право в одностороннем порядке.
Знайте, если Вы выполняете условия кредитного договора, то кредитор не должен менять ни одно из условий договора без согласования с Вами.

— Ставка по кредиту может быть изменена
(по усмотрению кредитора или на величину какой-либо ставки, например одно время любили привязывать к плавающей ставке МосПрайм, которая во время кризиса выросла в 6 раз!)

Еще до кризиса у меня часто с руководителями разных банков складывался разговор по одному и тому же сценарию, причем заканчивался он всегда одной и той же фразой:

Банкир: — Ну и что с того, что в договоре предусмотрено повышение ставки, мы ведь не собираемся ее повышать.

— Тогда зачем предусмотрели возможность повышения?
— Ну так, на всякий случай.
— На какой случай?
— Ну вдруг в стране случится очень серьезная инфляция или дефолт.
— И что тогда?
— Ну тогда конечно мы будем вынуждены повысить ставку по кредиту! А что Вы предлагаете нам в этом случае делать.

Во время кризиса несколько крупных ипотечных банков, несмотря на устные обещания подняли ставку заемщикам в 2-3 раза. Банки опирались на условия кредитного договора.

— Кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита
Этим правом воспользовались банки, попавшие в тяжелую финансовую ситуацию в начале финансового кризиса. Заемщикам пришлось срочно продавать недвижимость.

Резюме: внимательно вычитывайте условия кредитного договора и меняйте пункты, которые Вас не устраивают. Отговорки банков, что поменять условия невозможно — это чистой воды защита интересов самого банка, Вы же должны отстаивать интересы Вас и Вашей семьи.

В банке с Вами работают две службы: отдел ипотечного кредитования и служба безопасности.

Сотрудники кредитного отдела получают премии с каждого клиента. Задача такого сотрудника — сначала обеспечить мощный поток заявок от людей, а затем по уцелевшим заявкам оформить ипотечные кредиты. Именно поэтому Вас всегда убеждают в том, что здесь самый безопасный кредитный договор и что Вы легко и быстро пройдете службу безопасности, стоит только принести документы. Зарплата сотрудников службы безопасности зависит от количества неплательщиков: меньше неплательщиков — выше зарплата.

Как проводит проверку служба безопасности банка при оформлении ипотеки?

Сначала просматриваются документы на предмет соответствия базам, подлинности и легальности:

Паспорт, военный билет и записи в нем, дипломы, трудовая, справка с места работы и т.д. Важно! Если 2-НДФЛ распечатана не из бухгалтерской программы, то опытный безопасник это может определить, поэтому, делая справку на компьютере, внимательно все проверьте.

Затем просматривается Заемщик:

Бюро кредитных историй: были ли в других банках отказы по кредитам. по каким причинам (База отказников). Если были отказы, то это большой минус, ведь у предыдущего банка были какие-то основания для отказав кредите. Один отказ в Бюро кредитных историй – это 50% того, что Вам опять откажут. Также просматриваются сведения о наличие просрочек, брошенных кредитах, естественно, если таковые имеются – «рекомендовано отказать».

Запрос в Базу пенсионного фонда: проверка зарплаты по отчислениям в Пенсионный фонд. Если большие расхождения, например, в справке 40 т.р. а отчисления с 5 т.р. – рекомендовано отказать (причем в базе отказников будет значиться – «за предоставление ложной информации»). Почему? Потому, что 5т.р. – это официальный оклад, остальное работодатель может в любой момент урезать, что и сделало большинство работодателей в условиях финансового кризиса.

База кадровых агентств: просмотр среднего размера зарплат по Вашей профессии, например, если Вы продавец в продуктовом магазине указываете з/п 25т.р. то Вам откажут в предоставлении кредита, т.к. средняя з/п продавца продуктового магазина в Екатеринбурге 13т.р.

База правонарушений: наличие в прошлом судимостей, заведение уголовных дел, административные правонарушения, состояние на учете в детской комнате милиции, у нарколога, у психиатра.

Имущественные базы (автомобили, недвижимость): с целью определить материальное благосостояние заемщика.

Затем просматривается предприятие:

База предприятий: проверка предприятия на предмет официальной регистрации, проверка директора – реальный или номинальный, проверка учредителей – не причастны ли к ОПС (организованным преступным сообществам).

Межбанковские базы: проверка оборотов предприятия, например, заемщик работает менеджером и указывает в справке зарплату 45 т.р. а обороты у предприятия всего 200 т.р. в месяц – рекомендация отказать, т.к. с такими оборотами предприятие не сможет выплчивать одному менеджеру сорок пять тысяч. Ведь двести - это не прибыль, всего лишь оборот (простейшая экономика).

Информация о причинах отказа в ипотеке. которая закрыта от населения.

Часто задаваемый вопрос: - Почему сегодня до 80-ти процентов граждан получают отказы, ведь банки ничем не рискуют, т.к. в залог идет приобретаемая квартира, а цены практически опустились на дно и более опускаться не должны?

Отвечаем: - Как показала практика – если заемщик не платит по кредиту (это называется дефолт закладной), а при этом он не хочет покидать заложенную квартиру, то выселить его оттуда невозможно. Чтобы выписать человека из квартиры необходимо либо его желание, либо решение Суда. Почему суды встают на сторону неплательщика и не дают согласие на лишение неплательщика недвижимого имущества? Дело в том, что над всеми договорами и законами стоит Конституция РФ, согласно которой каждый человек имеет право на жилье. Поэтому, выселяя неплательщика из заложенной квартиры, его необходимо поселить не на улицу, а в какое-нибудь другое жилье, пусть крайне дешевое, но жилье (в развитых странах имеются целые кварталы такого жилья), но в нашей стране механизм принудительного переселения еще не проработан, чем и пользуются неплательщики. На сегодняшний день банки не могут вернуть выданные деньги в 90% случаев неплатежей! В условиях финансового кризиса очень велика вероятность того, что заемщик завтра потеряет работу и не сможет платить по кредиту. При этом банк знает, что 90% неплательщиков воспользуются своим правом на жилье, и лишь 10% самостоятельно или под нажимом службы безопасности выпишутся и освободят квартиру для ее продажи. Поэтому, учитывая высокие риски на фоне низких процентов, банки вынуждены отбирать лучших из лучших, а отказывать до 80% случаев.

Вывод: даже если Заемщик неплохой, но имеют место небольшие сомнения, то служба безопасности рекомендует "Отказать".

В каких случаях заявители получают отказ в оформлении ипотеки ?

За предоставление ложной информации:
- Отчисления в Пенсионный фонд не соответствуют зарплате, указанной в справках
- Сокрытие информации об имеющихся кредитах
- Поддельные документы о месте работы
- Предприятие закрыто или не зарегистрировано

Отказ по кандидатуре заемщика:
- Просрочки или неплатежи по ранее взятым кредитам
- Были судимости, даже самые простейшие – например «Обман потребителя» (обвес, обсчет)
- Возбуждалось уголовное дело
- Задолженности по налогам, штрафам, коммунальным услугам
- Посещение медвытрезвителя
- Состоял на учете у психиатра
- Состоял на учете у нарколога
- Предпенсионный возраст
- Отсутствие прописки, гражданства
- Стаж работы менее 6 месяцев
- Собственник бизнеса, индивидуальный предприниматель (отказы до 95% случаев)

Отказ по месту работы:
- Нет оборотов по счету предприятия (или маленькие обороты)
- Нет отчислений в бюджет (предприятие не платит налоги)
- Предприятие с номинальным директором
- Учредители или руководящий состав состояли в ОПС (организованные преступные сообщества)

Что делают с отказниками?

В Бюро кредитных историй существует отдельная база – База отказников. В эту базу заносятся все граждане, которым отказали. Также могут указываться причины отказов, например "за предоставление ложной информации" или безликое: "несоответствие данных" и пр.

Если сотрудник службы безопасности заходит в Бюро кредитных историй, в раздел "База отказников" и видит, что Вам уже отказывали в другом банке, то этот факт побуждает его тоже Вам отказать (ведь у предыдущего банка была какая-то причина для отказа).

Проверять заемщиков через пенсионный фонд первым начал Сбербанк, о чем стало известно в 2008 году. Затем с пенсионным фондом заключили соглашения все остальные банки. Для чего это делается? Опять же таки виноват кризис. Заемщики, которым понизили зарплату или которых уволили, перестали платить по ипотеке. Среди неплательщиков подавляющее большинство сотрудников с серой зарплатой. Там где платили зарплату официально, проблемы случались крайне редко. Опираясь на эту статистику, банки стали искать выход, и нашли его – проверка справок о доходах через базу отчислений пенсионного фонда. Проверку через пенсионный фонд обойти можно, но только лишь закрыв доступ к персональным данным. Таких людей служба безопасности банка проверяет без особого усердия, т.к. такие люди обычно финансово благополучны и работают на серьезных предприятиях.

Аванс или задаток — в чем разница при оформлении ипотеки?
Вы выбрали квартиру, продавец или его агент просит внести аванс или задаток. Задаток (в соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ), если он оформлен правильно, является обеспечением сделки, аванс по ГК РФ не является обеспечением сделки, т.е. если Вы откажетесь от сделки, то задаток Вам никто не вернет, а вот аванс обязаны возвращать. Если продавец отказывается от сделки, то в случае с задатком, он должен отдать сумму задатка и уплатить такую же сумму сверху, в случае с авансом – возвращается только сумма аванса. В Екатеринбурге в основном «ходят» авансы.

Вносить аванс продавцу лично – опасно. Он может скрыться с авансом, потратить аванс и отказаться от сделки, заболеть, умереть и т.д.

Вносить аванс агентству более предпочтительно, но следует проверять агентство. Желательно: член УПН первого уровня, большое количество объектов в работе (посмотреть внутренний прайс агентства), серьезный офис (не времянка), серьезный ремонт, дорогая вывеска, вплоть до того – хорошо ли одеты сотрудники. В общем, необходимо выявить признаки, указывающие на финансовое благополучие агентства. Слабые агентства в условиях кризиса, тратят аванс (в счет будущего гонорара), еще не совершив сделку (например, на аренду офиса или просто на жизнедеятельность), но сделка может сорваться по любой причине, и тогда агентству будет нечем возвращать аванс. Уже не одно агентство закрылось, собрав и потратив авансы. Дела по таким авансам, как правило, умирают в ОБЭПе. Судебные процессы инициировать бесполезно, т.к. такие агентства – пустышки без активов и с них просто нечего взять.

Документы на квартиру.
Здесь все просто – правоустанавливающий документ, правоподтверждающий (должен быть не всегда), кадастровый паспорт из БТИ, форма №40 из паспортного стола о том, что все члены семьи продавца выписаны (к сделке). Также заказываются: справка из ЕРЦ об отсутствии задолженности по коммуналке, справка из обслуживающей компании, выписка из ЕГРП.

Проверка юридической чистоты квартиры.
Последняя новинка от квартирных аферистов. Допустим, Продавец продает квартиру, которая стоит 2 млн. руб. При этом Продавец занимал деньги, например у Иванова в сумме 2 млн.р. и не отдает эти деньги обратно. Тогда Иванов подает иск в суд на Продавца. В это время Вам понравилась квартира Продавца, и Вы ее хотите купить (естественно не подозревая о судебном процессе).

Вы вносите аванс, совершаете сделку купли-продажи, получаете кредит, рассчитываетесь за квартиру с Продавцом и ждете, когда УФРС зарегистрирует Ваше право собственности на квартиру. Государственная регистрация ипотечной сделки происходит в течение 7 дней после сделки. В это время в УФРС из Суда приходит арест на квартиру (по делу Иванов – Продавец), и госрегистратор вынужден остановить регистрацию Вашей покупки.

Пока Вы недоумеваете, в УФРС приходит решение Суда о передаче квартиры в собственность Иванова (Продавец на Суде будет согласен с этим решением). В итоге, Продавец остается с Вашими деньгами, Иванов с квартирой, а Вы с обязательством платить по кредиту, ну и с правом подавать в Суд на Продавца, чтобы он вернул Вам деньги. Естественно Продавец и Иванов – аферисты-компаньоны, которые раз за разом подают друг на друга в Суд и получают деньги за квартиру.

Как избежать попадания в такие схемы при оформлении ипотеки ?
Необходимо проверять продавцов, 99% таких аферистов являются бывшими жуликами-бандитами и имеют в своей истории судимости или были причастны к ОПС (организованные преступные сообщества). С такими квартирами за последнее время совершалось несколько сделок купли-продажи. На такие квартиры часто накладывались и снимались аресты. Продавцами таких квартир нередко ставят людей, имеющих наркотическую зависимость.

Если в истории квартиры была приватизация. Проблемные места: выписанные в тюрьму, в дом престарелых, в детский дом, несовершеннолетние, за которых родители писали отказ и т.д. Все те, кто был обделен в приватизацию могут в любой момент начинать восстанавливать свои права в купленной Вами квартире. Чтобы проверить приватизацию, необходимо сопоставить сведения из архивной выписки паспортного стола с архивной выпиской ЕГРП (не путать с простой выпиской).