Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Андрей Аванти - юрист по недвижимости. Первая моя сделка с недвижимостью состоялась в далеком 1991 году, в эпоху перестройки и развала СССР. Профессионально занимаюсь недвижимостью с 1998 года. Работая начальником юридического отдела крупного холдинга, разработал свою тактику проверки объектов недвижимости для безопасных сделок. Успешно осуществил не одну сотню сделок с коммерческой и жилой недвижимостью не только в своем городе, но и в: Челябинской области, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Свердловская область, Тюменская область, ХМАО, Омская область, Оренбургская область, Республика Удмуртия, Пермский край, Красноярский край, Республика Бурятия, Иркутская область, Нижний Новгород, Самара, Чита и другие.

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
2. Стоимость вознаграждения агентства.
3. Срок действия договора.
4. Стоимость объекта недвижимости.
5. Реквизиты сторон.
6. Опись документов.
7. Кто и какие собирает справки.
8. Ответственность агентства.
9. Ответственность клиента.
10. О расторжении договора.

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

• подбор вариантов квартир;
• проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
• изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
• сбор необходимых справок и документов;
• подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
• проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи );
• подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
• присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление акта приема-передачи квартиры ;
• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

• расходы на рекламу квартиры;
• расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
• расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата – это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

В договоре должна быть указана мера ответственности риелторской фирмы за совершаемые действия.

Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре, это естественно. Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения.

В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).

P.S. Открою один секрет – вы не обязаны подписывать договор в том виде в каком вам его навязывают. Вы можете попросить агентство исключить или изменить те условия, которые вас не устраивают. Если агентство дорожит своей репутацией, оно пойдет вам на встречу. Также вы можете составить протокол разногласий к тем пунктам договора, которые желаете изменить.

Узнайте подробности, что входит вюридическое сопровождение сделки !

Образец договора с агентством недвижимости

В договоре прописано:

Список услуг, предоставляемых риелтором. Агентство может не только выполнять действия, связанные с заключением сделки, но и брать на себя всю бумажную волокиту.

Вознаграждение за предоставляемые услуги. Обычно фирмы недвижимости устанавливают точную сумму оплаты. Иногда деньги рассчитываются в процентах от рыночной цены недвижимого имущества. Также необходимо уточнять, берется ли плата за дополнительные услуги.

Срочность документа. Правила продления.

Обстоятельства расторжения. Бывает, что клиент недоволен качеством предоставляемых услуг или агентство недовольно поведением клиента.

Ответственность и обязательства сторон, заключающих договор. В двухстороннем соглашении ответственность должна быть равной.

Информационные данные сторон, их полные реквизиты, имена, фамилии, телефоны, адреса.

Перечисление документов, справок и других бумаг, переданных агентству, зависит от того продает человек имущество или покупает.

При заключении договора с агентством недвижимости, клиенту всегда необходимо быть внимательным (обычно люди, которые хотят продать или купить недвижимость, самостоятельно договора не составляют).

Если в договоре есть текст мелким шрифтом, то стоит тщательно изучить его. Обычно мелко прописывают наиважнейшие детали. Как видно из практики, невнимательность может привести к печальным последствиям.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора с агентством недвижимости, вариант которого можно скачать бесплатно.

Договор на оказание услуг по подбору недвижимости (образец договора) - Форум по недвижимости на Сервере недвижимости Казани и Республики Татарстан

Образец договора на оказание услуг по подбору недвижимости можно скачать по ссылке:
http://www.tatre.ru/.../dog_podbor.doc

Договор составлен с учетом рекомендаций Уральской палаты недвижимости (upn.ru)

г. Казань «___»____________ 201_ года

Агентство недвижимости ________________________________________, Сертификат № РОСС RU РГР ОС ______, именуемое в дальнейшем «Риэлтор», в лице ______________________________________________, действующего на основании _________________, и _________________________________________________________
(Ф.И.О. клиента), именуемый(ые) в дальнейшем «Клиент»,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Риэлтор обязуется, по поручению Клиента, совершить действия по поиску и приобретению Объекта недвижимости___________________________ (вид объекта: квартира, дом и др.), далее ОБЪЕКТА, отвечающего требованиям, указанным в Приложении № 1 к договору, а Клиент обязуется уплатить вознаграждение.
1.2. Вознаграждение Риэлтора и порядок его оплаты определяются в соответствии с Приложением № 2 договора.
2. ОБЯЗАННОСТИ РИЭЛТОРА

2.1. Консультировать Клиента по вопросам купли-продажи недвижимости.
2.2. Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента, определить время и порядок просмотра выбранных Клиентом Объектов.
2.3. Заключить договор, обеспечивающий совершение сделки, с собственником Объекта или его представителем при условии выдачи Клиентом соответствующей доверенности.
2.4. Организовать подготовку и надлежащее оформление договора купли-продажи Объекта.
2.5. Уведомить Клиента о времени и о месте оформления договора купли-продажи и расчетов за Объект не позднее, чем за один день до сделки.
2.6. Оказать содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки.
2.7. Оказать содействие в передаче Объекта путем предоставления акта приема-передачи.
2.8. Оказать содействие в регистрации сделки.
3. ОБЯЗАННОСТИ КЛИЕНТА

3.1. Заполнить Приложение № 1 к настоящему договору.
3.2. Рассматривать самостоятельно или с привлечением ответственного лица Риэлтора предложенные последним Объекты в течение ____ дней с момента получения адреса.
3.3. Дать письменное согласие на приобретение выбранного им объекта недвижимости с указанием стоимости Объекта, выдать Риэлтору, или лицу, указанному Риэлтором, доверенность на внесение частичной оплаты продавцу и заключение соответствующего договора, обеспечивающего совершение сделки, либо заключить соответствующий договор самостоятельно при участии Риэлтора.
3.4. Предоставить нотариальное согласие супруга(и) на покупку Объекта.
3.5. Достоверно информировать Риэлтора о своем месте нахождения во время всего срока действия договора с указанием контактных телефонов и подробного адреса.
3.6. Выполнить все действия и формальности, необходимые для совершения сделки купли-продажи объектов на условиях настоящего договора, в том числе прибыть для совершения сделок в место и во время, указанное Риэлтором.
4. ГАРАНТИИ СТОРОН

Риэлтор гарантирует:
4.1. Сохранность документов полученных им от Клиента;
4.2. Конфиденциальность полученной от Клиента информации, касающейся оформления прав на приобретаемое последним недвижимое имущество.
4.3. Профессиональная деятельность Риэлтора застрахована в страховой компании ______________________, страховой полис №___________, действует до «___»______________201__ года на сумму ______________________________________ рублей.
Клиент гарантирует:
4.4. Не будет предпринимать действий, направленных на самостоятельное приобретение объекта недвижимости, предложенного Риэлтором, без участия последнего в течение шести месяцев после истечения срока действия договора.
5. СРОК ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до «___»_________________ 201__ г.
5.2. Изменение и расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае утраты Риэлтором документов, переданных ему Клиентом, восстановить их за свой счёт в сроки, установленные для выдачи дубликатов таких документов.
6.2. В случае не выполнения Риэлтором принятых на себя обязательств в срок, все расходы по сделке, произведенные Риэлтором, ложатся на последнего и Клиентом не возмещаются, за исключением тех, возмещение которых специально оговорено в договоре.
6.3. В случае не выполнения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору Клиентом, внесенная денежная сумма в счет приобретаемого объекта, остается у продавца. Все вопросы, связанные с возвратом данной суммы, переданной по поручению Клиента Риэлтором - продавцу, решаются Клиентом самостоятельно.
6.4. В случае досрочного расторжения договора по вине Клиента, он выплачивает вознаграждение, предусмотренное договором, пропорционально объему оказанных услуг.
6.5. В случае не выполнения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору Риэлтором, последний обязан в трехдневный срок вернуть Клиенту полученные денежные средства и уплатить штраф как за пользование заемными средствами по ставке ЦБ РФ на момент возврата.
6.6. Основания для освобождения обеих сторон от ответственности за неисполнение обязательств по договору:
– действие непреодолимой силы;
– смерть собственника или утрата им дееспособности;
– акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору. Невозможность исполнения обязательств (форс-мажор) доказывается стороной, которая не выполнила принятые на себя обязательства по договору.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах - по одному для каждой из сторон, имеющих равную юридическую силу.
7.2. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность и не разглашать условия договора третьим лицам.
7.3. Все споры по настоящему договору разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия - в соответствии с действующим законодательством в суде.
7.4. Все вопросы, связанные с телефонизацией ОБЪЕКТА (переоформление номера АТС, установка телефона и т.п.) выходит за пределы настоящего договора, и решаются Клиентом самостоятельно в соответствующих службах.
7.5. При подписании настоящего договора Клиент получил информацию по вопросам, связанным с порядком оформления сделки (купли-продажи недвижимости, п.2.1 договора)
7.6. Стороны ознакомлены и соблюдают условия Федерального закона от 27 июля 2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных». Клиент дает свое согласие на использование, обработку и хранение своих персональных данных в целях соблюдения норм данного федерального закона Риэлтором.
7.7. Агент, отвечающий за выполнение договора: ___________________________ (Ф.И.О.)
7.8. Дополнительные условия:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

КЛИЕНТ:
(ФИО, паспортные данные,
адрес прописки, фактический адрес,
телефон)

РИЭЛТОР:
(Организационно-правовая форма,
фактический адрес, ИНН, телефон)

Приложение 1 :
Характеристика искомого объекта
Уведомление

Приложение 2 :
Цена объекта. Порядок расчетов. Оплата вознаграждения риэлтора.
Форма доверенности.
Форма расписки.
Поручительство.

Приложение 3 :
Прейскурант цен к договору подбора объекта недвижимости.
Акт приема-сдачи выполненных работ.

Образец договора на оказание услуг по подбору недвижимости со всеми приложениями можно скачать по ссылке:
http://www.tatre.ru/.../dog_podbor.doc

Договор продажи квартиры, недвижимости, Москва

Хотите ЗНАТЬ ЗАРАНЕЕ
договорные условия сотрудничества?

Мы не скрываем тексты своих ДОГОВОРОВ – Агентство недвижимости «Простор» - одна из самых информационно открытых риэлторских компаний.
Вы можете прямо здесь ознакомиться с проектами договоров, заключаемых Агентством с клиентами.

Обратитесь к нам по телефону:
+ 7 (495) 921-21-71
или просто заполните форму заявки

Нужно больше информации?
- Оцените квартиру он-лайн
- Ознакомьтесь заранее с прейскурантом на услуги
- Изучите аналитику рынка недвижимости
- Узнайте больше о компании

В отличие от большинства других агентств наша компания не скрывает содержание договоров на оказание риэлторских услуг. В наших договорах нет никаких «скрытых камней», наши условия сотрудничества прозрачны, понятны потребителям и учитывают интересы обеих сторон – как нашего агентства, так и наших клиентов.

Современный рынок недвижимости очень динамичен. Мы ценим время своих клиентов и даем вам возможность заранее ознакомиться с текстом договоров об оказании риэлторских услуг для принятия взвешенного решения. Теперь не нужно просить наших менеджеров отправить проект договора на е-мейл для консультации с юристом – наши клиенты могут скачать проект договора прямо с этой страницы.

ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
(продажа, покупка, обмен квартир, комнат, долей)

Если Вы планируете купить объект жилой или загородной недвижимости, продаваемый нашим агентством (т.е. внести нам аванс за приобретаемый объект):

ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(продажа, покупка земельных участков, дач, коттеджей, таунхаусов)

ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(продажа, аренда офисов, магазинов, складов, ОСЗ, ресторанов)

Если Вам необходимо совершить сделку с жилой недвижимостью – обратитесь к нам за предварительной консультацией по телефону + 7 (495) 921-21-71, отправьте электронную заявку заполнив форму заявки или просто приходите на консультацию в один из наших офисов.

По итогу нашей работы Вы останетесь довольны как качеством нашей работы, так и адекватной стоимостью наших услуг, и обязательно отразите свое мнение о нашей компании в опросной анкете клиента.

Мы проводим сделки – БЫСТРО, ВЫГОДНО, НАДЕЖНО!

Как правильно заключить договор с агентством

Большинству людей хотя бы раз в жизни приходится решать жилищные проблемы: покупать, продавать, обменивать квартиру, съезжаться или разъезжаться. Как это сделать быстрее, дешевле и безопаснее? Для этого стоит обратиться в одно из многочисленных агентств недвижимости. Сегодня мы поговорим о том, как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться.

В любом агентстве вам предложат заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ - обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д. предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат "обойтись без формальностей", лучше поискать других риэлторов.

Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо представить себе структуру этого документа. Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

• преамбула;
• предмет договора;
• обязательства сторон;
• сроки исполнения обязательств;
• стоимость услуг и порядок расчетов;
• порядок расторжения договора;
• ответственность сторон.

Рассмотрим подробнее содержание перечисленных разделов.

В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, - это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров "Заказчик", - это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, - агентство недвижимости, как правило называемое " Исполнитель ".

Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.

Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.

Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству, не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.

Предмет договора - это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.

Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.

Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется - "Обязательства сторон".

Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия. В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.

Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными и вы обязаны оплатить не только услуги риэлторов, но и, возможно, штрафные санкции за отказ. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.

Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой "юридической чистоты" данной квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия предлагаемого клиенту договора.

В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.

Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:

1. Уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его.
2. Предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т. д. Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работать с оригиналами, чем с копиями. Но с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, - весьма рискованно. Тем более что, на словах заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе. Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме.
3. Отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т. д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора - между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т. п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.

Для потребителей риэлторских услуг важно, чтоб поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не бывали затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.

Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.

Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д.

Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.

Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.

Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.

Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора - купли-продажи квартиры.

И наконец, последнее важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.

Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.

Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.

Теперь непосредственно о самой ответственности. При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя, во-первых, возмещения убытков и, во-вторых, уплаты неустойки. Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.

Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя, только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.

Штрафные санкции могут быть предусмотрены за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств, за потерю переданных документов, за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п. Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что "агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры". Обязательство на первый взгляд замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.

Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д.

Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.

В силу сложившейся практики представители агентств не всегда соглашаются внести по просьбе клиента изменения в договор. В этом отчасти виноваты сами клиенты, которые не всегда требуют корректировки условий даже при очевидном ущемлении своих интересов.

Однако ситуация постепенно меняется. Агентств недвижимости становится все больше, и поэтому в борьбе за клиента они вынуждены идти на уступки. Таким образом, убедить риэлторов скорректировать условия договора становится все проще. При этом важно, во-первых, соблюдать правило разумности (т. е. не требовать заведомо неприемлемых для агентства условий) и, во-вторых, найти убедительную аргументацию своих требований.

Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности предлагаемых агентством действий, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.

Основной ответ риэлторов на все возражения клиентов звучит примерно так: "Все так работают, и обычно клиенты с этим соглашаются". Поэтому многое зависит от нас с вами, как потенциальных клиентов агентств недвижимости. Необходимо настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или сомнительными предложениями. Пора начать активно применять старый принцип: "Кто платит деньги, тот и заказывает музыку".

Дата публикации: 11:49 22 октября 2004